Dienstag, 08.07.2008 | Autor: Heidi Schnurr/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Das Belegeinsichtsrecht des Mieters

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Vermieter müssen ihrem Mieter Einblick in Abrechnungsbelege, Verträge und Rechnungen gewähren. Das gilt für alle Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden. Wenn der Mieter von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch macht, muss der Vermieter beispielsweise alle Posten der Betriebskostenabrechnung nachweisen können.

Der Mieter von preisgebundenem Wohnraum hat ein lückenloses Auskunfts- und Belegeinsichtsrecht. Ein solches Prüfungsrecht wird von den Gerichten auch allen anderen Mietern nach § 259 BGB zugestanden. Allerdings beschränkt auf Abrechnungsunterlagen.

Einsichtnahme im selben Ort

Das Recht der Einsichtnahme muss der Mieter grundsätzlich beim Vermieter wahrnehmen. Hat er also am gleichen Ort, in dem das Mietobjekt liegt, seinen Wohn- oder Geschäftssitz, kann der Mieter sein Einsichtsrecht auch nur dort ausüben.

Liegt die Wohnung oder das Büro des Vermieters nicht im selben Ort wie sein Mietobjekt, muss er seinem Mieter die Einsichtnahme an dessen Wohnort ermöglichen. Der Mieter hat nämlich das Recht, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden. Wahlweise kann der Vermieter ihm natürlich auch eine Kopie der Belege zuschicken.

Kopien der Belege

Wohnt der Mieter auf der gegenüberliegenden Straßenseite, muss der Vermieter ihm nicht alle Belege kopieren und zusenden. Er kann ihn vielmehr auf sein Einsichtsrecht verweisen. Diese Ansicht vertritt jedenfalls das Landgericht Düsseldorf (Urteil v. 18.3.1997, ZMR 1998, S. 167).

Von diesem Grundsatz, dass der Mieter nur ein Belegeinsichtsrecht statt einem Anspruch auf Belegkopien hat, wird nur ausnahmsweise abgewichen. Das ist immer dann der Fall, wenn es dem Mieter aus besonderen Gründen unzumutbar ist, am Wohn- oder Geschäftssitz des Vermieters Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.

Unterlagen zugänglich machen

Unzumutbar ist es zum Beispiel, dem berufstätigen Mieter die Belege nur am Vormittag zeigen zu wollen. In einem solchen Fall kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm die Kopien der Belege zusendet (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 10.1.1996 ? 3 a C 1154/95, WM 1996, S. 349).

Das Einsichtsrecht des Mieters erstreckt sich auf alle Unterlagen, auf denen die Abrechnung des Vermieters beruht. Das können sein:

  • Rechnungen
  • Belege
  • Verträge

Betriebskostenabrechnung überprüfen

Die Grenze verläuft dort, wo die Unterlagen nicht notwendig sind, um die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Bei den vorzulegenden Verträgen kann es sich zum Beispiel um einen Wartungsvertrag oder den Hausmeistervertrag handeln. Nur die ermöglichen es nämlich dem Mieter herauszufinden, ob sich hierin nicht umlegbare Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten verstecken.

Vorlegen muss der Vermieter sogar Unterlagen, die andere Mieter im Haus betreffen. Jedenfalls wenn diese notwendig sind, um überprüfen zu können, ob die Kosten richtig verteilt wurden. Beispielsweise die Heizkostenabrechnungen der Mitmieter. Da hilft es dem Vermieter nicht einmal, wenn er sich auf den Datenschutz beruft (AG Charlottenburg, Urteil v. 3.5.2005 ? 220 C 450/04, GE 2005, S. 805).

Persönliche Daten schwärzen

Wohnungseigentümer erhalten von ihrem Verwalter meist nur die Jahresabrechnung und die dazugehörenden Unterlagen. Die zugrunde liegenden Belege behält der Verwalter bei sich. Umstritten ist, ob sich die Vorlagepflicht nur auf die Unterlagen erstreckt, die der Vermieter selbst vom Verwalter erhalten hat.

Unterschiedliche Urteile

Das Landgericht Mannheim ist der Ansicht, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters nur auf die Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat, erstreckt (Urteil v. 16.8.1995 ? 4 S. 47/95, WM 1996, S. 630). Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt darf der Mieter alle der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen einsehen (Urteil v. 5.11.1996 ? 2/11 S. 216/96, WM 1997, S. 52).

Wenn diese Unterlagen beim Hausverwalter liegen, muss der Vermieter dem Mieter ? auf welche Weise auch immer ? Gelegenheit zur Überprüfung der Belege geben. Zum Beispiel dadurch, dass der Mieter ermächtigt wird, die Unterlagen beim Verwalter einzusehen.

Mieter kann Vertretung schicken

Das Einsichtsrecht des Mieters ist kein höchstpersönliches Recht. Das bedeutet, dass er dieses Recht auch von einer anderen Person ausüben lassen kann (LG Hamburg, WM 1985, S. 400). Ist der Mieter zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, den Vermieter oder die Hausverwaltung aufzusuchen, darf er auch jemanden damit beauftragen, die Belege einzusehen.

Kommentare (2)

25.1.2010, 11:04 Uhr von Heidi Schnurr Profil ansehen
Der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate betragen. Selbst, wenn Sie einen längeren Abrechnungszeitraum ankündigen. Sie müssten schon einen guten Grund haben, dieses zulässigen 12-Monats-Zeitraum überschreiten zu dürfen. Einer davon ist die Umstellung auf einen anderen Abrechnungszeitraum. Also wenn Sie bisher z.B. von Juli bis Juni abgerechnet haben und jetzt lieber kalenderjährlich abrechnen wollten. Aber selbst hier sagen einigen Gerichte, dass Sie dann eben in einem Jahr 2 Abrechnungen erstellen müssten: Die bis Juni und dann nochmals eine von Juli bis Dezember. Deswegen: Ja nicht die 12-Monats-Frist überschreiten, das macht Ihre Abrechnung unwirksam!
21.1.2010, 20:51 Uhr von Zaebe Profil ansehen
Mein Komentar,diese Seite ist echt super. kann man auch eine Frage stellen ? Wie z.B., ist es zulässig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung auch nach Ankündigung für 20 Monate zu berechnen. Danke für ihre Antwort. :smile: