Dienstag, 27.11.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: Agentur: MEV

Nebenräume kündigen: Ja, das geht!

Foto: Agentur: MEV
Worum geht´s

Den Kellerraum, den Stellplatz oder den Speicherraum: Können Sie solche Teilfächen so einfach wieder aus dem Mietvertrag rauskündigen? Kommt drauf an! Wann Teilkündigungen zulässig sind, zeigt dieser Beitrag.

Halbe Sachen gibt es nicht – und schon gar nicht, wenn es ums Kündigen geht. Das bekommen Sie spätestens dann zu spüren, wenn Sie Ihrem Mieter zusammen mit der Wohnung einen Stellplatz, einen Keller- oder einen Dachbodenraum mitvermietet haben und den jetzt „rauskündigen“ wollen. Geht das überhaupt?

 

Die gute Nachricht lautet: Ja, es gibt eine wenig bekannte Regelung, die eine solche Teilkündigung erlaubt. 

Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Normalerweise jedenfalls. Davon gibt es allerdings ein paar wenige Ausnahmen. § 573 b BGB ist so eine Ausnahmevorschrift.

Nach der können Sie Nebenräume oder Teile eines Grundstücks, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, „teilweise“ aus einem bestehenden Vertrag rauskündigen. Jedenfalls wenn Sie keinen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben. Für befristete Mietverträge gilt das Teilkündigungsrecht nämlich nicht.

Die Rede ist beispielsweise von einem Kellerraum, einer Garage oder einem Stellplatz, den Sie zusammen mit einer Wohnung dem Mieter überlassen haben. „Teilkündigung“ nennen das die Juristen.

„Halbe Sachen“ gibt´s beim Kündigen normalerweise nicht

Die Gerichte sind normalerweise sehr streng, wenn es ums Kündigen und erst recht um solche „halben Sachen“ geht: Entweder Sie kündigen den gesamten Mietvertrag oder eben nicht.

Wie gut, dass es da § 573 b BGB gibt, der solche Teilkündigungen doch noch erlaubt – unter bestimmten Voraussetzungen versteht sich!

Dazu gehört, dass Sie die gekündigten Räume und Grundstücksteile verwenden wollen, um

  1. neuen Wohnraum zum Vermieten zu schaffen oder
  2. den neu zu schaffenden bzw. den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten wollen.

 

Dachausbau: Wo Wohnraum hin soll, muss die Wäsche weichen

Der typische Fall, wann Ihnen eine Teilkündigung nützen kann, sieht so aus: Sie haben an Ihren Mieter einen Teil des Dachbodens mitvermietet. Sie beabsichtigen, den Dachboden auszubauen, um eine Mietwohnung draus zu machen.

Der Haken an der Sache: Da der mitvermietete Dachboden Teil des Mietvertrags ist, müssten Sie den gesamten Mietvertrag kündigen, was weder Sie noch Ihr Mieter wollen.

Oder: Sie einigen sich mit Ihrem Mieter über eine einvernehmliche Mietvertragsänderung, die ungefähr so aussehen könnte: Der Dachboden gehört künftig nicht mehr zur Mietsache. So eine einvernehmliche Mietvertragsänderung funktioniert allerdings nur mit der Zustimmung Ihres Mieters.

Wie schnell eine Teilkündigung wirksam wird 

Viel einfacher und unkomplizierter geht es dagegen mit einer Teilkündigung nach § 573 b BGB.

Damit können Sie solche Räume und Flächen viel schneller wieder zurückbekommen, als Sie vielleicht glauben: Kündigen Sie spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats, ist Ihre Kündigung schon für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Diese 3-Monats-Frist ist unabhängig davon, wie lange Ihr Mietvertrag bereits besteht.

Wo die Stolpersteine lauern

Eine Teilkündigung können Sie nur bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit durchführen.

Nicht nur bei der Art des Mietvertrags, sondern auch bei den zu kündigenden Räume gibt es Einschränkungen: Teilkündigen können Sie nur Räume außerhalb der eigentlichen Mietwohnung, die Sie nicht zu Wohnzwecken vermietet haben. Am häufigsten trifft das auf Garagen, Kellerräume, Dachspeicher und Mansarden zu.

