Dienstag, 28.10.2008 | Autor: Matthias Nöllke/mb

Wenn nichts mehr hilft: Die Zwangsräumung

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Wenn der Mieter seine Miete wiederholt nicht bezahlen kann oder will, hat der Vermieter die Möglichkeit, vor Gericht eine Zwangsräumung zu erwirken. Doch in manchen Fällen braucht der Vermieter Geduld, denn der Auszug des Mieters kann sich verzögern - vor allem dann, wenn der Mieter sich von seinem Vermieter genötigt fühlt.

Vor einem Prozess sollten Vermieter auf jeden Fall fachkundigen Rat einholen, in der Regel bei einem Anwalt. Beim Prozess gibt es zwar keinen Anwaltszwang, der Vermieter muss sich also nicht von einem Anwalt vertreten lassen, doch meist ist es ratsam, das zu tun.

Erfolgreiche Räumungsklage

Hat die Räumungsklage des Vermieters Erfolg, erhält er einen vollstreckbaren Räumungstitel. Der Mieter hat allerdings die Möglichkeit, die Räumungsfrist aufzuschieben, wenn er Berufung gegen das Urteil einlegt. Denn die Räumungsfrist beginnt erst, wenn das Urteil rechtskräftig ist. Die Zeitspanne zwischen fristloser Kündigung und Räumung ist daher nicht kalkulierbar und kann beträchtlich sein.

Ist das Urteil rechtskräftig, setzt der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin an und fordert vom Vermieter entweder einen Umzugskostenvorschuss oder stellt ihm anheim, selbst ein Speditionsunternehmen zum Räumungstermin zu beauftragen. In den meisten Fällen kommt es jedoch gar nicht erst zur Räumung, weil der Mieter vorher auszieht.

Der Mieter braucht ein Dach über dem Kopf

Zugleich wird der Gerichtsvollzieher die Stadt beziehungsweise Gemeinde informieren, um zu klären, ob dem Mieter ein Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Ist dies nicht der Fall, kann die Behörde den Mieter zwangsweise in die vermietete Wohnung einweisen. Allerdings nur für maximal sechs Monate.

Während dieser Zeit übernimmt die Stadt (oder die Gemeinde) die gesamte Miete. Diese Regelung kommt für einen alleinstehenden Mieter allerdings kaum infrage. Er muss damit rechnen, in einem Obdachlosenasyl untergebracht zu werden.

Nicht eigenmächtig handeln

Wenn die Mühlen der Justiz allzu langsam mahlen und der Mieter nichts unversucht lässt, die Sache auf Kosten des Vermieters weiter in die Länge zu ziehen, dann mag es für manche Vermieter nahe liegen, die Dinge selbst in die Hand zu nehmen. Den Mieter zur Rede zu stellen und ihn mehr oder minder nachdrücklich zum Auszug zu "bewegen".

Vor solchen Aktionen kann nur dringend gewarnt werden. Auch wenn er keine Miete mehr bezahlt, das Recht auf eine geschützte Wohnung bleibt dem Mieter uneingeschränkt erhalten. Er muss den Vermieter nicht in die Wohnung lassen und der Vermieter hat keinerlei Recht, sich zu "seinem" Wohneigentum Zutritt zu verschaffen.

Kein Zutritt zur Wohnung

Der Vermieter darf nur - wie jeder andere auch - bis zu seiner Wohnungstür. Der Vermieter sollten ihn auch nicht nötigen (zum Beispiel durch Sturmklingeln), ihm zu öffnen. Tut er es dennoch oder bedroht er seinen Mieter sogar, dann riskiert der Vermieter eine Gegenklage: Wegen Hausfriedensbruchs oder Nötigung. So verständlich sein Verhalten vielleicht sein mag, er verschlimmert seine Situation dadurch nur.

Der Vermieter darf erst wieder in seine Wohnung hinein, wenn der Mieter erkennbar ausgezogen ist. Oder wenn "Gefahr in Verzug" ist: Zum Beispiel weil der Vermieter einen Wasserhahn rauschen hört (Überschwemmungsgefahr) oder zu befürchten ist, dass die Heizung Schaden nimmt. Bevor der Vermieter übereilt handelt, sollte er unbedingt mit seinem Anwalt sprechen. Er sollte ihm sagen können, wann der Vermieter sich Zutritt verschaffen darf.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke

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Ein zahlungsunfähiger Mieter kann Sie finanziell ruinieren. Einen gewissen Schutz dagegen bietet eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter. Aber Sie sollten wissen: Die Prämien sind saftig und nicht jedes Risiko ist mitversichert. Sie müssen gut die Hälfte einer Monatsbruttomiete als Jahresprämie rechnen.

Weitere Informationen zum Thema Räumungsklage erhalten Sie im Buch "Vermieter-Ratgeber", erschienen im Haufe-Verlag.