Donnerstag, 18.02.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © archideaphoto - Fotolia.com

Wohnflächenberechnung: Welche Räume und Flächen mitzählen

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Worum geht´s

Wohnflächenverordnung: Wie groß ist die Wohnung? Wie Sie Ihre Wohnung korrekt ausmessen!

Wie groß ist Ihre Wohnung wirklich? Und: Zählen Treppenstufen, Türschwellen oder Erker dabei mit? Welche Flächen und Räume mit welchem Anteil beim Berechnen der Wohnfläche einbezogen werden dürfen, sorgt immer mal wieder für Streitigkeiten unter Mietern und Vermietern.

Für die Wohnflächenberechnung gibt es doch eigentlich seit dem 1.1.2004 ein extra Gesetz: Die Wohnflächenverordnung.

 

Ab einer Flächendifferenz von 10 % darf der Mieter mindern

Zu klein, zu groß: Eine falsche Wohnfläche kann Vermietern ganz schön Ärger einbringen. Nicht nur dann, wenn sich Ihre Wohnung als kleiner herausstellt als im Mietvertrag vereinbart.

Beschwert sich Ihr Mieter über die falsche Wohnungsgröße, gibt es dazu eine klare Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Ist die gemietete Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, zählt das als Mangel im Sinn von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Deswegen darf der Mieter die Miete mindern (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WM 2004 S. 336).

Zu kleine Wohnfläche: Wann der Mieter kündigen kann

Ist Ihre Wohnung um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist das so, als hätten Sie Ihrem Mieter nicht rechtzeitig den vertragsgemäßen Gebrauch an den Mieträumen gewährt. Dem Mieter steht deswegen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ein fristloses Kündigungsrecht zu.

Doch das ist noch nicht alles: Sie müssen Ihrem Mieter die überzahlte Miete wieder zurückzahlen (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08).

Noch spielen unerhebliche Flächenabweichungen keine Rolle!

Bisher kommen Sie noch mit einem blauen Auge davon, wenn sich herausstellt, dass nur eine unerhebliche Flächenabweichung (weniger als 10 %) vorliegt: Dann darf Ihr Mieter nicht mindern.

Allerdings hat der BGH gerade die 10-Prozent-Grenze bei einer Mieterhöhung gekippt (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Danach kommt es bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete immer auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, ganz gleich wie groß die Flächenabweichung ist!

BGH: 10-Prozent-Grenze gilt weiterhin für Mietminderungen

Im Gleichen Urteil hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Das gilt nur für Mieterhöhung. Bei den Betriebskosten und einer Mietminderung bleibt es nach wie vor bei der 10%igen Toleranzgrenze. Erst wenn die Flächenabweichung größer als 10 % ist, darf der Mieter also mindern bzw. müssen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung nachbessern.

Geld zurück: Wann Sie sich auf Verjährung berufen können

Will Ihr Mieter Geld zurück, weil sich die Wohnfläche als kleiner als vereinbart herausstellt, können Sie sich auf Verjährung berufen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt in 3 Jahren.

Allerdings hat die Sache einen Haken: Die Verjährungsfrist beginnt erst ab Kenntnis des Mieters vom Mangel bzw. ab grober Unkenntnis vom Mangel zu laufen.

Und: Ohne konkreten Anlass muss der Mieter nicht nachmessen, ob die Wohnung tatsächlich so groß ist wie im Mietvertrag angegeben!

Wohnflächenabweichung: Was für die Betriebskosten gilt

Auch bei den Betriebskosten rächt sich eine falsche Flächenangabe: Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um maximal 10 Prozent ab, kommt es für die Betriebskosten auf die Quadratmeter an, die im Mietvertrag stehen.

Beträgt die Abweichung dagegen mehr als 10 Prozent, müssen Sie die Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06-2).

Der Mieter darf sogar zu viel bezahlte Betriebskosten zurückfordern! Selbst dann, wenn die Jahresfrist bereits abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil v. 3.6.2005, 63 S 507/04, GE 2005 S. 993).

Mieterhöhung: Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an

Bis zum BGH-Urteil vom 18.11.2015 war es bei einer Mieterhöhung noch so: Nur wenn Sie sich um mindestens 10 % zulasten des Mieters verrechnet hatten, konnte der Mieter darauf pochen, dass Sie bei Ihrer Mieterhöhung von der tatsächlichen, kleineren Fläche ausgehen (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, GE 2007 S. 1046; BGH, Urteil v. 8.7.2009, VIII ZR 205/08).

Allerdings: Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geändert: Der Vermieter muss künftig bei seiner Mieterhöhung immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße ausgehen, ganz gleich, um wieviel er sich bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag verrechnet hat.

