Donnerstag, 10.04.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen: Geht das überhaupt?

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Worum geht´s

Kündigen, Nachmieter stellen oder Mietvertrag aufheben: Wie ein Zeitmietvertrag vorzeitig beendet werden kann.

Stichworte zu diesem Thema

"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist.

Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    

Zeitmietverträge lassen sich nur fristlos kündigen

Ihr Zeitmietvertrag endet erst, wenn die vereinbarte Mietzeit abgelaufen ist. Mit einer „ganz normalen“ ordentlichen, fristgemäßen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist können also weder Sie noch Ihr Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden.

Der einzige Weg, doch noch vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag rauszukommen, ist, ihn außerordentlich fristlos zu kündigen. Dafür brauchen aber Sie oder Ihr Mieter einen wichtigen Grund. Das Paradebeispiel für einen solchen wichtigen, fristlosen Kündigungsgrund ist eine schwerwiegende Vertragsverletzung von Ihnen oder Ihrem Mieter.

Was wenige wissen: Daneben stehen Ihnen auch noch ein paar außerordentliche befristete Kündigungsmöglichkeiten zur Verfügung. Leider gibt es davon aber mehr für Ihren Mieter als für Sie!

Stirbt Ihr Mieter, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht

Der traurige, aber leider typische Fall für eine außerordentliche befristete Kündigung: Ihr Mieter stirbt. Gegenüber seinen eintrittsberechtigten Rechtsnachfolgern haben Sie als Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB.

Tritt niemand in den Mietvertrag ein, können Sie sich gegenüber dem oder den Erben Ihres Mieters auf § 564 BGB berufen. In beiden Fällen müssen Sie sich aber an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.

Eine Modernisierungsankündigung löst ein Kündigungsrecht aus

Ihr Mieter hat die besseren Karten, wenn es darum geht, vorzeitig einen Zeitmietvertrag außerordentlich befristet zu kündigen. Lediglich die Kündigungsfristen sind dabei unterschiedlich lang.

Eines der wohl wichtigsten Sonderkündigungsrechte spielen Sie Ihrem Wohnraummieter bereits zu, wenn Sie seine Mietwohnung modernisieren wollen und ihm deswegen ein Ankündigungsschreiben schicken.

Mit dem Sonderkündigungsrecht in § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB öffnen Sie Ihrem Mieter – oftmals unbewusst! – ein wenig bekanntes Hintertürchen, vorzeitig aus seinem Zeitmietvertrag auszusteigen.

Mit jeder Mieterhöhung erhöhen Sie das Kündigungsrisiko

Eine zweite Kündigungschance bekommt Ihr Mieter, wenn Sie ihm nach der angekündigten Modernisierungserhöhung Ihr Mieterhöhungsschreiben schicken. Nach § 561 BGB darf Ihr Mieter außerordentlich kündigen, wenn Sie ihm die Miete erhöhen.

Vorsicht: Das gilt nicht nur bei einer Modernisierungserhöhung! Auch wenn Sie Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, steht ihm dieses Sonderkündigungsrecht zu.

Vorsicht vor diesem Untervermietungstrick

Schließlich hat der Mieter auch dann ein Sonderkündigungsrecht für seinen Zeitmietvertrag, wenn Sie ihm nicht erlauben, seine Wohnung unterzuvermieten (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch dieses Hintertürchen kennen viele Vermieter nicht und lehnen vorschnell eine Untervermietungsbitte Ihres Mieters ab.

Ein beliebter Trick übrigens, den viele Mieter ganz bewusst ausnutzen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag auszusteigen!

Einen vertragstreuen Mieter kriegen Sie fast nicht los

Nun kann es vorkommen, dass Sie zwar einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben, die Wohnung aber schon vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Laufzeit wieder zurück haben wollen. Vielleicht haben Sie aber auch nur die ständigen Querelen mit Ihrem Mieter satt und wollen ihn deswegen lieber heute statt morgen loswerden.

In diesem Fall gibt es eine schlechte Nachricht für Sie: Gegen den Willen des Mieters haben Sie in diesen Fällen keine Chance, ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszubekommen. Zumindest so lange nicht, wie er sich halbwegs vertragstreu verhält und seine Rechte kennt.

Sie können es dann lediglich mit einem Mietaufhebungsvertrag versuchen. Eine „Auszugsprämie“, die Sie noch drauflegen, könnte ihn zum vorzeitigen Auszug bewegen. Wie hoch die ausfällt, bleibt Ihrem Verhandlungsgeschick überlassen!

Wenn Ihnen der Mieter einen Nachmieter präsentiert

Vergessen Sie das Ammenmärchen, dass Ihr Mieter jederzeit aus einem Zeitmietvertrag aussteigen darf, wenn er Ihnen 3 Nachmieter präsentiert. Das ist schlichtweg falsch!

Sie müssen sich nur dann mit einem Nachmieter zufrieden geben, wenn in Ihrem Zeitmietvertrag ausdrücklich drin steht, dass sich Ihr Mieter vorzeitig vom Vertrag lösen darf, wenn er Ihnen einen oder mehrere Nachmieter als Ersatz benennt.

Allerdings dürfen Sie die Interessenten zunächst einmal selbst unter die Lupe nehmen. Dabei sollten Sie Ihr besonderes Augenmerk darauf legen, ob der genannte Kandidat zahlungsfähig ist.

