Donnerstag, 19.09.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tiberius Gracchus - Fotolia.com

Sondernutzungsrecht: Was Sie dürfen und was nicht

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Worum geht´s

Wie Ihnen ein Sondernutzungsrecht dabei hilft, eine Gemeinschaftsfläche allein zu nutzen.  

Stichworte zu diesem Thema

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, kennen Sie sicherlich die Begriffe Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Teileigentum. Daneben gibt es allerdings noch das Sondernutzungsrecht - und das hilft Ihnen, wenn Sie beispielsweise einen Parkplatz oder den Garten ganz allein nutzen wollen.

Vom Sondernutzungsrecht haben Sie sicherlich auch schon mal gehört und bestimmt davon, dass das eine gute Sache ist - und das stimmt.

Mit einem Sondernutzungsrecht in der Tasche können Sie als Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums quasi wie ein Alleineigentümer nutzen. Das klingt nicht nur gut, sondern das ist es auch, denn Ihnen wird damit ein alleiniges Gebrauchsrecht eingeräumt. 

Auf der anderen Seite schließt ein Sondernutzungsrecht die übrigen Eigentümer vom Mitgebrauchsrecht an einer Gemeinschaftsfläche aus.

Die Sondernutzungsfläche bleibt Gemeinschaftseigentum

In den meisten WEGs gibt es zusätzlich zum Sonder- oder Teileigentums auch eingetragene Sondernutzungsrechte (SNR) z. B. an einer Gartenfläche oder an einem Stellplatz zugunsten eines bestimmten Eigentümers. 

Das Sondernutzungsrecht erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer zu nutzen (positive und negative Komponente).

Oder einfacher ausgedrückt: Obwohl es um eine Gemeinschaftsfläche geht, dürfen Sie sich darauf so "benehmen" als stünde die in Ihrem Alleineigentum. 

Garten, Parkplatz, Keller: Wo Sondernutzungsrechte möglich sind

Die betroffenen Sondernutzungsbereiche bleiben Gemeinschaftseigentum und deswegen darf weiterhin die Gemeinschaft die Flächen verwalten. Dazu gehört auch, dass sie bestimmen kann, ob und für wen daran ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. 

Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts ist beispielsweise möglich an einem Stellplatz, einer Gartenfläche, einer Terrasse, einem Dachboden oder einem Kellerabteil.

Wie ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird

Wer ein Sondernutzungsrecht will, kann es sich bereits mit dem Errichten der Teilungserklärung eintragen lassen. Doch auch hinterher geht es noch - allerdings nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Vereinbarung heißt: Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht leider nicht! Ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

Nur was im Grundbuch steht, gilt gegenüber allen

Wird ein Sondernutzungsrecht nachträglich vereinbart, gilt das gegenüber einem späteren Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers (z. B. einem Käufer oder einem Erben) nur, wenn es beim Berechtigten als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wurde (sozusagen als Annex zu seinem Sondereigentum).

Auch beim Übertragen eines Sondernutzungsrechts sind dem Eigentümer die Hände gebunden. Beispielswiese kann er sein Sondernutzungsrecht isoliert nur innerhalb der Gemeinschaft übertragen.

Es geht also nicht, dass Sie"nur" Ihr Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz ohne Ihr Sondereigentum an der Wohnung z. B. dem Nachbar im Haus nebendran übertragen.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht "kleben" aneinander

Sie können Ihr Sondernutzungsrecht auch nur innerhalb der Gemeinschaft an einen anderen Eigentümer isoliert veräußern. Da das Sondernutzungsrecht immer am Sondereigentum "klebt", kann es auch nur gemeinsam mit dem Sondereigentum übertragen werden!

Was der Sondernutzungsberechtigte darf

Der Sondernutzungsberechtigte darf die Sondernutzungsflächen grundsätzlich allein benutzen. Das Sondernutzungsrecht hat allerdings auch seine Grenzen. So dürfen Sie als Sondernutzungsberechtigter  – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – keine baulichen Veränderungen vornehmen.

Eine unerlaubte bauliche Veränderung nehmen Sie schon dann vor, wenn Sie z. B. einen Gartenzaun an Ihrer Gartenfläche errichten oder eine Pergola. Dagegen dürfen Sie aber Ihre Hängematte an einem Baum auf Ihrer Sondernutzungsfläche aufhängen.   

Missachtet ein anderer Eigentümer dagegen ein Ihnen eingeräumtes Sondernutzungsrecht, können Sie sich an die Gemeinschaft halten, die wiederum vom störenden Eigentümer ein Unterlassen verlangen kann.

Typisches Beispiel: Ein anderer Eigentümer parkt immer Ihren Parkplatz zu, an dem Sie ein Sondernutzungsrecht haben.

Ebenso können Sie als Sondernutzungsberechtigter von der Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassung bzw. sogar eine Entschädigung verlangen, wenn Sie in der Ausübung Ihres Sondernutzungsrechts behindert werden.

