Mittwoch, 25.01.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © SG- design - Fotolia.com

BGH-Urteil: Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Betriebskostenabrechnung

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Worum geht´s

Verspätete Betriebskostenabrechnung: Wann der Verwalter schuld ist. 

Sie würden ja gern, aber Sie können nicht. Die Rede ist von der Betriebskostenabrechnung. Die können Sie Ihrem Mieter nicht erstellen, weil der Verwalter mit seiner WEG-Abrechnung nicht rum kommt.

 

So passiert es, dass Sie Ihre Abrechnung erst viel zu spät an den Mieter schicken können. Die bittere Folge: Sie verlieren Ihren Nachzahlungsanspruch! Eigentlich. Heute hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil zu den Betriebskosten geklärt, ob eine verspätete Eigentümerabrechnung als Entschuldigungsgrund für seine verspätete Betriebskostenabrechnung herhalten kann.  

Betriebskosten: Wer zu spät abrechnet, verliert seine Nachzahlung 

Zu spät!“, meinte eine Mieterin aus Schwetzingen als ihr der Vermieter am 7.12.2013 die Betriebskostenabrechnung für 2010 und 2011 präsentierte. Tatsächlich ist es nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB so, dass Sie als Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen muss. Das gilt auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten und Sie erst abrechnen können, wenn Sie die Eigentümerabrechnung vom Verwalter haben.

Die Betriebskostenabrechnung des Schwetzinger Vermieters für 2010 hätte eigentlich bis zum 31.12.2011 und die Betriebskostenabrechnung für 2011 bis zum 31.12.2012 beim Mieter sein müssen und nicht erst am 7.12.2013.

Der Vermieter hatte allerdings für seine verspätete Betriebskostenabrechnung eine vermeintlich gute Entschuldigung parat: Wegen eines Verwalterwechsels, hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kürzlich den Beschluss über die Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst. Deswegen konnte er auch erst jetzt seine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 erstellen.

Fehlendes Verschulden rettet Sie vor verspäteter Betriebskostenabrechnung

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB können Sie als Vermieter trotz abgelaufener Abrechnungsfrist doch noch Betriebskosten vom Mieter nachfordern, wenn Sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben.

Der Schwetzinger Vermieter konnte die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht früher abrechnen, weil ihm die damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume noch keine ordnungsgemäßen Abrechnung erstellt hatte.

Eigentümer darf nicht erst Jahresabrechnung abwarten

Die neue Hausverwaltung hatte die Eigentümerabrechnung erst im November 2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt und die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte darüber beschlossen. Kaum war die Abrechnung beschlossene Sache, schickte der Vermieter dem Mieter seine Betriebskostenabrechnung zu.

"Zu spät!", meinte auch der BGH und wies den Nachzahlungsanspruch des Vermieters ab (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15).

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Trotz Verwalter: Betriebskosten müssen zeitnah abgerechnet werden

Dass der Vermieter mit seiner Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erst den Beschluss der Gemeinschaft abwarten muss, steht als (ungeschriebene) Voraussetzung nirgendwo im Gesetz und ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik. Sie wäre ohnehin nicht mit dem Zweck der Vorschrift und der Abrechnungssicherheit für den Mieter vereinbar.

Trotz Eigentümergemeinschaft: Der Vermieter muss zeitnah über die Betriebskosten abrechnen, sodass der Mieter schnell Klarheit und Rechtssicherheit über die entstandenen Betriebskosten bekommt.

Insofern kann es für Mieter von Eigentumswohnungen nicht sein, dass sie wegen der vorherigen Beschlussfassung der Eigentümer länger auf ihre Betriebskostenabrechnung warten müssen als Mieter von „ganz normalen Wohnungen".

Wann der Verwalter schuld an der verspäteten Abrechnung ist

Geht es darum, warum Sie Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung erst so spät zugeschickt haben, müssen Sie sich als Vermieter nicht das Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zurechnen lassen.

Der Verwalter gilt laut BGH grundsätzlich nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung, wenn es um das Erstellen der Betriebskostenabrechnung geht.

Von wegen Abwarten und Tee trinken: Vermieter müssen selbst tätig werden

Will der Vermieter seine verspätete Betriebskostenabrechnung mit der verspäteten Abrechnung des Wohnungseigentumsverwalters rechtfertigen, muss er vor Gericht darlegen, was er selbst veranlasst hat, damit er so schnell wie möglich gegenüber dem Mieter über die Betriebskosten abrechnen kann. 