Diese Nachmietergestellungsgründe sollten Sie kennen

Wenn etwas ungerecht ist, aber es sich unter keinem Paragrafen im Gesetz einordnen lässt, bemühen die Gerichte gern den Grundsatz von Treu und Glauben. Der steht in § 242 BGB und regelt unter anderem (allerdings nicht wortwörtlich!) die Fälle, wann Sie Ihren Mieter trotz Zeitmietvertrags vorzeitig ziehen lassen müssen:

  • Ihr Mieter wird schwer krank oder ist ab sofort pflegebedürftig.
  • Ihr Mieter wird ohne sein Zutun beruflich versetzt und die Fahrtzeit zur neuen Arbeitsstätte ist zu lang zum täglichen Fahren.
  • Ihr Mieter heiratet oder bekommt Familienzuwachs und die Wohnung ist zu klein.

„Kündigt“ Ihnen Ihr Mieter vorzeitig den Zeitmietvertrag, fordern Sie ihn auf, sein berechtigtes Interesse darzulegen. Solange er das nicht tut, können Sie auch keine Güterabwägung vornehmen.

Kranker Mieter: Sie können auf einen Nachmieter pochen

Vermieten Sie eine Wohnung und teilt Ihnen Ihr Mieter mit, dass er wegen einer schweren Krankheit vorzeitig aus seinem Zeitmietvertrag aussteigen will, haben Sie die Wahl: Sie können natürlich jederzeit Ihren Mieter vorzeitig ziehen lassen. Das nennt sich Vertragsfreiheit!

Rechtlich ist es bei einer Wohnungsmiete jedoch so, dass eine schwere Krankheit dem Mieter nur das Recht auf Stellung eines Nachmieters gibt! Präsentiert Ihnen Ihr Mieter einen Nachmieter, der Ihnen die gleiche wirtschaftliche Sicherheit wie ihr bisheriger Mieter bietet, müssen Sie den kranken Mieter ziehen lassen.

Wie der neue Nachmieter aussehen muss

Allein die Tatsache, dass Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, vorzeitig auszuziehen, reicht noch nicht, um den Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden.

Zusätzlich muss er Ihnen noch einen geeigneten Nachmieter präsentieren. Solange der Mieter keine Interessenten beibringt, läuft der Zeitmietvertrag mit ihm weiter.

Benennt er Ihnen allerdings einige Interessenten, müssen Sie diese auf ihre Eignung überprüfen. Dafür haben Sie eine Überlegungsfrist von mindestens 1 Monat. Grundsätzlich gilt: Ein annehmbarer Nachmieter reicht schon! Lehnen Sie diesen Kandidaten ab, sollten Sie das sachlich begründen können.

Der Nachmieter muss Ihnen die gleiche Sicherheit bieten

Denken Sie dran, dass allein Sie es sind, der die Entscheidung über den Nachmieter trifft. Der Mieter kann Ihnen keinen Nachmieter aufzwingen! Sie müssen nur den Interessenten akzeptieren, der Ihnen die gleiche (finanzielle) Sicherheit bietet wie Ihr ursprünglicher Mieter – und zwar zu den gleichen Vertragsbedingungen.

Denken Sie aber daran, dass Sie einen geeigneten Interessenten nicht von vornherein ablehnen dürfen, ohne ihn zuvor geprüft zu haben. Andernfalls verlieren Sie Ihren Anspruch darauf, dass Ihr Mieter die Miete weiterzahlt!

 

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Foto: Michaela Harderer
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Seit dem 1.9.2001 hat sich bei den Zeitmietverträgen einiges geändert. Danach dürfen Sie als Vermieter zwar solche Verträge für eine beliebige Zeitspanne abschließen. Allerdings brauchen Sie dazu auch einen Befristungsgrund.    Auch wenn sich der Vertrag dem Ende nähert, müssen Sie sich an bestimmte Fristen halten, sonst darf Ihr  Mieter trotz Befristung länger als vereinbart in der Wohnung bleiben.

„Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.   Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.    
Erst aus der Zeitung erfahren Sie, dass Ihr Mieter verstorben ist. Doch endet damit auch automatisch Ihr Mietvertrag? Die klare Antwort lautet: Nein! An wen Sie sich jetzt wegen der Miete, der Räumung und Renovierung der Wohnung halten können, lesen Sie hier.
Bestimmt haben Sie das auch schon mal gehört: Jeder Mieter darf vorzeitig aus seinem Mietvertrag raus, wenn er Ihnen 3 Nachmieter nennt. Das ist ein reines Ammenmärchen.  Es gibt heutzutage nur noch wenige Fälle in der Praxis, wann Sie sich als Vermieter mit einem Nachmieter zufrieden geben müssen. Und selbst dann gilt: Sie müssen nicht jeden nehmen! 

 meineimmobilie.de-Tipp

Schickt Ihnen Ihr Mieter seine Kündigung zu, obwohl Sie einen Zeitmietvertrag mit ihm abgeschlossen haben, können Sie die Kündigung zurückweisen und ihn auf die Laufzeit Ihres Mietvertrags verweisen. 

 

Wollen Sie aber Ihren Mieter sowieso gern aus der Wohnung haben, können Sie die Kündigung natürlich auch annehmen. Das nennt sich dann Vertragsfreiheit. Sicherheitshalber sollten Sie sich aber dennoch vom Mieter eine Mietvertragsaufhebung unterschreiben lassen!