Checkliste: Worauf Sie bei der Wohnfläche achten müssen

  • Berechnen Sie Ihre Wohnfläche nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung. Die gilt zwar unmittelbar nur für den sozialen Wohnungsbau. Sie wird aber von den Gerichten auch auf "normale" Wohnungen angewendet.
  • Seit dem 1.1.2004 dürfen Sie die Grundfläche der Terrasse mitrechnen! Auch dann, wenn die Terrasse keinen Sichtschutz hat.
  • Als Faustregel gilt: Balkon und Terrasse dürfen Sie in der Regel nur zu einem Viertel mitrechnen, höchstens jedoch zur Hälfte, wenn der Balkon oder die Terrasse besonders aufwendig gebaut ist oder eine besonders gute Lage hat. Gleiches gilt für Loggien und Dachgärten: Auch deren Fläche dürfen Sie grundsätzlich nur zu einem Viertel, ausnahmsweise zur Hälfte mitrechnen.
  • Die Fläche von Kellern, Garagen und Schuppen dürfen Sie nicht beim Berechnen der Wohnfläche berücksichtigen.
  • Räume mit einer lichten Höhe von 1 und weniger als 2 m dürfen Sie nur zur Hälfte mitrechnen. Ab einer Raumhöhe von 2 m dagegen voll!
  • Wichtig: Die Regelungen der Wohnflächenverordnung gelten für Ihren Fall nur, wenn seit dem 1.1.2004 eine Flächenberechnung notwendig wurde. Beispielsweise, weil Sie um- oder angebaut haben und sich das auf Ihre Wohnfläche niederschlägt. Ihre bisher auf der alten Basis berechnete Wohnung müssen Sie jetzt also nicht nach der neuen Verordnung nachmessen lassen!

Raum / Fläche

 

voll 
anrechenbar

in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anrechenbar

bis zur Hälfte anrechenbar

nicht anrechenbar

Abstellraum außerhalb der Wohnung

 

 

 

X

Badewanne

X

 

 

 

Balkon

 

X

 

 

Bauordnungswidrige Räume

 

 

 

X

Bodenraum

 

 

 

X

Dachgarten

 

X

 

 

Duschwanne

X

 

 

 

Einbaumöbel (mit Grundfläche von mind. 0,5m²)

X

 

 

 

Fensterbekleidung/ -umrahmung

X

 

 

 

Garage

 

 

 

X

Geschäftsräume

 

 

 

X

Heizgerät

X

 

 

 

Heizungsraum

 

 

 

X

Herd

X

 

 

 

Hobbyraum

 

 

X

 

Kellerraum

 

 

 

X

Klimagerät

X

 

 

 

Öfen

X

 

 

 

Pfeiler (zählt nicht zur Wohnfläche, falls die Höhe über 1,50 m und die Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt)

 

 

 

X

Loggia

 

X

 

 

Räume mit einer Mindesthöhe von 1 m und weniger als 2 m

 

 

X

 

Räume mit einer Mindesthöhe von 2 m

X

 

 

 

Raumteile, Höhe mindestens 2 Meter

X

 

 

 

Raumteile, Höhe unter 1 Meter

 

 

 

X

Raumteiler, bewegliche

X

 

 

 

Säule

 

 

 

X

Schornstein

 

 

 

X

Schwimmbad oder ähnliche, nach allen Seiten umschlossene Räume

 

 

X

 

Terrasse

 

X

 

 

Trockenraum

 

 

 

X

Türbekleidung

X

 

 

 

Türnischen

 

 

 

X

Waschküche

 

 

 

X

Wintergarten

 

 

X

 

 

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der BGH hat zur Wohnflächenabweichung vor einiger Zeit ein Grundsatzurteil gefällt. Danach darf der Mieter erst ab einer Flächendifferenz von 10 Prozent die Miete mindern und überzahlte Miete zurückfordern. Darunter ging nichts. Das könnte sich allerdings bald zulasten solcher Vermieter ändern, die im Mietvertrag eine größere als die tatsächliche Fläche angegeben haben.

Eine falsche Wohnfäche: Das gibt es häufiger als Sie vielleicht denken. Ein paar Zentimeter sind noch kein Beinbruch. Ab einer Flächendifferenz von 10 % kann es allerdings für Sie teuer werden: Und das auch noch, nachdem Ihr Mieter längst ausgezogen ist. 
Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!   Gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.
Falsch gemessen? Das kann teuer werden! Jedenfalls, wenn Sie sich um 10 % gegenüber der im Mietvertrag eingetragenen Fläche verrechnet haben. Welche Räume und Flächen Sie beim Berechnen mitzählen dürfen, regelt die Wohnflächenverordnung. So beispielsweise, was für Treppen, Abstellräume, Balkone oder Terrassen gilt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie sich bei der Wohnfläche verrechnen, hat das erst dann Konsequenzen, wenn Sie sich um mindestens 10 Prozent verrechnet haben. So ist jedenfalls noch die derzeitige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnfläche.

 

Die 10-Prozent-Grenze gilt jedoch nicht mehr bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dort hat der BGH mit seinem Urteil v. 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) die 10-Prozent-Grenze gekippt. 

 

Diese recht vermieterfreundliche Rechtsprechung zur Toleranzgrenze von 10 % sorgte auch beim Gesetzgeber immer wieder für Diskussionsstoff. Deswegen wird derzeit sogar in Berlin darüber nachgedacht, eine Regelung mit ins Gesetz zu nehmen, dass es zumindest für die Umlage des Festanteils der Heiz- und Betriebskosten nur auf die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche ankommt. Welche (größere) Fläche dann im Mietvertrag steht, soll künftig keine Rolle mehr spielen. Doch dies ist bisher noch reine Zukunftsmusik.

 

Eine entsprechende Mietrechtsänderung soll bereits 2016 kommen.