Mittwoch, 15.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Alter Mietvertrag: Wie Sie nicht vereinbarte Betriebskosten umlegen können

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Worum geht´s

Ärger beim Betriebskosten abrechnen: Wann Sie nicht vereinbarte Betriebskosten umlegen dürfen.

Das kennen Sie vielleicht auch: Sie „erben“ oder „kaufen“ einen bestehenden Mietvertrag gleich mit und stellen erst bei der ersten Betriebskostenabrechnung fest, dass Sie nicht alle Betriebskosten umlegen dürfen, die Sie laut § 2 Betriebskostenabrechnung eigentlich umlegen dürften. Und jetzt? 

Betriebskosten: Sie dürfen nur umlegen, was Sie vereinbart haben

Rein rechtlich ist es so: Sie dürfen nur die Betriebskosten umlegen, die Sie auch vereinbart haben. Was dort nicht steht, dürfen Sie also auch nicht auf Ihren Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen – und das ist nicht nur ärgerlich, sondern leider auch noch teuer.

Betriebskosten-Klausel: Wer hinterher was ändern will, braucht die Zustimmung seines Mieters

Können Sie da noch im Nachhinein etwas an Ihrer Betriebskostenklauselnachbessern“? Ja, aber nur wenn Ihr Mieter auch mitspielt. Denn um eine bestehende Vertragsvereinbarung zu ändern, müssen beide Vertragsparteien – also Sie und Ihr Mieter – damit einverstanden sein.

Tja und welcher Mieter freut sich schon, wenn er mehr Betriebskosten zahlen soll, als er eigentlich laut Mietvertrag müsste?

Neue Betriebskosten: Mit einer Öffnungsklausel kein Problem!

Doch vielleicht muss es ja gar nicht so weit kommen, dass Sie den Mieter von zusätzlichen, eigentlich nach dem Gesetz umlagefähigen Betriebskosten überzeugen müssen. Dabei könnte Ihnen eine „Mehrbelastungsklausel“  bzw. auch „Öffnungsklausel“ genannt, im Mietvertrag helfen.

Bevor Sie sich allerdings zu früh freuen: So eine Klausel erlaubt es Ihnen aber auch nur, nach dem Mietvertragsabschluss neu entstandene Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Damit scheiden solche Betriebskosten von vornherein schon einmal aus, die es bereits bei Mietvertragsabschluss gab, die aber – warum auch immer – nicht im Mietvertrag vereinbart wurden.

Beispiel:

Die Grundsteuer steht nicht in Ihrer Betriebskostenklausel des Mietvertrags mit drin. Damit wurde sie nicht vereinbart, obwohl die Kosten schon von Anfang an – also seit Mietvertragsabschluss – dem Vermieter entstanden sind.

Wie Sie bei Ihrer Betriebskostenabrechnung von einer Öffnungsklausel profitieren

Solche Öffnungs- bzw. Mehrbelastungsklauseln sind wirksam, da dem Mieter schon beim Mietvertragsabschluss damit klar und verständlich aufgezeigt wird, dass er während des laufenden Mietverhältnisses mit neu hinzutretenden Betriebskosten rechnen muss.

Entstehen Ihnen also neue Betriebskosten und haben Sie so eine Öffnungs- bzw. Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag stehen, müssen Sie den Mieter nicht ausdrücklich darauf hinweisen, dass es neue Betriebskosten gibt und dass Sie diese mit der neuen Abrechnung auf ihn umlegen werden.

Fair wäre es zwar schon, allerdings reicht es rechtlich gesehen, wenn der Mieter erst mit dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung von den neu eingeführten Betriebskosten bzw. den neuen öffentlichen Abgaben erfährt.

Betriebskosten für die neuen Rauchmelder: Wann Sie die umlegen dürfen

Ein typisches Beispiel für neu entstandene Betriebskosten sind z. B. die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder, sofern in Ihrem Bundesland erst nach dem Mietvertragsabschluss vom Gesetzgeber eine Rauchwarnmelderpflicht eingeführt wurde.

Oder wenn nachträglich ein Aufzug ins Haus eingebaut wurde und Sie nun die laufenden Kosten für den Aufzug auf die Mieter umlegen wollen. Auch das erlaubt Ihnen eine Öffnungsklausel im Mietvertrag.

Wie so eine „Öffnungsklausel“ im Mietvertrag aussehen muss

„Mehrbelastungsklausel“ bzw. Öffnungsklausel bilden die Rechtsgrundlage für die Umlage der Wartungskosten für die Rauchwarnmelder. Eine solche Klausel liest sich so im Mietvertrag:

Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.

Oder so:

"Entstehen nach Vertragsabschluss neue Betriebskosten, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform auf den Mieter umzulegen."

Gerade, wenn es um Rauchwarnmelder geht, können Sie jedoch beim erstmaligen Neueinbau von Rauchwarnmeldern im laufenden Mietverhältnis hinsichtlich der Wartungskosten etwas entspannter sein. Dann gilt nämlich laut BGH: Der Mieter muss die Kosten für das Überprüfen und Warten von Einrichtungen als Folge durchgeführter Modernisierungsarbeiten selbst bei einer fehlenden vertraglichen Umlagevereinbarung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung tragen, wenn in seinem Mietvertrag nichts Diesbezügliches erwähnt ist (BGH Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 202/06).

Vergessene Betriebskosten: Wie Sie alte Klauseln retten können

Wurde in Ihrem Mietvertrag einfach vergessen, z. B. die Grundsteuer mit in die Betriebskostenklausel aufzunehmen bzw. wurde sie ausdrücklich durchgestrichen, haben Sie nur 2 Möglichkeiten, doch noch an die Kosten zu kommen.