Der BGH kreidete dem Vermieter an, dass er schon im Laufe des Jahres 2010 hätte absehen können, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde bzw. die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass er sie nicht als Grundlage für seine Betriebskostenabrechnung nehmen konnte.

 

Weil der Vermieter aber eher nach dem Motto. „Abwarten und Tee trinken“ handelte, verlor er deswegen vor dem Bundesgerichtshof seinen Nachzahlungsanspruch.

Auszug aus zugrundeliegenden Vorschriften:

§ 28 WEG - Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) […]

(2) […]

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

(4) […]

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

§ 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) […]

(2) […]

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Kommentare (1)

26.1.2017, 10:54 Uhr von matse2 Profil ansehen
Wie sieht es aus bei einem 'normalen' Vermieter, dessen z.B. Gaszähler-Jahresablesung zum 30.11.16 erfolgt und dessen Gaslieferant erst am 10.01.17 die Gasrechnung zustellt. Die Jahresabrechnung für 2015 müsste bis 31.12.16 beim Mieter sein. Was macht der Vermieter? Einzig logisch scheint mir, den Mieter schriftlich auf den Sachverhalt hinzuweisen, die HK- u. NK-.Abrechnungen soweit vorzubereiten, dass sofort nach Erhalt der Gasrechnung dem Mieter die Abrechnung zugestellt warden kann. Kommt der Mieter unbezahlt 'davon'?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Jetzt steht sie wieder an: Die Betriebskostenabrechnung für 2017. Wer sich jetzt schon drum kümmert, bekommt nicht nur ein Fleißkärtchen, sondern auch noch schneller seine Nachzahlungen vom Mieter.   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2017 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Aus die Maus: Mit diesen 3 Worten lässt sich schnell zusammenfassen, was gilt, Sie nicht schnell genug über die Betriebskosten abrechnen. Gleiches gilt, wenn der Mieter die 12 Monate lang nichts gegen seine Betriebskostenabrechnung untenrimmt, obwohl die einen dicken Fehler hat. Doch gilt das auch für Betriebskosten, die er unzulässigerweise umgelegt hat? Dazu hat der BGH neuerdings seine ganz eigene Meinung. 
Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten.    Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten.    Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 24 Grundsatzurteile des BGH rund um die Betriebskosten.
„Gezahlt heißt anerkannt!“, so war es jedenfalls früher. Der BGH sieht es mittlerweile anders: Entdecken Sie einen Fehler in Ihrer Abrechnung und hat Ihr Wohnungsmieter mittlerweile bereits bezahlt, dürfen Sie dennoch nachträglich die Abrechnung zu Ihren Gunsten korrigieren. Jedenfalls, so lange die Abrechnungsfrist noch läuft. Gewerberaumvermieter haben es da wesentlich besser: Die können ihren Fehler selbst nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zu ihren Gunsten ändern.  
Aus, Schluss und vorbei: Ist die zwölfmonatige Abrechnungsfrist für die Betriebskosten erst einmal  abgelaufen, dürfen Sie als Vermieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs Ihre Abrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändern. Bis es allerdings so weit ist, können Sie Ihre Abrechnung noch nachbessern.

 meineimmobilie.de-Tipp

Die einjährige Abrechnungsfrist ist für Sie als Wohnungsvermieter eine Ausschlussfrist. Versäumen Sie diese Frist, dürfen Sie keine Betriebskosten mehr nachfordern! Erlauben Sie sich dagegen nur einen inhaltlichen Fehler, wie z.B. ein Rechenfehler oder ein falscher Umlageschlüssel, behalten Sie Ihren Nachforderungsanspruch, auch wenn Sie Ihre Abrechnung wegen des inhaltlichen Fehlers nachbessern müssen.

 

Das gilt jedenfalls, sofern Ihre erste Abrechnung formell korrekt war und sie fristgerecht beim Mieter eingegangen ist. Dann lässt sich auch noch nach Ablauf der Jahresfrist ein inhaltlicher Fehler korrigieren.

 

Allerdings: Kommt nach Ihrer Korrektur ein höherer Nachzahlungsbetrag heraus, bleibt es bei dem niedrigeren, zuerst berechneten Nachzahlungsbetrag!