Dienstag, 16.10.2012 | Autor: Heidi Schnurr , Foto: © jogys - Fotolia.com

Mietschulden: Ab wann Sie kündigen können

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Worum geht´s

Mietschulden sind ein Kündigungsgrund. Welche Grenzen für eine ordentliche Kündigung gelten, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

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Wer seiner Miete nicht ständig hinterher laufen will, kann seinem Mieter kündigen. Je nachdem, wie groß der Rückstand ist, geht das sogar fristlos. Wann das Maß für eine fristlose Kündigung erreicht ist, steht im Gesetz.

 

Welche Grenze für eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gilt, hat der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil beziffert.

Mietrückstand-Grenze: Was das Gesetz bereits regelt

Wann Sie einem Mieter fristlos kündigen können, der seine Miete nicht zahlt, steht in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dazu muss der Mieter

  • für 2 aufeinander folgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil davon nicht bezahlt haben oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrags im Rückstand sein, der die Miethöhe von 2 Wohnungsmieten erreicht.

Für die ordentliche Kündigung gibt es keine Grenzen

Diese strengen Mietrückstandsgrenzen gelten jedoch nicht für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Dafür reicht schon ein geringerer Rückstand. Das urteilte jetzt der Bundesgerichtshof.

Der verklagte Mieter wohnte bereits seit 1972 in seiner Wohnung in Berlin. Dafür sollte er eine Grundmiete von 252,81 EUR zahlen. Die übernahm das Jobcenter für ihn. Das zahlte das Geld als Leistung für Heizung und Unterkunft direkt an den Vermieter.

Allerdings sollte der Mieter auch noch einen monatlichen Heizkostenvorschuss zahlen. Den erhöhte der Vermieter ab März 2008 von 50 EUR auf 70 EUR, weil er die Wohnung an das Fernwärmenetz angeschlossen hatte.

Pochen Sie beim Jobcenter auf Direktzahlung

Das Jobcenter übernahm auch den Heizkostenvorschuss. Allerdings nur in Höhe von 50 EUR. Die zahlte das Jobcenter auf das Konto des Mieters.

Doch von diesem Geld sah der Vermieter zunächst keinen Cent. Lediglich im Mai und Juni 2009 zahlte der Mieter am 1.7.2009 100 EUR an den Vermieter. Danach weiterhin monatlich nur 50 EUR, obwohl eigentlich 70 EUR vereinbart waren.

Deswegen schickte ihm sein Vermieter am 5.10.2009 die erste ordentliche Kündigung zum 31.7.2010.

Seine Begründung: Der Mieter hätte seit März 2008 bis April 2009 – also über ein Jahr! – keine Heizkostenvorschüsse mehr gezahlt.  

Doppelt kündigen hält besser

Der Rechtsstreit wegen der Kündigung zog sich in die Länge. Als der Mieter jedoch im November 2010 immer noch nicht ausgezogen war und zudem auch noch die Novembermiete 2010 nicht gezahlt hatte, startete der Vermieter einen zweiten Kündigungsversuch.

Er schickte dem Mieter am 12.11.2010 noch einmal eine ordentliche Kündigung wegen der fehlenden Novembermiete.

Die wäre eigentlich bis spätestens zum 4.11.2010 fällig gewesen.

Ordentlich oder fristlos: Es gelten unterschiedliche Grenzen

Das Gericht musste nun 2 Kündigungen prüfen. Es kam zu dem Ergebnis, dass nur die erste Kündigung wegen der unbezahlten Heizkostenvorschüsse wirksam war (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12).

Für die zweite Kündigung war der Mietrückstand einfach zu gering und zu kurz.

Zwar gelten für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs nicht die strengen Mietrückstandsgrenzen, die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gelten.

Auf der anderen Seite reicht ein Mietrückstand mit einer Monatsmiete über einen Zeitraum von weniger als einem Monat noch nicht für eine ordentliche Kündigung aus.  

Kündigungssperre? Wann die bei einer ordentlichen Kündigung gilt

Ganz am Rande prüfte der Bundesgerichtshof noch eine ganz versteckte Vorschrift, die kaum jemand kennt: § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB.

Danach muss der Vermieter mit seiner Kündigung wegen Zahlungsverzugs 2 Monate warten, ehe er einem rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilten Mieter kündigen kann.

Diese Kündigungssperre gilt jedoch – laut BGH – nicht, wenn Sie Ihrem Mieter ordentlich gekündigt haben, weil er seine Erhöhung nicht bezahlt hat.

Und so ganz nebenbei teilt das Gericht auch einen kleinen Seitenhieb an den Gesetzgeber aus: Wenn der gewollt hätte, dass die Kündigungsbeschränkung auch für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands gilt, hätte er das ins Gesetz reinschreiben müssen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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