Dienstag, 01.01.2008 | Autor: Hausbesitzer ABC/mb

Sonderkündigungsrecht: Rausschmiss ohne Grund

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Wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, darf er dem Mieter in manchen Fällen ohne Angabe von Gründen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht gilt allerdings nur in Zweifamilienhäusern.

Im selbstbewohnten Zweifamilienhaus hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, das ihn berechtigt, das Mietverhältnis ohne Grund zu beenden. Es müssen also nicht einmal Spannungen zwischen Mieter und Vermieter bestehen.

Sollte das Mietverhältnis gestört sein, ist jedenfalls unerheblich, wer diese Störung zu vertreten hat. Der Mieter kann aber nach einer Vermieterkündigung Kündigungswiderspruch gemäß § 574 BGB erheben.

Unbefristete Mietverhältnisse

Ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht steht auch dem Vermieter zu, der Teile seiner Wohnung untervermietet hat. Dieses Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist in § 573a BGB geregelt. Diese Vorschrift gilt nur für die Wohnraummiete bei unbefristeten Mietverhältnissen.

Für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses muss der Vermieter stets ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nicht so bei der Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Zweifamilienhaus, das neben dem Mieter auch der Vermieter bewohnt. Gleiche Grundsätze gelten, wenn der Vermieter Teile seiner Wohnung untervermietet.

Befristete Mietverhältnisse

Ein befristetes Mietverhältnis kann erst nach Ablauf der Befristung durch das Sonderkündigungsrecht des Vermieters beendet werden. Durch einen vertraglichen Ausschluss der ordentlichen Kündigung wird zugleich das Sonderkündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen.

Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters im selbstbewohnten Zweifamilienhaus setzt voraus,

  • dass sich die Wohnung des Mieters und die des Vermieters in einem Gebäude befinden und
  • dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und
  • das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat.

Sonderkündigungsrecht bei gemischt genutzten Gebäuden

Unter den Begriff des "Gebäudes" fallen zunächst alle Häuser, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Sonderkündigungsrecht besteht jedoch auch bei einem gemischt genutzten Gebäude, in dem sich außer der Wohnung des Vermieters auch noch Gewerberäume befinden. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Gewerberäume vom Vermieter selbst genutzt werden. Auf die Eigentumsverhältnisse kommt es grundsätzlich nicht an.

Von einem einheitlichen Gebäude kann dann nicht ausgegangen werden, wenn eine Hälfte eines Doppelhauses vom Vermieter bewohnt, die andere Hälfte vermietet ist. Gleiches gilt für Wohnungen, die völlig voneinander unabhängig sind, wie etwa übereinanderliegende Terrassenwohnungen ohne gemeinsamen Eingang oder sonstige Berührungspunkte. Auch zwei ebenerdig nebeneinander liegende Bungalows begründen kein Sonderkündigungsrecht.

Begriff des Gebäudes

Maßgeblich ist stets, ob die beiden Wohnungen so verbunden sind, dass von einem einzigen Gebäude gesprochen werden kann. Nicht maßgeblich hierfür sind Angaben im Grundbuch, auch wenn dort ein einheitliches Gebäude ausgewiesen wird. Andererseits ist es nicht erforderlich, dass Mieter und Vermieter in dem Gebäude Gelegenheit haben müssen, einander überhaupt zu begegnen.

Der Vermieter muss selbst in dem Gebäude wohnen. Es genügt nicht, wenn die Wohnung durch einen Ehegatten oder Verwandten des Vermieters bewohnt wird.

Kein Sonderkündigungsrecht für Firmen

Bei einer juristischen Person als Vermieter ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Vermietet also eine GmbH Wohnräume, so kommt das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB auch dann nicht in Betracht, wenn entweder der Geschäftsführer der GmbH oder deren Gesellschafter die weitere Wohnung in dem Gebäude bewohnt. Ist der Vermieter nicht der Eigentümer und wohnt statt des Vermieters der Eigentümer in dem Gebäude, kommt ein Sonderkündigungsrecht ebenfalls nicht in Betracht.

Die Wohnung muss vom Vermieter auch tatsächlich genutzt werden. Eine leerstehende Wohnung gibt dem Vermieter auch dann kein Sonderkündigungsrecht, wenn er dort polizeilich gemeldet ist oder die Absicht hat, dort bald einzuziehen. Die melderechtliche Bezeichnung als Erst- oder Zweitwohnsitz ist unerheblich.

Kündigungsfrist

Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB Gebrauch, so verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Die vom Vermieter zu beachtenden Kündigungsfristen verlängern sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Die Kündigungsfrist beträgt also je nach Dauer des Mietverhältnisses mindestens sechs und höchstens zwölf Monate.

Kündigungserklärung

Der Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht muss in der Kündigungserklärung für den Kündigungsempfänger verständlich dargestellt sein. Dieser muss aus dem Inhalt des Kündigungsschreibens erkennen können, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB Gebrauch macht.

Sozialklausel

Der Mieter kann der Sonderkündigung widersprechen, wenn Härtegründe im Sinne der Sozialklausel des § 574 BGB vorliegen. In dem Fall muss das Gericht zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und denen des Mieters, seiner Familie sowie von anderen Haushaltsangehörigen abwägen. Außerdem kann der Mieter unter Umständen eine Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz beantragen.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Wenn Sie Ihren Mieter eine Kündigungserklärung schicken, müssen Sie das schriftlich machen. Auf der Kündigung muss Ihre Originalunterschrift stehen. Sie können also nicht Telefax oder E-Mail kündigen.