Dienstag, 26.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Bundesverfassungsgericht bestätigt: Bestellerprinzip bei Maklern ist verfassungsgemäß

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Worum geht´s

Bundesverfassungsgericht erklärt Bestellerprinzip für Makler für verfassungsgemäß. 

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Seit dem 21.4.2015 gilt für Makler bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Vermittelt ein Makler einem Mieter eine Wohnung, darf er dafür von ihm grundsätzlich keine Provision fordern. Dennoch gehen Makler meist nicht leer aus, denn er kann sich ja an den Vermieter, der für seine Wohnung einen Mieter sucht, halten. 

Diese gravierende Gesetzesänderung hatte unter Immobilienmaklern für viel Ärger gesorgt. Viele Makler sehen sich nach wie vor in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht und in dem Gesetz einen Angriff auf ihre Vertragsfreiheit. 

Zwei Makler legten deswegen Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht ein. Allerdings ohne Erfolg!

Maklerprovision: Wer die „Zeche“ zahlen muss

Der Mieter muss keine Provision mehr zahlen“, heißt es oft. So ganz stimmt das allerdings nicht. Zum einen betrifft es nur Wohnungsmieter. Zum anderen gilt das Provisionsverbot nicht, wenn der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt und der ausschließlich für ihn auf dem Wohnungsmarkt tätig wird und nicht etwa für ihn eine Wohnung aus seiner Schublade zaubert.

Ansonsten gilt: Ein Wohnungsvermittler darf für das Vermitteln oder Nachweisen einer Gelegenheit zum Mietvertragsabschluss über eine Wohnung kein Geld vom Wohnungssuchenden fordern, sich versprechen lassen oder annehmen.

Verstößt der Wohnungsvermittler dagegen, kann ihm sogar ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro drohen.

Was das Bestellerprinzip für Mieter und Makler heißt

Das Bestellerprinzip ist eigentlich ganz schnell erklärt: Wer bestellt, muss zahlen. So ist das normalerweise auch in jedem Wirtshaus.

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat in seinem Beschluss vom 29.6.2016 mit dem Aktenzeichen 1 BvR 1015/15 entschieden, dass das Bestellerprinzip für Makler verfassungsgemäß ist.

Es gleiche die gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern zulässig aus und sei auch verhältnismäßig.

Bestellerprinzip schränkt Berufsfreiheit der Makler zulässig ein

Mit dem Bestellerprinzip würde gewährleistet, dass derjenige, in deren wirtschaftlichem Interesse der Wohnungsvermittler vorwiegend tätig wird, auch am Ende Vertragspartner wird und „die Zeche“ zahlen muss.

Das Bestellerprinzip beschränke zwar die Berufsfreiheit nach Artikel 12 Abs. 1 Grundgesetz der Makler. Dies sei aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt.

Dem Gesetzgeber steht eine sozialstaatliche Gestaltungsbefugnis zu. Da auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden ein soziales und wirtschaftliches Ungleichgewicht besteht, hat der Gesetzgeber mit dem Bestellerprinzip für Makler eine Regelung getroffen, die einen angemessenen Ausgleich schaffen soll.

Zudem könnten Makler weiterhin provisionspflichtig Wohnungen vermitteln – nur müsse die Provision neuerdings (meist) nicht der Mieter zahlen.  

Bitte alles schriftlich: Textform für Makler ist verfassungsgemäß

Mit dem Bestellerprinzip wurde gleichzeitig auch die Textform für Wohnungsvermittlungsverträge (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG) eingeführt. Damit würde nach Ansicht der Makler allerdings ihre Vertragsfreiheit eingeschränkt.

Nach Ansicht der Verfassungsrichter dient jedoch das Textformgebot dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren. Das sorge für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.

