Mittwoch, 10.04.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Gitarrenunterricht in der Mietwohnung: Klein Carlos muss künftig zu Hause üben

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Worum geht´s

Schreiben, musizieren, Kunden, Geschäftsschild: Wann bereits eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum vorliegt. 

Carlos Santana bekam schon als 4-jähriger Musikunterricht. Vermutlich unterrichtete ihn sein Vermieter nicht in einer Mietwohnung in Deutschland, denn sonst hätte es klein Carlos wohl nie zu 8 Grammys gebracht. Wer in seiner Mietwohnung Gitarrenunterricht gibt, nutzt sie bereits gewerblich - und braucht dazu die Erlaubnis seines Vermieters.

Blendend!“, liefen offensichtlich die Geschäfte eines Gitarrenlehrers aus Charlottenburg. Der gab an 3 Werktagen ungefähr 12 Schülern Gitarrenunterricht.

Lediglich dem Vermieter war das florierende Musikgeschäft in seinem Haus ein Dorn im Auge. Er fand einen etwas ungewöhnlichen Weg, den Mieter aus der Wohnung rauszukündigen: Er kündigte ihm das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist.

So funktioniert Ihr Sonderkündigungsrecht beim Tod des Mieters  

Auf diese Kündigungsvorschrift können Sie sich als Vermieter berufen, wenn der Gekündigte nur aufgrund des Todes Ihres eigentlichen Mieters in den Mietvertrag eingetreten ist und es in der Person des Eingetretenen einen wichtigen Grund gibt, weshalb Sie das Mietverhältnis lieber beenden statt mit ihm fortsetzen wollen.

Florierendes Geschäft statt Wohnung? Kündigung erlaubt  

Der Gitarrenlehrer war schon vor einiger Zeit in die Wohnung seiner Mutter eingezogen, weil diese pflegebedürftig geworden war. Sie wohnte dort bereits seit über 50 Jahren. Als sie starb, zeigte der Sohn dem Vermieter schriftlich an, dass er nun in dieses Mietverhältnis eintreten wolle.

Statt dem Einverständnis bekam er allerdings die außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB. Der Vermieter begründete seine Kündigung damit, dass der Sohn bereits seit mehreren Jahren unerlaubterweise in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilte.

Für die gewerbliche Nutzung braucht der Mieter Ihr Einverständnis

Damit würde er die Mieträume entgegen dem eigentlich vertraglich vereinbarten Nutzungszweck „wohnen“ gewerblich nutzen.

Zudem hätten sich schon mehrere Mitbewohner über den Lärm beschwert, den der Gitarrenunterricht mit sich brächte. Dadurch würde der Hausfrieden empfindlich gestört.

Business statt wohnen: Das müssen Sie nicht dulden

Wird Ihr Mieter zum „Geschäftsmann“ in den eigenen 4 Wänden, müssen Sie das nicht dulden. Ganz gleich, ob er dort freiberuflich oder gewerblich tätig wird. Sobald er damit nach außen in Erscheinung tritt, überschreitet er die Grenzen der Wohnnutzung und braucht dafür Ihre Zustimmung.

Je nach Einzelfall können Sie zwar nach Treu und Glauben verpflichtet sein, doch noch Ihre Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Das gilt allerdings nur dann, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Störungen auf die Mietsache oder die Mitbewohner des Hauses ausgehen als es bei einer „normalen“ Wohnnutzung der Fall wäre.

Ob dem so ist, muss der Mieter darlegen und beweisen.

Beim Gitarrenunterricht waren sich die Richter einig: Bei 3 Werktagen die Woche für etwa 12 Schüler sei das normale Maß für eine Wohnnutzung eindeutig überschritten. Damit war die Kündigung wirksam. Der Mieter samt Gitarre muss nun ausziehen (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12).

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Was ein Mieter so alles in seiner Wohnung darf oder was nicht, darüber lässt sich trefflich streiten. Klar, darf er dort auch arbeiten - aber nur still und leise. Wann die Grenze zur gewerblichen Nutzung überschritten ist, hat jetzt der BGH entschieden.

Mal so eben schnell kündigen, weil Ihnen die Nase Ihres Mieters nicht mehr passt? Da hat leider der Gesetzgeber etws dagegen, denn als Wohnungsvermieter brauchen Sie für Ihre Kündigung einen Kündigungsgrund.   Doch die sind im Gesetz nicht so reich gesät! Jetzt hat der Bundesgerichtshof kündigungswilligen Vermietern mit seinem neuen Urteil kräftig unter die Arme gegriffen.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Ein Journalist oder ein Schriftsteller können in der Wohnung arbeiten ohne dass bereits eine gewerbliche Nutzung vorliegt.

 

Ebenso,  wenn ein Rechtsanwalt, ein Steuerberater, ein Lehrer, Beamter oder ein Kaufmann zu Hause lediglich Schreibarbeiten erledigen.

 

Sobald aber die Arbeit

  • in eine büromäßige Organisation ausartet,
  • zahlreiche Kunden zu Besuch kommen,
  • Angestellte aus- und eingehen oder
  • ein Geschäftsschild angeschraubt wird,

spricht das für eine gewerbliche Nutzung. Deswegen können Sie Ihren Mieter abmahnen. Oder Sie können einer teilgewerblichen Nutzung der Räume zustimmen und auf einen Gewerbezuschlag pochen.