Dienstag, 01.12.2015 | Foto: © Michael Schütze - Fotolia.com

Kündigen ohne Grund: Wie das im Zweifamilienhaus funktioniert

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Worum geht´s

Kündigung ohne Grund: Welche Vorteile Sie als Vermieter im Zweifamilienhaus beim Kündigen haben.

Stichworte zu diesem Thema

Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Von dieser Faustregel haben Sie sicherlich auch schon gehört. Allerdings: Davon gibt es auch Ausnahmen! Die kennen allerdings nur die wenigstens Vermieter: Die Kündigung im vom Vermieter mitbewohnten Zweifamilienhaus. 

 

Für die brauchen Sie zwar keinen Kündigungsgrund, einen kleinen Pferdefuß hat die Sache aber dennoch.

 

Wohnt Ihr Mieter mit im Haus und würden Sie ihm gern kündigen, gesteht Ihnen der Gesetzgeber ein erleichtertes Kündigungsrecht zu: Sie können ohne Kündigungsgrund kündigen, haben allerdings dann eine etwas längere Kündigungsfrist.

Voraussetzung ist, dass Sie als Vermieter selbst mit im Anwesen wohnen! Besteht die Vermieterseite aus einer Personenmehrheit (z. B. einer Erbengemeinschaft), genügt es für Ihr Kündigungsrecht, wenn eine Person darin wohnt. Allerdings können nur alle gemeinsam die Kündigung aussprechen!

Ein Doppelhaus ist kein Zweifamilienhaus

Wann ein Haus als Zweifamilienhaus gilt, ist gar nicht so einfach zu bestimmen. Beispielsweise bei zwei Doppelhaushälften.

Gleich in zwei BGH-Urteilen gehen die Richter davon aus, dass jede Doppelhaushälfte als selbständiges Gebäude anzusehen ist (BGH, Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 325/09, sowie BGH, Urteil v. 25.6.2008, VIII ZR 307/07).

Das heißt für Ihr Sonderkündigungsrecht als Vermieter eines Zweifamilienhauses, dass dieses nicht anwendbar ist, weil es sich nicht um ein einheitliches Gebäude handelt, sondern um zwei selbstständige Gebäude.  

Wie schnell Räume als Wohnung zählen

Ab wann liegt eigentlich eine Wohnung vor? Diese Frage ist wichtig, weil damit schnell aus einem Zweifamilienhaus ein Dreifamilienhaus werden kann und damit das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist.

Befinden sich in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen noch Räume, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, gilt es bereits als Dreifamilienhaus. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Räume schon vor Mietvertragsabschluss als gewerbliche Räume genutzt wurden (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14).

Das kann Ihnen passieren, wenn erst die Räume im Dachgeschoss als Appartment vermieten und später die Küchenzeile als Regal nutzen und die Räume als Büro vermieten. 

Wasser- und Stromanschluss machen aus Räumen eine Wohnung

Als „Wohnung“ gelten Ihre Räume bereits dann, wenn es sich um einen selbstständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich handelt, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.

Dazu muss keine komplett eingerichtete Küche mit Möbeln und Geräten vorhanden sein. Es reicht schon, wenn die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sind.

Wann Sie mit im Zweifamilienhaus wohnen

Ein "Bewohnen" nach § 573 a BGB setzt nicht voraus, dass Sie sich tagtäglich im Haus aufhalten. Allerdings müssen Sie sich schon überwiegend im Haus aufhalten. und dort das Zentrum Ihrer privaten Lebensführung haben. Benutzen Sie dagegen die Wohnung nur gelegentlich z. B. als Ferienwohnung oder als "Möbellager", ist das kein "Bewohnen" im Sinne der Vorschrift.

Sie müssen nicht schon bei Abschluss des Mietvertrags mit im Haus gewohnt haben. Es reicht völlig, wenn Sie erst zum Zeitpunkt, an dem Ihr Mieter die Kündigung erhält, mit im Haus wohnen.

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, kann einfacher kündigen 

Der typische Fall: Sie besitzen ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung bewohnen Sie, die andere, z. B. die Einliegerwohnung, haben Sie vermietet.

Weil Sie auf so engem Raum mit Ihrem Mieter zusammenleben, gesteht Ihnen der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit zu. Denn eigentlich bräuchten Sie ja als Wohnungsvermieter einen Kündigungsgrund, um Ihren Mieter "loszuwerden".

