Montag, 23.04.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Kündigungsverzicht: Wie genau Sie den formulieren müssen

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Worum geht´s

Wie genau muss ein Kündigungsverzicht vereinbart werden: Reicht das Wörtchen "Kündigung" bereits oder muss unbedingt "ordentliche Kündigung" im Mietvertrag stehen?  Das klärte der BGH in einem Urteil

Stichworte zu diesem Thema
Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.

Um verbale Spitzfindigkeiten ging es bei einem Mietvertrag in Köln. Da hatte der Vermieter mit seinem Mieter eine Staffelmiete samt Kündigungsverzicht über 3 Jahre vereinbart.
 
Die Dauer des Ausschlusses war jedoch nicht das Problem, sondern wie der Kündigungsverzicht formuliert war: Dem Mieter fehlte schlicht das Wörtchen "ordentlich" und er kündigte trotz des vereinbarten Verzichts. Ob das rechtens war, musste der BGH entscheiden.

Grundsätzlich ist die Kombination Staffelmiete und Kündigungsverzicht möglich und zulässig – und das, obwohl Sie bei einer Staffelmiete nur für maximal 4 Jahre das Recht zur ordentlichen Kündigung ausschließen dürfen.

Nur das ordentliche Kündigungsrecht ist verzichtbar

Die Dauer des Ausschlusses war jedoch nicht das Problem, sondern eher wie der Kündigungsverzicht formuliert war: Sie dürfen nämlich nur das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen. Fristlose Kündigungen, z.B. wenn Ihr Mieter in Mietrückstand gerät oder weil Sie Ihre Pflichten gegenüber dem Mieter verletzt haben, müssen aber trotz des Kündigungsverzichts für beide Seiten möglich sein!

Für einen Kölner Vermieter wäre fast diese Formulierung im Mietvertrag vom 26.10.2007 zum Stolperstein geworden:

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf eines Zeitraums von 3 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Also ab dem 30.10.2010 zum 1.1.2011.

Als der Mieter bereits nach 1 Jahr kündigte, verwies der Vermieter auf den Kündigungsverzicht im Mietvertrag.

Beschränken Sie sich besser ausdrücklich auf die „ordentliche Kündigung“

Der Mieter war der Ansicht, der Kündigungsverzicht beschränke sich nicht eindeutig ausschließlich auf das ordentliche Kündigungsrecht und sei deswegen unwirksam. Tatsächlich kann nur das ordentliche Kündigungsrecht beidseitig per Klausel für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden.

Weil jedoch das kleine Wörtchen „ordentlich“ in der Kündigungsverzichtklausel fehlte, hielt der Mieter den kompletten Kündigungsverzicht für unwirksam.

Richtig ist: Mehrdeutigkeiten in einem Vertrag gehen zulasten des Verwenders. Das ist meist der Vermieter. Allerdings hielten die Bundesrichter die Klausel dennoch für wirksam, denn aus dem 2. Satz der Klausel, in dem von der gesetzlichen Frist die Rede ist, ergebe sich bereits, dass nur die ordentliche Kündigung vorübergehend ausgeschlossen werden sollte (BGH, Versäumnisurteil v. 23.11.2011, VIII ZR 120/11, GE 2012, S. 101).

Das könnte sogar ein juristisch nicht vorgebildeter Mieter erkennen!

Selbst das Gesetz unterscheidet nicht immer sauber

Selbst der Gesetzgeber nimmt es beim Formulieren nicht so genau. In § 557 a Abs. 3 BGB, in dem es darum geht, dass der Vermieter bei einer Staffelmiete das Kündigungsrecht für maximal 4 Jahre ausschließen kann, ist nämlich ebenfalls nur schlicht vom „Kündigungsrecht“ und nicht vom „ordentlichen Kündigungsrecht“ die Rede.

Dennoch weiß jeder: Es geht nur um die ordentliche Kündigung!

Selbst wenn also in Kündigungsausschlussklauseln in Staffelmietverträgen nur allgemein vom „Kündigungsrecht“ die Rede ist, bezieht sich das lediglich auf die ordentliche Kündigung!

Damit war die vorzeitige Kündigung des Mieters unwirksam.

 

Kommentare (3)

4.4.2014, 10:57 Uhr von holgmeix Profil ansehen
Sehr geehrte Frau Schnurr, vielen Dank für die schnelle Antwort! Diese Information trägt sicherlich dazu bei, mit meinen Mietern doch noch eine gütliche Einigung (z.B. Gestellung eines Nachmieters) zu finden.
2.4.2014, 16:23 Uhr von Heidi.Schnurr, meineimmobilie.de Profil ansehen
Hallo, Danke für den Hinweis! Hier das gewünschte Aktenzeichen: BGH, Versäumnisurteil v. 23.11.2011, VIII ZR 120/11, GE 2012, S. 101
2.4.2014, 16:14 Uhr von holgmeix Profil ansehen
Sehr geehrte Frau Schnurr, Sie haben in Ihrem Artikel erwähnt, dass "die Bundesrichter die Klausel dennoch für wirksam hielten". Gibt es dazu ein Urteil?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ärgern Sie sich über Ihren Wohnungsmieter, weil er Ihnen die ...
Wollen Sie als Wohnungsvermieter Ihren Mieter möglichst lange im Vertrag halten, wäre ein Zeitmietvertrag die richtige Mietvertragsform. Der Haken an der Sache: Sie brauchen dafür einen Befristungsgrund.   Eigenbedarf wäre so ein Befristungsgrund - doch wenn Sie tatsächlich bei Mietvertragsende keinen Eigenbedarf haben, nützt Ihnen die Befristung herzlich wenig.   Geht es Ihnen nur darum, den Mieter möglichst lange im Mietvertrag zu halten und können Sie keinen Befristungsgrund vorweisen, bekommen Sie das vertraglich am besten mit einem Kündigungsverzicht hin. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie Ihren Mieter so lange wie möglich im Vertrag halten wollen, aber keinen Befristungsgrund parat haben, bleibt Ihnen nur eines: Vereinbaren Sie einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag. Rechtlich handelt es sich dabei um einen ganz normalen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

 

Dass solche Kündigungsverzicht-Klauseln vor Gericht halten, hat der Bundesgerichtshof mittlerweile schon mehrfach entschieden. Vorausgesetzt, Sie beschränken die Dauer des Kündigungsverzichts auf 4 Jahre (BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05, NZM 2006, S. 579) und vereinbaren, dass beide Seiten (also nicht nur Ihr Mieter!) auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichten.