Dienstag, 19.05.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Bestellerprinzip: Wer künftig den Makler zahlen muss

Foto: © Kzenon - Fotolia.com
Worum geht´s

Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung: Wer künftig den Makler zahlen muss.

Stichworte zu diesem Thema

Ab dem 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip für Makler. Die Mieter freuen sich, denn sie müssen jetzt bei der Wohnungssuche nicht mehr die Maklerprovision zahlen, sondern können sich vom ersparten Geld ein neues Sofa und einen Fernseher kaufen. Glauben sie jedenfalls...

....doch ganz so einfach ist es nun doch nicht: Der Vermieter muss nicht immer die Maklerkosten zahlen! Beauftragt nämlich der Mieter den Makler, muss er ihn auch am Ende zahlen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einige Stolperfallen, die dazu führen, dass der Makler entweder leer ausgeht oder eben doch der Vermieter "die Zeche" zahlen muss.

Maklerkosten: Was der Gesetzgeber dazu sagt

Ab dem 1.6.2015 gilt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)“.

Das „Bestellerprinzip“ haben Sie als Vermieter gegen sich, wenn Sie einen Makler mit dem Vermitteln einer Wohnung beauftragen.

Beauftragen Sie allerdings einen Makler damit, für Ihre Wohnung einen Käufer zu suchen bzw. ein passendes Haus für sich zu suchen, bleibt alles beim Alten: Wer die Provision zahlen muss, können Sie frei mit dem Makler bzw. dem Käufer regeln!

Sucht der Vermieter einen Mieter, muss er auch den Makler zahlen

Bisher lief es bei einer Wohnungsvermittlung über einen Makler so: Die Maklerprovisionen wurden mehr oder weniger „automatisch“ stets auf den Wohnungssuchenden „abgewälzt“. Ein Mieter, der nicht bereit war sie zu zahlen, bekam einfach die Wohnung nicht.

Mit dem neuen „Bestellerprinzip“ soll nun derjenige den Makler zahlen, der ihn auch bestellt hat. Das ist in aller Regel der Vermieter, der für seine Wohnung einen neuen Mieter sucht. Weil er den am Ende meist auch bekommt, soll auch der Vermieter die „Rechnung“ in Form der Maklerprovision dafür zahlen.

Sucht der Mieter eine Wohnung, muss er den Makler zahlen

Beauftragt dagegen der Mieter einen Makler, für ihn eine passende Wohnung zu suchen, muss er – allerdings unter weiteren strengen Voraussetzungen – am Ende auch die Provision des Maklers zahlen.

Dafür reicht aber nicht schon ein schlichter Telefonanruf beim Makler, denn für den Suchauftrag an den Makler ist Textform vorgeschrieben.

Zudem muss der Makler dem Mieter ausschließlich wegen seines Suchauftrags eine Wohnung beschaffen, für die er dann auch den Mietvertrag abschließt. Das bedeutet, dass der Makler nicht einfach nur dem Mieter eine Wohnung aus seinem Bestand anbieten darf.

So schnell begeht der Makler künftig eine Ordnungswidrigkeit

Verstößt der Makler gegen diese Grundsätze, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Nur wenn der Mieter bzw. Wohnungssuchende selbst als „Besteller“ auftritt, muss er auch am Ende die Maklerprovision zahlen. Die vorgeschriebene Textform soll dafür sorgen, dass der Auftrag an den Makler auch nachweisbar ist.

Wann der Mieter den Makler zahlen muss

Zudem muss der Makler nur aufgrund dieses Suchauftrags des Mieters suchend tätig geworden sein. Weil zum Mietvertragsabschluss bekanntlich immer zwei gehören, braucht der Makler zusätzlich auch noch den Auftrag des Vermieters, dass er seine Wohnung dem Mieter anbieten darf.

Beispiel

Ein wohnungssuchender Mieter beauftragt einen Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer geeigneten Wohnung. Die beiden schließen einen entsprechenden provisionspflichtigen Maklersuchauftrag in Textform ab.

Daraufhin veröffentlicht der Makler entweder im Internet oder in einer Tageszeitung eine Annonce, in der er eine geeignete Wohnung für den Mieter sucht. Ein Vermieter meldet sich. Mit dem setzt sich der Makler in Verbindung. Der Makler bittet den Vermieter zusätzlich um den Auftrag, die Wohnungen seinem Mietinteressenten anbieten zu dürfen. Der Vermieter ist damit einverstanden.

Nimmt der Mieter am Ende tatsächlich die Wohnung und unterschreibt er den Mietvertrag, hat der Makler nur einen Provisionsanspruch gegen den Mieter.

Maklerauftrag: Was Textform heißt

Was „Textform“ heißt, steht in § 126b BGB und ist „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist“ und die „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ ist.

Ein dauerhafter Datenträger ist dabei jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Bei der Textform genügt ein Fax oder eine E-Mail

Im Gegensatz zur Schriftform ist keine (Original)Unterschrift notwendig. Es genügt also ein Fax, eine E-Mail und sogar eine SMS. Der Makler muss im Streitfall beweisen, dass er einen Auftrag zumindest in Textform erhalten hat.

Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Vermittlungsauftrag des Wohnungssuchenden nichtig! Die Konsequenz: Der Makler hat keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden, selbst wenn aufgrund seiner Bemühungen am Ende tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.

Im Übrigen muss nicht nur der Maklervertrag zwischen dem Mieter und dem Makler der Textform entsprechen, sondern nach der Neuregelung in § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG auch der zwischen dem Makler und dem Vermieter.

Provisionsfalle: Der Makler darf nicht aus seinem Bestand schöpfen

Beauftragt der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche, darf ihm der Makler keine Wohnungen aus seinem Bestand anbieten. Er darf also „nichts aus der Schublade nehmen“.

Der Makler hat keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter, wenn er ihm eine Wohnung anbietet, die ihm bereits schon von einem Vermieter zwecks Mietersuche an die Hand gegeben wurde.

Eine Provision gibt es nur für neue Objekte

Will der Makler die Provision vom Mieter haben, muss er aufgrund des Suchauftrags des Mieters neue Objekte akquirieren und dafür zusätzlich auch noch einen entsprechenden Auftrag vom Vermieter zum Anbieten der Wohnung einholen.

Beispiel

Ein Mietinteressent beauftragt den Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer 4-Zimmer-Wohnung.

Der Makler hat in seinem Bestand gleich von mehreren Vermietern solche Wohnungen zur Vermietung angeboten bekommen: Er soll für diese Vermieter einen passenden Mieter suchen – freilich „provisionsfrei“, da es ja Usus sei, dass sich der Makler seine Provision vom Mieter hole.

Bietet der Makler nun diese Wohnungen aus seinem Bestand dem Mieter an, kann er vom Mieter allerdings dafür keine Provision fordern, selbst wenn der am Ende eine Wohnung davon nimmt und den Mietvertrag unterschreibt.

Der Grund: Der Makler war bereits von den Vermietern der 4-Zimmer-Wohnungen beauftragt. Ob diese Vermieter eine Provision zahlen wollen, kann dem Mieter jedenfalls egal sein.

Maklerprovision: „Hintenrum“ lohnt sich nicht

Will der Vermieter nicht auf eigene Faust, zeit- und kostenintensiv einen Mieter suchen und dafür lieber die professionelle Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen, wird er wohl am Ende die Provision zahlen müssen.

Es sei denn, dass der Vermieter und der Maklergemeinsame Sache“ machen und sich zu gegenseitigem Stillschweigen verpflichten. Kommt dann ein Mietinteressent auf den Makler zu und bietet er ihm die Wohnung des Vermieters als angeblich neue Mietvertragsgelegenheit an, obwohl sich diese längst in seinem Maklerbestand befindet, kann er vom Mieter die Provision fordern.

Warum sich für den Makler „linke Dinger“ nicht lohnen

Allerdings: Seriöse Makler werden sich auf keinen Fall auf derartige „Spielchen“ einlassen! Kommt ihm nämlich der Mieter auf die Schliche, hat der Makler den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG verwirklicht.

Nach § 8 Abs. 2 WoVermRG kann ihn das ein Bußgeld bis zu 25.000 EUR kosten. Im Wiederholungsfall riskiert der Makler sogar den Entzug seiner Gewerbeerlaubnis.

Checkliste: Wann der Mieter die Maklerprovision zahlen muss

Der Makler kann nach den Vorgaben des Gesetzes nur dann eine Provision von seinem Kunden – also dem Wohnungssuchenden – verlangen, wenn er tatsächlich ein neues, noch nicht in seinem Bestand befindliches – Mietobjekt für den Mieter sucht und findet.

Doch das ist noch nicht alles. Zudem muss er nach § 2 Abs. 1a WoVermRG noch folgende Voraussetzungen erfüllen:

  1. Zwischen dem Mietinteressenten und dem Makler muss ein Vermittlungsvertrag zumindest in Textform vorliegen.
  2. Der Makler muss sich auf die Suche nach einem neuen, geeigneten Mietobjekt machen.
  3. Ist er fündig geworden, muss er Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und sich von ihm ebenfalls einen Auftrag geben lassen, für ihn das betreffende Mietobjekt einem Mietinteressenten anzubieten.
  4. Der Makler muss das entsprechende Mietobjekt seinem Kunden – also dem Mietinteressenten – anbieten.
  5. Der Kunde – also der Mieter – schließt mit dem Vermieter den Mietvertrag ab. Erst jetzt hat der Makler einen Provisionsanspruch gegen den Mietinteressenten.

Mieter meldet sich auf Inserat: Wer den Makler zahlen muss

Der häufigste Fall in der Praxis dürfte wohl der sein: Der Mieter meldet sich auf ein Wohnungsinserat des Maklers. Er schaut sich die Wohnung an und schließt den Mietvertrag.

Ob der Makler in diesem Fall einen Provisionsanspruch gegen den Mieter hat, steht nicht im Gesetzestext selbst, sondern ergibt sich lediglich aus der Gesetzesbegründung. Danach hat der Makler nach dem Willen und der Vorstellung des Gesetzgebers keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter, wenn er lediglich eine Wohnung inseriert.

Maklerprovision: Die Reaktion auf ein Inserat kostet noch nichts

Nach der Gesetzesbegründung zu § 2 Absatz 1a WoVermRG darf ein Wohnungssuchender, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Makler meldet, nicht zum Zahlen der Provision verpflichtet werden.

Dies unabhängig davon, ob der Makler vom Vermieter einen Auftrag dazu hat, einen Mieter zu suchen oder nicht. Es reicht bereits, wenn der Makler die Wohnung z. B. im Internet inseriert, bevor er mit dem Wohnungssuchenden einen provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag abschließt. In diesem Fall hat der Makler keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter.

2 Aufträge nacheinander: Wer jetzt den Makler zahlen muss

Meldet sich der künftige Mieter erst nach dem Kontakt zwischen Vermieter und Makler, hat der Mieter Glück gehabt: Er kommt dann provisionsfrei an die Wohnung.

Gleiches gilt, wenn der Mieter zwar einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, sich allerdings danach ein Vermieter beim Makler meldet und sich zwecks Mietersuche an ihn wendet. Auch in diesem Fall soll der Mieter nicht provisionspflichtig sein, weil der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen seines Vermittlungsvertrags mit dem künftigen Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters.

Kommentare (3)

10.6.2015, 11:23 Uhr von Heidi.Schnurr, meineimmobilie.de Profil ansehen
Die Regelungen stehen im "Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung". Damit gilt es nur für Wohnungen. Einzige Ausnahme: Bei einer gemischten Nutzung gilt § 1 Abs. 2 dass zu den Wohnräumen im Sinne dieses Gesetzes auch solche Geschäftsräume gehören, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden. Vermieten Sie also nur Büros, gilt das Bestellerprinzip nicht für Sie!
10.6.2015, 11:09 Uhr von mazzeee Profil ansehen
...und wie sieht es im gewerblichen Bereich aus? Wenn Büroräume vermietet werden sollen?
20.5.2015, 18:59 Uhr von VampireCat Profil ansehen
Und wie sieht es beim Hauskauf aus? Meine Freundin hat ein Haus zu verkaufen. Eine Maklerin hat sich für eine Kundin das Haus angesehen und bei Vermittlung an diese Kundin möchte sie auch von meiner Freundin als Verkäuferin Provision.
Auch hier gilt: wer den Makler beauftragt hat, muss ihn auch zahlen. So lange Sie also den Makler nicht beauftragt haben, für Ihr Haus einen Käufer zu suchen, müssen auch nicht Sie den Makler zahlen, sondern seine Kundin. Es sei denn, Sie haben dem Makler ebenfalls einen Auftrag erteilt...
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Seit Jahren will der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dass nicht jeder einfach so Verwalter werden kann, sondern dass die Tätigkeit des Immobilienverwalters von einer behördlichen Erlaubnis abhängig gemacht wird. Am 11.11.2016 fand bereits die 1. Lesung zur Berufszulassungsregelung für Makler und WEG-Verwalter statt, nachdem der Bundesrat in seiner Sitzung vom 14.10.2016 entscheidende Nachbesserungen eingebracht hatte.    Jetzt wird es offensichtlich ernst für „professionelle" WEG-Verwalter und Makler: Schon ab 2017 soll es ein Gesetz zur Zulassungspflicht geben. Ob das auch für Mietwohnungsverwalter gelten soll, ist noch unklar und soll erst im endgültigen Gesetzgebungsverfahren geklärt werden.
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen.  Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.
Es gibt sie noch, die „heiligen Kühe“ im Immobilienrecht, an denen niemand rütteln darf. Beispielsweise deswegen, „weil es schon immer so war!“ oder weil beide Seiten mit einer bisherigen Regelung zufrieden waren. So war es bisher auch mit der Maklergebühr. Doch das soll sich bald ändern.
Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 330.000 Euro. Von der Kaufsumme begleicht der Verkäufer die Makler- und Notargebühren sowie sonstige Kaufnebenkosten in Höhe von 30.000 Euro. Wie hoch ist nun die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer? 330.000 Euro? Oder nur 300.000 Euro Dazu hat sich jetzt der Bundesfinanzhof geäußert.

 meineimmobilie.de-Tipp

Die Änderungen im WoVermRG führen nicht automatisch dazu, dass der Vermieter immer automatisch die Maklerprovision zahlen muss. Es ist vielmehr so, dass der Mieter verpflichtet ist, die Provision zu zahlen, wenn die strengen Voraussetzungen einer Beauftragung (z. B. Textform, neues Objekt usw.) vorliegen.

Daneben kann aber auch der Makler mit dem Vermieter einen provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag abschließen. Seine Provision kann der Makler vom Vermieter dann verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 WoVermRG erfüllt sind, der insoweit mit der Regelung des § 652 Abs. 1 BGB („Maklerlohn-Paragraf") übereinstimmt. Die wichtigste Voraussetzung: Es muss aufgrund des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers ein Mietvertrag zustande gekommen sein.