Mittwoch, 19.04.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Checkliste: Was nicht auf die Betriebskostenabrechnung Ihres Mieters darf

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Worum geht´s

Betriebskostenabrechnung: Was nicht auf die Abrechnung Ihres Mieters darf.

„No go´s“ gibt es überall. Auch bei der Betriebskostenabrechnung. Dort betrifft es die Kosten, die auf keinen Fall auf der Betriebskostenabrechnung Ihres Mieters landen dürfen. Darunter fallen unter anderem alle Anschaffungskosten und die Kosten für Kleinreparaturen.

 

Welche Kosten sonst noch ein Fall für Ihre Steuererklärung, aber nicht für die Betriebskostenabrechnung sind, zeigt diese praktische Schnell-Abhak-Checkliste.   

Wollen Sie wissen, ob es sich bei der vor Ihnen liegenden Rechnung tatsächlich um „laufende Betriebskosten" handelt, orientieren Sie sich am besten an der Betriebskostenverordnung und Ihrem Mietvertrag. Was nicht in der Betriebskostenverordnung steht, dürfen Sie als Wohnungsvermieter auch nicht auf Ihren Mieter umlegen.       

Abschreibungskosten

Anliegergebühr (auch Erschließungskosten, Anliegerbeiträge oder Erschließungsbeiträge genannt) zählt nicht zu den öffentlichen Lasten i. S. d. Betriebskostenverordnung, sondern noch zu den Baukosten

Anschaffungskosten (Ausnahme: Erneuerungskosten bei der Gartenpflege)

Anschlusskosten ans kommunale Wassernetz oder Fernwärme

  • Anstrichkosten
  • Bankgebühren wie Kontoführungs- oder Überweisungsgebühren
  • Dichtigkeitsprüfungskosten (sofern nicht ausdrücklich unter „Sonstige Kosten" als umlegbar aufgeführt)
  • Gartengeräte
  • Instandhaltungskosten
  • Kapitalkosten
  • Kleinreparaturen
  • Kleinteile fallen unter Instandhaltungskosten und sind deswegen nicht als Betriebskosten umlegbar. Eine Ausnahme gilt nur für verschleißanfällige Kleinteile, wie z. B. eine Dichtung, Filter oder Düse, die bei (umlagefähigen!) Wartungsarbeiten ersetzt werden.
  • Kosten für das Beseitigen einer Rohrverstopfung im Haus
  • Mahngebühren
  • Mietausfallversicherung
  • Mieterwechselpauschale
  • Modernisierungskosten
  • Rauchwarnmelder: Kauf, Miete und Reparaturkosten sind nicht umlegbar, Wartungs- und Funktionsprüfungskosten nur, sofern sie ausdrücklich im Mietvertrag als umlegbar vereinbart wurden
  • Reparaturkosten
  • Rohrreinigungskosten
  • Schließzylinder, neuer
  • Straßenausbaubeitrag
  • Thermostatventile
  • Verwaltungskosten
  • Wartungskosten, es sei denn, ihre Umlegbarkeit ist ausdrücklich in § 2 BetrKV erwähnt
  • Wespennestbeseitigung

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Das kennen Sie vielleicht auch: Sie „erben“ oder „kaufen“ einen bestehenden Mietvertrag gleich mit und stellen erst bei der ersten Betriebskostenabrechnung fest, dass Sie nicht alle Betriebskosten umlegen dürfen, die Sie laut § 2 Betriebskostenabrechnung eigentlich umlegen dürften. Und jetzt? 
Unter "Sonstige Betriebskosten" verstehen manche Vermieter, dass sie darunter alle Nebenkosten packen können, die Ihnen sonst noch entstehen, die sich aber nicht unter den 16 Begriffen im Betriebskostenkatalog von § 2 der Betriebskostenverordnung einordnen lassen.  Doch diese weitverbreitete Ansicht ist schlichtweg falsch!
Sie würden ja gern, aber Sie können nicht. Die Rede ist von der Betriebskostenabrechnung. Die können Sie Ihrem Mieter nicht erstellen, weil der Verwalter mit seiner WEG-Abrechnung nicht rum kommt.   So passiert es, dass Sie Ihre Abrechnung erst viel zu spät an den Mieter schicken können. Die bittere Folge: Sie verlieren Ihren Nachzahlungsanspruch! Eigentlich. Heute hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil zu den Betriebskosten geklärt, ob eine verspätete Eigentümerabrechnung als Entschuldigungsgrund für seine verspätete Betriebskostenabrechnung herhalten kann.  
Topstory: Wer nicht rechtzeitig abrechnet oder in seiner Betriebskostenabrechnung einen formellen Fehler begeht, für den können die Nebenkosten richtig teuer werden!  Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den kompletten Betriebskosten und nicht nur der Betriebskostennachzahlung sitzen.   
"Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist falsch!", behauptet jedenfalls der deutsche Mieterbund jedes Jahr immer wieder aufs Neue. Die 7 häufigsten Fehler in Betriebskostenabrechnungen und wie Sie diese vermeiden können, erklärt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Autorin und Chefredakteurin bei der Haufe Mediengruppe.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie wissen wollen, ob es sich bei der vor Ihnen liegenden Rechnung um Betriebskosten handelt, orientieren Sie sich am besten an der Betriebskostenverordnung. Diese ist für Wohnraum-Mieter abschließend.


Bejahen können Sie die Umlagefähigkeit, wenn die folgenden 3 Voraussetzungen zutreffen:

  1. Die Kosten sind objektbezogen, also durch das Eigentum hervorgerufen und betriebsdienlich,
  2. die Kosten sind tatsächlich entstanden,
  3. es handelt sich um regelmäßig entstehende Kosten.