Dagegen können Sie nicht dem Mieter das Gäste-WC oder ein Kinderzimmer aus der Wohnung „rauskündigen“. 

Da Sie auch Teile eines Grundstücks „aufkündigen" können, ist es kein Problem, dem Mieter den Garten teilzukündigen, um darauf z.B. eine Garage für Ihre Mieter zu errichten.

Wie gut Sie Ihre Kündigung begründen müssen

Auch eine – nur ausnahmsweise zulässige – Teilkündigung zählt als ordentliche Kündigung.

Das bedeutet: Auch dafür gilt § 573 Abs. 3 BGB, und deswegen müssen Sie schon im Kündigungsschreiben tragende Gründe für Ihre Kündigung vortragen.

Es reicht also nicht, wenn Sie Ihrem Mieter lediglich schreiben, welche Räume oder Flächen Sie kündigen wollen und dabei nur den Gesetzestext wiederholen.

Lieber ein Satz zu viel als zu wenig

Eine Teilkündigung mit dem Inhalt „Hiermit kündige ich Ihnen die Garage" können Sie getrost gleich in den Papierkorb werfen!

Besser: Stellen Sie ausführlich die gegebene Situation dar und teilen Sie dem Mieter mit, was Sie mit den gekündigten Nebenräumen planen. Denken Sie bitte daran, dass hier manche Gerichte sehr hohe Anforderungen stellen!

Vorsicht: Härtegründe gelten auch für Teilkündigungen

Allerdings gelten auch für eine Teilkündigung die §§ 574 ff. BGB. Das bedeutet, dass sich Ihr Mieter gegen Ihre Teilkündigung wehren und sich auf soziale Härtegründe berufen kann.

So beispielsweise, wenn er auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen ist und Sie ihm keine Ersatzräume anbieten können. In der Praxis macht jedoch von dieser Möglichkeit kaum ein Mieter Gebrauch!

Verzögern sich Ihre Bauarbeiten, verlängert sich das Mietverhältnis um den entsprechenden Zeitraum.

Wenn´s mal wieder länger dauert…

Vergessen Sie bitte nicht, den Mieter über eine Bauverzögerung zu informieren. Ihr Mieter darf dann die Nebenräume noch so lange nutzen, bis Sie mit Ihren verspäteten Umbauarbeiten beginnen.

Ob Sie die Verzögerung selbst verschuldet haben oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Selbst wenn Sie also völlig schuldlos daran sind, darf Ihr Mieter die Nebenräume länger nutzen. Wohlgemerkt: er darf - er muss aber nicht! Ihr Mieter kann sein Verlängerungsrecht also ausschlagen, dann bleibt es beim ursprünglichen Kündigungstermin.

Was aus Ihrer Miete wird

Da Sie dem Mieter mit einer Teilkündigung einen Teil der Mietsache nehmen, muss er auch nicht mehr die volle Miete zahlen: Er kann von Ihnen verlangen, dass Sie seine Miete angemessen senken.

Die Höhe der Mietsenkung richtet sich nach dem (entgangenen) Nutzwert der Mietsache. Insoweit gelten zwar einerseits die Grundsätze des Mietminderungsrechts nach § 536 BGB.

Andererseits reduziert sich die Miete nicht automatisch, sondern das geschieht vielmehr erst auf Verlangen Ihres Mieters. Sprich: Nur wenn Ihr Mieter es verlangt, müssen Sie seine Miete reduzieren!

Grundsätzlich muss neuer Wohnraum zum Vermieten her

Zulässig ist Ihre Teilkündigung nur dann, wenn Sie eine zusätzliche Mietwohnung schaffen wollen. Das Wort „Mietwohnung" setzt sich dabei aus 2 Komponenten zusammen: zum einen aus „Miet-", zum anderen aus „Wohnung".

Das bedeutet für Sie: Die gekündigten Räume müssen zur Vermietung gedacht sein, und zwar zur Wohnraum-Vermietung!

Aus Nebenräumen Büros machen? Unzulässig!

Wer kündigt, um neuen Wohnraum zu schaffen, muss die neu geschaffenen Räume auch tatsächlich zu Wohnzwecken nutzen.

Kündigen Sie Nebenräume nur deswegen teilweise, um es nach dem Umbau als Büro oder Werkstatt zu vermieten, ist Ihre Kündigung unwirksam. Sinn und Zweck Ihrer Teilkündigung muss nämlich sein, Mietwohnraum zu schaffen!