Wegen dieses Zugeständnisses verlängert sich aber die "normale" Kündigungsfrist um zusätzliche 3 Monate. Also von den üblichen 3, 6 (ab einer Laufzeit von 5 Jahren) bzw. 9 Monaten (ab einer Laufzeit von 8 Jahren) auf eine Kündigungsfrist von 6, 9 bzw. 12 Monate – jeweils abhängig davon, wie lange Ihr Mietverhältnis bestand (§ 573a Abs. 1 BGB).

Beispiel:

Sie wollen dem Mieter Ihrer Einliegerwohnung kündigen, der schon seit 6 Jahren dort lebt. Erhält Ihr Mieter Ihre Kündigung bis zum 3.7.2015, muss er zum 31.3.2016 ausziehen. Die Kündigungsfrist berechnet sich so: 6 Monate Kündigungsfrist ab einer Laufzeit von 5 Jahren plus zusätzliche 3 Monate wegen Berufung auf das Sonderkündigungsrecht für Vermieter im Zweifamilienhaus = 9 Monate Gesamtkündigungsfrist.

Zweifamilienhaus: Wie Sie mit doppeltem Boden kündigen

Haben Sie zusätzlich noch Eigenbedarf an der Wohnung, weil Ihr mittlerweile erwachsener Sohn in die Einliegerwohnung ziehen will, können Sie wählen, ob Sie Ihrem Mieter mit einem Kündigungsgrund, wie z. B. Eigenbedarf, kündigen oder Sie berufen sich auf die erleichterte Kündigung für Vermieter im selbst mitgenutzten Zweifamilienhaus nach § 573a BGB.

Wichtig: Auch bei einer Kündigung im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB müssen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB sowie auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen, sodass der Mieter widersprechen kann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.

 

Kommentare (1)

8.12.2015, 17:17 Uhr von meineimmobiliedeineimmobilie Profil ansehen
Ihr Artikel ist sehr informativ, vielen Dank! Wäre es möglich, differenziert noch zu ergänzen, wie die Kündigungsvoraussetzungen sind, wenn der Vermieter eine Doppelhaushäfte selbst bewohnt und die andere Hälfte, oder einen Teil davon, vermietet hat. - Sind für diesen vermieteten Teil rechtlich die gleichen Voraussetzungen für eine Kündigung gültig, wie bei Vermietung einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus?
Gleich in zwei BGH-Urteilen gehen die Gerichte davon aus, dass Doppelhaushälften als selbständige Gebäude anzusehen sind (BGH, Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 325/09, sowie BGH, Urteil v. 25.6.2008, VIII ZR 307/07). Das heißt für das Sonderkündigungsrecht für Vermieter von Zweifamilienhäusern, dass dieses nicht anwendbar ist, weil es sich nicht um ein einheitliches Gebäude handelt, sondern um zwei selbstständige Gebäude.
Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Als Vermieter brauchen Sie manchmal Nerven wie Drahtseile. Doch auch die können reißen: Wenn sich Ihr Mieter im Ton vergreift, Sie möglicherweise noch beleidigt, beschimpft und aus der Wohnung wirft. Wie Sie in dieser prekären Situation richtig reagieren, lesen Sie hier.
Der Mieter kündigt - aber wirklich pünktlich? Schließlich zeigt der Kalender schon den 5. an! Aber: Dazwischen liegt ein Wochenende. Vielleicht hat der Mieter ja doch pünktlich gekündigt, denn schließlich hat er bis zum 3. Werktag Zeit.   Wie der Samstag da mitgerechnet wird, bereitet vielen Vermietern Kopfzerbrechen. Ein Mausklick hier verrät Ihnen, wie Sie rechnen müssen.
Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung an Ihren Mieter schicken, müssen Sie genau darauf achten, wie Sie Ihr Schreiben formulieren. Selbst kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen, wenn Sie deswegen am Ende den Kündigungsprozess gegen Ihren Mieter verlieren. Neben den üblichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung (richtiger Adressat, eventuelle Vollmachten, Kündigungsgrund usw.) sollten Sie Ihren Mieter unbedingt im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Kündigen Sie mit doppeltem Boden

 

Fahren Sie zweigleisig! Kündigen Sie wegen Eigenbedarfs (kürzere Kündigungsfrist) und hilfsweise nach § 573a BGB mit der längeren Kündigungsfrist. Geht Ihre Eigenbedarfskündigung vor Gericht durch, werden Sie Ihren Mieter schneller los.

 

Reicht Ihr Vorbringen nicht für eine Eigenbedarfskündigung, bleibt Ihnen immer noch die 2. Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB. Dann müssen Sie zwar etwas länger warten, bis Ihr Mieter auszieht, aber ein Ende ist jedenfalls in Sicht!