Dienstag, 21.10.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Verwalterabberufung: Darf der Verwalter mitstimmen?

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Worum geht´s

Verwalterabberufung: Wann der Verwalter mitstimmen darf.

Unter den Wohnungseigentümern macht sich Unzufriedenheit breit, weil der derzeitige Verwalter angeblich eine Pfeife ist und nichts macht - außer Geld kassieren.

Und weil ja neue Besen bekanntlich immer besser kehren, soll ein neuer Verwalter her – und das möglichst schnell.

 

Wer seinen Verwalter loswerden will, muss kündigen und abberufen

Wer seinen Verwalter „loswerden“ will, muss 2 Dinge tun:

  1. Sie müssen den Verwaltervertrag kündigen und
  2. Sie müssen den bisherigen Verwalter abberufen.

Wollen Sie den Verwalter abberufen, reicht dafür schon die einfache Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung.

Darf der Verwalter mitstimmen?“, fragen sich viele Eigentümer. „Kommt drauf an“, sagen die Juristen. Nämlich darauf, ob der Verwalter „nur“ Verwalter ist oder gleichzeitig auch Wohnungseigentümer.

Ist er „nur“ Verwalter, darf er immer mitstimmen. Ist er Verwalter und gleichzeitig auch Eigentümer, darf er nur mitstimmen, wenn es nicht um eine Abberufung aus wichtigem Grund geht.  

Ist der Verwalter auch Eigentümer, ist sein Stimmrecht beschränkt

Wann und wie der Verwalter abberufen werden kann, steht in § 26 Abs. 1 WEG.

Der BGH sagt dazu: Ist der Verwalter auch Eigentümer und wird über seine Abberufung und gleichzeitig auch über die Beendigung des Verwaltervertrags entschieden, darf er mitstimmen, es sei denn es geht um eine Abberufung aus wichtigem Grund (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02).

Das bedeutet: Grundsätzlich darf ein Verwalter, der gleichzeitig Eigentümer ist, bei seiner Bestellung oder Abberufung mitstimmen. Selbst dann, wenn gleichzeitig auch über den Abschluss oder die Auflösung seines Vertrags abgestimmt wird.

Eigentümerstellung überwiegt über das bloße Eigeninteresse

Zwar hat der Eigentümer sicherlich ein Eigeninteresse daran, dass er Verwalter wird bzw. bleibt. Dennoch wiegt seine Stellung als Eigentümer und damit Stimmberechtigter höher als sein pures Eigeninteresse.

Stimmt er also beim Beschluss über seine Abberufung mit, damit er Verwalter bleiben kann, ist das noch kein Rechtsmissbrauch.

Stimmrechtsvollmacht: Damit bleibt der Verwalter im Amt

Hat ein Eigentümer keine Zeit, zur Eigentümerversammlung zu gehen, kann er sein Stimmrecht auf den Verwalter übertragen. Mit der Stimmrechtsvollmacht eines oder mehrerer Eigentümer in der Tasche, kann der Verwalter als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht dazu nutzen, seine eigene Abberufung zu verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10).

Erst wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft erweisen und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, darf der Verwalter, der gleichzeitig Eigentümer ist, nicht bei seiner Abberufung mitstimmen.

Bei der Abberufung aus wichtigem Grund gilt ein Stimmrechtsverbot   

Ein Eigentümer, der gleichzeitig Verwalter ist, darf nicht überall mitstimmen. Geht es um seine sofortige Abberfung aus wichtigem Grund, darf er nicht mitstimmen (§ 25 Abs. 5 WEG).

Damit soll verhindert werden, dass sich ein Verwalter dank seiner eigenen Stimme im Amt halten kann, obwohl er eine schwere Pflichtverletzung begangen hat.

Überträgt ihm ein anderer Eigentümer seine Stimme, darf er die nicht dazu nutzen, um seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund zu verhindern (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.7.2001, 3 Wx 174/01).

Ist der Verwalter kein Eigentümer, sind die Gerichte großzügiger

Ist der Verwalter dagegen nicht gleichzeitig auch noch Wohnungseigentümer, sind die Gerichte nicht so streng, wenn es um das Stimmrecht geht.

Der Grund: Schließlich hat ein „Fremdverwalter“ kein eigenes Stimmrecht, sondern die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage obliegt allein den Wohnungseigentümern.

Allerdings: Übertragen ihm andere Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht, kann er als deren Vertreter auftreten und damit seine eigene Abberufung verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10).

Unterschriftsverweigerung: Bockigkeit führt nicht zur Anfechtbarkeit

In vielen Teilungserklärungen steht, dass ein Abberufungsbeschluss protokolliert und vom Verwalter unterschrieben werden muss. Verweigert der Eigentümer die Unterschrift, weil er wenig erfreut über seine Abwahl ist, macht er den Abberufungsbeschluss damit noch nicht anfechtbar oder nichtig (OLG Hamm, Beschluss v. 27.11.2001, 15 W 326/01).

 

 

Kommentare (1)

22.10.2014, 17:41 Uhr von Richard76 Profil ansehen
Ihre Aussage:"Ist er „nur“ Verwalter, darf er immer mitstimmen" ist nicht richtig. §26 des WEG sagt:Die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die "Wohnungseigentümer" mit Stimmenmehrheit. Also darf der Nur-Verwalter nicht mitstimmen. Richard76
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Wer als Eigentümer nicht zur Versammlung will, kann dem Verwalter eine Vollmacht geben, für ihn abzustimmen.

 

Dabei können Sie sich auf einzelne Punkte der Tagesordnung beschränken und auch Vorgaben machen, wie der Verwalter abstimmen soll. 

 

Hält sich allerdings der Eigentümer nicht an die Vorgabe und stimmt er weisungswidrig ab, muss der Vertretene (also der Eigentümer) sich mit seinem Vertreter (also dem Verwalter) darüber auseinandersetzen.

 

Jedenfalls haben Sie keinen Anspruch auf Berichtigung des Protokolls, wenn der Verwalter nicht so abstimmt, wie Sie wollten (AG Langenfeld, Urteil v. 8.10.2008, 64 C 82/08). Sind Sie mit der Beschlussfassung nicht einverstanden, können Sie allenfalls den Beschluss anfechten.

 

Ebenso ergeben sich möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen den Vertreter.