Teilkündigung wegen Eigenbedarfs? Das geht leider nicht

Wollen Sie z.B. das Dachspeicherabteil aus Ihrem einheitlichen Mietvertrag herauskündigen, um dort für sich selbst eine Wohnung einzurichten, haben Sie keine Chance: Eine Teilkündigung zu dem Zweck, dem Hauseigentümer eine neue Wohnung zu schaffen, ist rechtlich unzulässig. Eigentlich...

... andererseits ist es so: Wer neuen Wohnraum schafft, dem hilft nicht nur das Gesetz, sondern auch das Bundesverfassungsgericht.

Das hat entschieden, dass Sie auch dann eine Teilkündigung aussprechen dürfen, wenn Sie den neu geschaffenen Wohnraum nicht vermieten, sondern künftig selbst nutzen wollen (BVerfG, Beschluss v. 11.3.1992, 1 BvR 303/92, WuM 1992 S. 228). Das gilt aber nur, wenn Sie im Gegenzug Ihre derzeit von Ihnen selbst bewohnte Wohnung wieder vermieten.

Kommentare (2)

12.6.2014, 11:51 Uhr von Francescavonb Profil ansehen
Ist es möglich, Kellerabteile in einem Mietshaus zu kündigen, um diese als Kellerabteil für eine neu geschaffene Wohnung (Dachausbau) oder als Heizungs- und Technikraum (wird dringend benötigt und ist noch nicht vorhanden) zu nutzen?
6.3.2014, 13:06 Uhr von peppy Profil ansehen
Wie verhält es sich denn, wenn man einen Garten nur teilweise kündigen möchte. Also nicht den ganzen Garten, sondern nur 1/3? Hintergrund: wir haben eine EG Wohnung mit kleinem Garten. Angrenzend ist ein großer Garten einer Mietwohnung. Dieser Garten ist etwa doppelt so groß und liegt überwiegend in der Sonne, während unser (durch das Haus) im Schatten liegt. Unsere Kinder sollen wegen Atemwegserkrankungen häufig ab der Luft spielen. Das geht in den kalten Jahreszeiten der Sonne natürlich weitaus länger, als im Schatten. Wäre das ein Grund den Garten teilweise wegen Eigenbedarf zu kündigen?
Hallo, schauen Sie doch mal hier http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/mietverhaeltnis-beenden/teilkuendigung-wenn-sie-ein-stueck-garten-zurueckhaben-wollen Auch wenn ich Ihr Ansinnen gut verstehen kann, funktioniert eine Teilkündigung leider nicht. Sie können es allenfalls noch mit einer Mietvertragsänderung versuchen, allerdings ohne Erfolgsgarantie...
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Eine Wohnung und eine Garage: Das sind normalerweise 2 Paar Stiefel. Das eine ist rechtlich gesehen ein Wohnungs- und das andere ein Gewerberaummietvertrag. Das kann Vorteile haben, wenn Sie Ihre Garage irgendwann einmal wieder zurückhaben wollen, denn für eine Garagenkündigung brauchen Sie keinen Kündigungsgrund!
Entweder ganz oder gar nicht. Diese Faustregel gilt eigentlich beim Kündigen. Aber es gibt auch ein kleines Schlupfloch, wie Sie nur an ein Stück vom Ganzen rankommen. „Teilkündigung“ heißt die Lösung.
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.

 meineimmobilie.de-Tipp

Entweder ganz oder gar nicht: Diese Faustregel gilt normalerweise für eine Kündigung. Eine Ausnahme bildet da die Teilkündigung nach § 573 b BGB.

 

Danach können Sie auch Räume und Flächen außerhalb der Mietwohnung aus einem bestehenden Mietverhältnis „herauskündigen“. Das setzt jedoch voraus, dass Sie Ihre Kündigung nur auf diese Teilfläche beschränken und Sie sie benötigen, um neuen Wohnraum zu schaffen bzw. neu geschaffenen Wohnraum mit Nebenräumen auszustatten.

 

Kündigen, um dort z.B. Büros oder Lagerräume einzurichten? Geht nicht: Es muss Wohnraum sein!