1.    Sie einigen sich mit dem Mieter über die künftige Umlage. Dazu bedarf es einer extra Vereinbarung, in der steht, welche Betriebskosten Sie künftig umlegen wollen, ab wann die Umlage gilt und nach welchem Umlageschlüssel sie künftig umgelegt werden sollen.

2.    Sie legen die Kosten einfach um und warten ab, ob sich Ihr Mieter rechtzeitig darüber beschwert.

Wer nicht vereinbarte Betriebskosten umlegt, muss auf Zeit spielen

Zugegeben: Variante 2 ist nicht gerade die feine Art, allerdings schaut selbst der BGH darüber hinweg, wenn der Mieter nicht rechtzeitig reagiert und sich über die Umlage der nicht vereinbarten Kosten beschwert.

In einem Fall hatte ein Vermieter Betriebskosten umgelegt, die er nicht vereinbart hatte. Schlimmer noch: Es handelte sich sogar um nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten wie z. B. die Instandhaltungsrücklage. 

Nun ist es ja so, dass der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB Beschwerden gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten, gerechnet ab Zugang der Abrechnung, vorbringen muss.

Grundsatz von Treu und Glauben rettete dem Mieter die Betriebskosten

Den Mieter rettete lediglich noch der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB vor den nicht umlegbaren Kosten. Weil der Vermieter die Kosten schon selbst als „nicht umlagefähig“ bezeichnet hatte, hatte er nach Ansicht des Gerichts bei seiner Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.

Nur deswegen musste der Vermieter trotz abgelaufener Einwendungsfrist die zu Unrecht umgelegten Kosten doch noch zurückzahlen (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).

Die Ausschlussfrist gilt selbst für nicht umlegbare Betriebskosten

Eigentlich gilt der Einwendungsausschluss nach Ablauf der einjährigen „Meckerfrist“ auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Instandhaltungsrücklage.

Mit dem zeitlich begrenzten Einwendungsausschluss soll jedoch erreicht werden, dass unter einen Betriebskostenstreit in absehbarer Zeit ein Schlussstrich gezogen werden kann.

Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Betriebskosten

Diese Befriedungsfunktion würde verfehlt, wenn das nur für umlagefähige Betriebskosten gelten würde, so dass der Mieter auch noch nach einem Jahr kommen könnte und Geld für unzulässigerweise umgelegte Betriebskosten zurückverlangen könnte.

Deswegen gilt der Einwendungsausschluss auch für an sich nicht umlegbare Betriebskosten, weil sich nicht immer ganz eindeutig bestimmen lässt, ob bestimmte Kosten nun umlegbar sind oder nicht.

Der Einwendungsausschluss will ja gerade bewirken, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Bei der abgelaufenen Einwendungsfrist spielt also der Grund, weshalb eine Abrechnung falsch ist, keine Rolle: Bemerkt der Mieter den Abrechnungsfehler nicht spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung, hat er nach Ansicht des BGH einfach Pech gehabt!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Jetzt steht sie wieder an: Die Betriebskostenabrechnung für 2017. Wer sich jetzt schon drum kümmert, bekommt nicht nur ein Fleißkärtchen, sondern auch noch schneller seine Nachzahlungen vom Mieter.   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2017 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Sie sind Hausmeister und Gärtner – jedenfalls zeitweise und das auch nur in Ihrem eigenen Mietshaus. Im "richtigen Leben" haben Sie jedoch einen ganz anderen Job. Hecken schneiden oder den Hof fegen: Wer das als Vermieter bisher quasi „kostenlos“ getan hat, wird sich über dieses neue BGH-Urteil freuen.
„Welchen Verteilungsschlüssel muss ich nehmen?“, fragt sich so mancher Vermieter bei seiner Betriebskostenabrechnung. Schließlich wollen Sie ja alles richtig machen! Tatsächlich dürfen Sie nicht einfach den Umlageschlüssel nehmen, den Sie als gerecht empfinden, sondern Sie müssen sich dabei schon an eine gewisse Reihenfolge halten. Wer die festlegt? Sie und der Gesetzgeber!
Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.   Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!
Jede Betriebskostenabrechnung beginnt bereits mit dem Mietvertragsabschluss: Denn, wer hier schon Fehler macht, wird sich jedes Jahr über nicht umlegbare Betriebskosten oder komplizierte Verteilungsschlüssel ärgern!  Tja, wer hohe Türme bauen will, muss lange am Fundament verweilen. Das wusste bereits schon Anton Bruckner. Der BGH sieht das etwas lockerer, wenn es um die Umlage der Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag geht: Die können Sie jetzt viel schneller und einfacher vereinbaren: Ohne viele Worte, seitenlange Aufzählungen oder Anlagen. 
Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten.    Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten.    Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 24 Grundsatzurteile des BGH rund um die Betriebskosten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Sind 12 Monate - gerechnet ab Erhalt einer (formal) ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung - abgelaufen, kann Ihr Mieter nicht mehr daran rütteln, selbst wenn sie Rechnungsposten enthält, die Sie nicht auf den Mieter hätten umlegen dürfen (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).

 

Dies gilt insbesondere dann, wenn in der Betriebskostenabrechnung nicht umlegbare Kosten der Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes enthalten sind, die keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung darstellen und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

 

Gleiches gilt, wenn der Vermieter weniger Vorauszahlungen in seiner Betriebskostenabrechnung einstellt, als der Mieter tatsächlich bezahlt hat. Bemerkt der Mieter den Fehler erst nach Ablauf der 12-monatigen „Meckerfrist“, geht er leer aus, hat er Pech gehabt.