Dienstag, 03.11.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

In Selbstauskunft gelogen: Ist das schon ein Kündigungsgrund?

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Worum geht´s

Mieter belügt Sie in der Mieterselbstauskunft: Wann Sie ihm deswegen kündigen dürfen. 

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Mieter tun mittlerweile so einiges, um an eine Wohnung zu kommen. Gerade in München, wo bezahlbare Wohnungen in beliebten Gegenden knapp sind.

 

So ging es auch einem Familienvater, der gern mit Frau und zwei Kindern in ein Einfamilienhaus nach Grünwald ziehen wollte. Miete: Stolze 3.730 Euro pro Monat. Um an das Haus zu kommen, belog er den Vermieter bereits in der Mieterselbstauskunft.   

 

Es hatte sich eigentlich alles ganz gut angehört: Ein Ehepaar wollte mit seinen zwei Kindern im Mai 2013 in ein Einfamilienhaus in Grünwald bei München einziehen. Die monatliche Miete betrug happige 3.730 Euro – das muss man sich erst mal leisten können!  

Der 50-jährige Mieter gab in seiner Selbstauskunft an, dass er als Selbstständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 Euro hatte. Seine jüngere Frau verdiente als Angestellte nochmals 22.000 Euro im Jahr mit dazu.

Fristlos kündigen wegen Lüge in Selbstauskunft: Ja, das geht!

Im Fragebogen zur Mieterselbstauskunft gab der Mieter an, dass gegen das Ehepaar in den letzten 5 Jahren vor dem Erteilen der Selbstauskunft keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung anhängig waren.  

Doch kaum war der Mieter eingezogen, zahlte er immer erst die Miete, nachdem sie vom Vermieter angemahnt wurde. Damit geriet der Mieter ständig in Mietrückstand. Als er dann die Mieten für Januar und Februar 2014 nicht zahlte, drohte ihm der Vermieter mit der fristlosen Kündigung.

Dennoch zahlte der Mieter weiterhin immer zu spät und noch dazu nicht vollständig die Miete. Als die komplette September- und Oktobermiete 2014 nicht kam, kündigte der Vermieter am 23.10.2014 fristlos den Mietvertrag.

Erst eine Bonitätsprüfung brachte die Lüge ans Tageslicht

Gleichzeitig holte der Vermieter wegen des Zahlungsrückstands eine Bonitätsauskunft über seinen Mieter ein. Darin stand, dass gegen den Mieter bereits seit 1994 unbefriedigte Vollstreckungen liefen und er schon im Oktober 2012 eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hatte.

Deswegen kündigte der Vermieter nicht nur wegen des Mietrückstands, sondern auch wegen der bewusst falschen Angaben zu seiner Bonität in der Mieterselbstauskunft, mit denen er sich den Mietvertrag erschlichen hatte.  

Damit sei das Vertrauensverhältnis restlos und unwiederbringlich zerstört worden.

Wer bewusst falsche Angaben macht, dem können Sie kündigen

Der Mieter weigerte sich, mit seiner Familie auszuziehen: Er zahlte rechtzeitig innerhalb der Schonfrist seine gesamten Mietrückstände nach. Der Vermieter klagte dennoch auf Räumung und gewann (AG München Urteil v. 30.6.2015, 411 C 26176/14)!

Der Mieter hatte in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden hätten.

Das stimmte jedoch nicht, zumal der Mieter erst 7 Monate vor Ausfüllen der Mieterselbstauskunft eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hatte.   

Der Vermieter konnte den Mietvertrag wegen der falschen Selbstauskunft und den wiederholten Zahlungsrückständen fristlos kündigen. Daran änderte auch das Begleichen der Mietrückstände durch die Mieter nichts.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Mal Hand aufs Herz: Wann haben Sie das letzte Mal auf eine kleine Notlüge zurückgegriffen? Eine Mieterin aus München hat das bei ihrem Mietvertragsabschluss getan. Als ihr der Vermieter auf die Schliche kam, rächte sich das bitter!   Als Vermieter müssen Sie nämlich nicht bei jeder Notlüge gleich beide Augen zudrücken - und erst recht nicht, wenn es um die Einkünfte Ihres Mieters in der Mieterselbstauskunft geht!
Lug` und Trug`: Wenn ein Mietverhältnis bereits so beginnt, endet es selten gut. Wollen Sie sich von einem Mieter verabschieden, der Sie bereits beim Mietvertragsabschluss belogen hat, müssen Sie schnell sein.  
„Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht doch was Bessres findet“ lautet eine alte Weisheit bei der Partnersuche. Die lässt sich auch sehr gut auf die Mieterauswahl übertragen, denn auch hier kann´s teuer enden, wenn Sie sich für den Falschen entscheiden.    Für viele Vermieter ist das wichtigste Auswahlkriterium bei der Mieterauswahl die Zahlungsfähigkeit des Mieters. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Sie können einem Mieter wegen Falschangaben in der Mieterselbstauskunft nur dann hinterher fristlos kündigen, wenn die Frage mitentscheidend für den Mietvertragsschluss war. Also, wenn Sie bei einem „Nein“ auf die Frage den Mietvertrag mit diesem Mieter gar nicht geschlossen hätten.

Einige Gerichte pochen zusätzlich darauf, dass sich auch das mit der Falschauskunft verbundene Bonitätsrisiko verwirklicht haben muss. Schließlich gibt es Mieter, die zwar beim Mietvertragsabschluss z. B. die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verschwiegen haben oder ein falsches Einkommen angegeben haben, aber dennoch in der Folgezeit rechtzeitig und pünktlich ihre Miete zahlen!

 

Läuft der Mietvertrag also lange Zeit, ohne dass sich das Bonitätsrisiko verwirklicht hat, ist eine fristlose Kündigung wegen einer früheren Falschangabe in der Mieterselbstauskunft ausgeschlossen.