Wer für die Sondernutzungsfläche zahlen muss

Der Berechtigte muss nicht ohne Weiteres für die Instandsetzung und -haltung der Sondernutzungsfläche aufkommen. Vielmehr ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, auch diesen Bereich instand zu setzen und zu halten. Schließlich ist und bleibt eine Sondernutzungsfläche ja Gemeinschaftseigentum.

Ebenso verbleibt die Verkehrssicherungspflicht bei der Gemeinschaft. Es ist jedoch möglich – und dies wird oft der Fall sein –, dass kraft Vereinbarung der Wohnungseigentümer dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht auferlegt wurde. 

Schlimmstenfalls wird dem Sondernutzungsberechtigten sogar noch die Instandsetzungspflicht (Reparaturen) übertragen.

Kommentare (3)

21.11.2015, 17:00 Uhr von Johannes W. Profil ansehen
Guten Tag, beim folgenden Fall würde ich gerne Ihre Meinung hören . Ich habe letztes Jahr eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben und nun auf der ersten Jahresabrechnung die Kostenposition "Garage" entdeckt habe, die auf der Jahresabrechnung (2014) des Voreigentümers nicht zu finden ist. Es hat sich herausgestellt, dass die Garage sich auf die Hofeinfahrt bezieht, die für die Abstellung von Mülltonnen, Fahrräder und Kinderwagen genutzt wir. Herr X, dem mehrere Wohnungen des Hauses gehört, hat ein Sondernutzungsrecht für die Hofeinfahrt, welche er Anfang 2014 an die WEG vermietet hat. Damals hatte ich meine Wohnung noch nicht erworben. Frage: muss ich trotzdem die Mietkosten tragen, auch wenn ich kein Fahrrad oder Kinderwagen in der Garage abstelle? Vielen Dank. PS. Die Hofeinfahrt dient nicht als Durchgang, da der angrenzender Garten einen separaten Zugang hat.
9.11.2015, 16:32 Uhr von mario_architekt Profil ansehen
..."Typisches Beispiel: Ein anderer Eigentümer parkt immer Ihren Parkplatz zu, an dem Sie ein Sondernutzungsrecht haben. Ebenso können Sie als Sondernutzungsberechtigter von der Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassung bzw. sogar eine Entschädigung verlangen, wenn Sie in der Ausübung Ihres Sondernutzungsrechts behindert werden...." Wir haben auch Problem mit Falschparker und haben jetzt eine Parksperre montiert. Die ist nur in Pflastersteine befestigt.. Ist das eine Bauliche Veränderung??? Ich als Architekt sage..nein ...weil..eine Sperre ist kein Bau Element..oder sehe ich das Falsch?
25.3.2014, 17:16 Uhr von 0acht15 Profil ansehen
„[….......] Mit einem Sondernutzungsrecht in der Tasche können Sie als Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums quasi wie ein Alleineigentümer nutzen. Das klingt nicht nur gut, sondern das ist es auch, denn Ihnen wird damit ein alleiniges Gebrauchsrecht eingeräumt. […..........] Oder einfacher ausgedrückt: Obwohl es um eine Gemeinschaftsfläche geht, dürfen Sie sich darauf so "benehmen" als stünde die in Ihrem Alleineigentum. [….........] Der Sondernutzungsberechtigte darf die Sondernutzungsflächen grundsätzlich allein benutzen. Das Sondernutzungsrecht hat allerdings auch seine Grenzen. So dürfen Sie als Sondernutzungsberechtigter – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – keine baulichen Veränderungen vornehmen. [….......]“ Das sehe ich genauso, muß mich aber seit nunmehr 3 Jahren mit einem Amtsrichter herumschlagen, der der Auffassung ist, daß in der streitgegenständlichen Teilungserklärung - genauer gesagt: Gemeinschaftsordnung - nicht entscheidend sei, welche baulichen Veränderungen in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts Eingang gefunden haben (was vorliegend in sehr differenzierter Weise der Fall ist), sondern daß aus der an ganz anderer Stelle der Gemeinschaftsordnung im Zusammenhang mit den Lasten- und Kostentragungen vereinbarten, auf den durch Sondernutzungsrecht zugewiesenen Grundstücksteil abhebenden Pflicht eines jeden Miteigentümers, sich wie ein Eigentümer behandeln zu lassen, hervorgehe, daß die §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG abbedungen seien und deshalb jeder Miteigentümer uneingeschränkt wie ein Alleineigentümer gemäß den allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften auf dem ihm durch Sondernutzungsrecht zugewiesenen Grundstücksteil bauen könne . . .
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

In einer Eigentumswohnanlage sind manche Flächen nicht voneinander abgrenzbar. Das Sondernutzungsrecht klärt in diesen Bereichen die Verhältnisse von Eigentümern und Vermietern.

 meineimmobilie.de-Tipp

Das Sondernutzungsrecht ermöglicht, dass ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, sei es Fläche oder Raum, einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Ausschluss aller anderen Eigentümer zur Verfügung steht.

 

Ihr Sondernutzungsrecht kann bereits in der Teilungserklärung bei der Bestellung des Wohnungseigentums oder später durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer begründet werden.