Zum Erreichen dieses Zwecks sei die Textform nicht nur geeignet und erforderlich, sondern auch angemessen. Wer seine Pflichten schriftlich fixiert hat, gerät außerdem nicht in Beweisschwierigkeiten, wenn es darum geht, ob und zwischen wem ein Vertrag zustande gekommen ist. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Seit Jahren will der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dass nicht jeder einfach so Verwalter werden kann, sondern dass die Tätigkeit des Immobilienverwalters von einer behördlichen Erlaubnis abhängig gemacht wird. Am 11.11.2016 fand bereits die 1. Lesung zur Berufszulassungsregelung für Makler und WEG-Verwalter statt, nachdem der Bundesrat in seiner Sitzung vom 14.10.2016 entscheidende Nachbesserungen eingebracht hatte.    Jetzt wird es offensichtlich ernst für „professionelle" WEG-Verwalter und Makler: Schon ab 2017 soll es ein Gesetz zur Zulassungspflicht geben. Ob das auch für Mietwohnungsverwalter gelten soll, ist noch unklar und soll erst im endgültigen Gesetzgebungsverfahren geklärt werden.
Ab dem 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip für Makler. Die Mieter freuen sich, denn sie müssen jetzt bei der Wohnungssuche nicht mehr die Maklerprovision zahlen, sondern können sich vom ersparten Geld ein neues Sofa und einen Fernseher kaufen. Glauben sie jedenfalls... ....doch ganz so einfach ist es nun doch nicht: Der Vermieter muss nicht immer die Maklerkosten zahlen! Beauftragt nämlich der Mieter den Makler, muss er ihn auch am Ende zahlen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einige Stolperfallen, die dazu führen, dass der Makler entweder leer ausgeht oder eben doch der Vermieter "die Zeche" zahlen muss.
Letzte Woche Freitag hat der Bundesrat dem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip für Maklerleistungen zugestimmt. Das ging rappzapp und kam für viele überraschend. Der Bundesrat hat nichts mehr am Gesetz geändert, jedoch eine kleine Nachbesserung am Gesetz gefordert.  Das nützt allerdings wenig: Sobald der Bundespräsident das Gesetz unterschrieben hat und es im Bundesgesetzblatt veröffentlich ist, tritt es in Kraft. Geschieht das noch alles im April - wovon auszugehen ist - tritt der Hauptteil des Gesetzes am 1.6.2015 in Kraft.  
Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten will und sich dabei um möglichst wenig selbst kümmern will, nimmt sich einen Immobilienmakler. Davon gibt es reichlich. Sie wollen aber den besten! Es gibt ein paar bewährte Praxis-Tipps, wie Sie bei der Maklersuche die Spreu vom Weizen trennen - und so auch den richtigen Käufer bzw. Mieter für Ihre Immobilie finden.   
Der Gesetzgeber und die Gerichte machen Maklern zunehmend das Leben schwer. Erst wurde zum 1.6.2015 das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungen eingeführt und die Vermietungsprovision erschwert. Jetzt soll es für Makler auch noch schwieriger werden, an ihre Provision für einen Hausverkauf zu kommen. Jedenfalls dann, wenn im Exposé oder im Maklervertrag eine Widerrufsklausel fehlt.    Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gerade in 2 Fällen von Grundstücksmaklerverträgen entschieden. Der eine wurde per E-Mail, der andere telefonisch abgeschlossen. Beide Makler stolperten über die Regelungen für Fernabsatzgeschäfte.
  Diese Leserfrage interessiert womöglich auch Sie: "Ich habe gehört, beim Grundstückskauf könne der Makler seine Rechnung in zwei Teile aufteilen, nämlich in die eigentliche Maklerprovision und in die Finanzierungsberatung. Letztere sei dann sofort als Werbungskosten absetzbar. Ist das richtig? Und gibt es bei diesem Steuersparmodell irgendwelche Fallen, die ich kennen sollte?"

 meineimmobilie.de-Tipp

Aufgepasst, wenn Sie als Makler einen Miet- oder Kaufvertrag per E-Mail abschließen. Ruckzuck "stehen" Sie nämlich mit einem Bein im Fernabsatzgeschäft, falls sich nirgendwo z. B. in der Wohnungsbeschreibung eine Widerrufsbelehrung findet.

 

Das bedeutet sonst für Sie: Ihr Mieter kann den Vertragsabschluss widerrufen und damit stehen Sie schlimmstenfalls trotz Arbeit am Ende ohne Provision da.

 

Ein schönes Hintertürchen für Mieter und Käufer, eine Katastrophe für Makler.