Dienstag, 28.02.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin meineimmobilie.de , Foto: © freshidea - Fotolia.com

Gekündigter Mieter zieht nicht aus: Was Sie verlangen können

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Worum geht´s

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht: Was Sie von ihm verlangen können. 

Da haben Sie es endlich geschafft, den Mieter „rauszukündigen“ und nun zieht er einfach nicht aus. Miete zahlt er natürlich auch keine mehr. Schließlich gibt es ja auch keinen Mietvertrag mehr. Klingt logisch, stimmt aber nicht so ganz, denn schließlich darf ein auszugsunwilliger Mieter zum Dank nicht ab sofort „umsonst“ bei Ihnen wohnen. 

Endet der Mietvertrag, muss der Mieter die Wohnung bzw. das Haus geräumt an den Vermieter zurückgeben. So die Theorie.

Zieht der Mieter jedoch trotz beendetem Mietvertrag nicht aus, können Sie rein juristisch gesehen keine Miete mehr von ihm verlangen, aber Sie gehen dennoch nicht leer aus. Dafür sorgt die § 546 a BGB, der dem Vermieter eine sog. Nutzungsentschädigung zugesteht.

Wer trotz Kündigung nicht auszieht, muss eine Nutzungsentschädigung zahlen

Wie hoch die Nutzungsentschädigung ausfallen darf, hat der Bundesgerichtshof gerade entschieden. Der Mieter war nämlich der Ansicht, er müsste auf keinen Fall mehr als die bisher vereinbarte Miete zahlen. Da die aber weit unter der ortsüblichen Miete lag, verlangte der Vermieter vom Mieter den Betrag, den er bei einer Neuvermietung hätte verlangen können.

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Vermieter Recht. Der gekündigte, aber nicht auszugsbereite Mieter muss dem Vermieter statt einer Miete eine Nutzungsentschädigung in Höhe des üblichen Neuvermietungspreises zahlen (BGH, Urteil v. 18.1.2017, VIII ZR 17/16).

Damit können Sie von Ihrem gekündigten Mieter den Betrag verlangen, den Sie im Fall einer Neuvermietung vom neuen Mieter verlangen könnten.

Alt- oder Neuvertragsmiete: Wieviel der gekündigte Mieter zahlen muss

Damit hatte ein Mieter eines Einfamilienhauses aus München das Nachsehen. Der zog erst eineinhalb Jahre nach einer Eigenbedarfskündigung aus. In der Zwischenzeit hatte er zwar brav weiter seine bisherige Miete weitergezahlt.

Der Vermieter wollte jedoch die höhere Neuvermietungsmiete von ihm haben. Als der Mieter nicht freiwillig zahlte, klagte der Vermieter die Differenz zwischen der bezahlten Alt- und der erwünschten Neuvertragsmiete ein – mit Erfolg.

Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht

So lange ihr gekündigter Mieter trotz Mietvertragsbeendigung nicht auszieht, kann Ihr neuer Mieter logischerweise nicht einziehen. Hüten Sie sich jedoch davor, die Wohnung jetzt auf eigene Faust auszuräumen bzw. die Schlösser auszutauschen, um Ihren bisherigen Mieter zum Auszug zu bewegen.

Der richtige Weg sieht so aus, dass Sie um einen Gang vors Gericht nicht herum kommen: Sie brauchen nämlich erst einmal einen Räumungstitel gegen Ihren bzw. Ihre nicht auszugswilligen Mieter. Erst mit einem Räumungstitel in der Hand, können Sie dem Mieter den Gerichtsvollzieher schicken, der dann die Zwangsräumung der Wohnung übernimmt.  

Wer trotz Kündigung weiter wohnt, muss eine Nutzungsentschädigung zahlen  

Solange der Mieter Ihre Wohnung nutzt – obwohl er dazu wegen des gekündigten Mietvertrags nicht mehr berechtigt ist – muss er Ihnen eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen.

Das regelt § 546a Abs. 1 BGB. Ansonsten würde ein gekündigter, nicht auszugswilliger Mieter ja noch einen Vorteil daraus ziehen, wenn er kostenlos in der Wohnung bleiben dürfte.

Wieviel Sie vom nicht auszugswilligen Mieter verlangen können

Nach § 546a Abs. 1 BGB können Sie vom Mieter entweder die bisher vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist.

Ortsüblich ist das, was für eine vergleichbare Wohnung in derselben bzw. vergleichbaren Gemeinde insbesondere aufgrund ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Lage gezahlt wird. Sprich: Die erzielbare Marktmiete.

Starrköpfige Mieter müssen mehr Geld zahlen

Normalerweise kommt es dabei noch nach § 558 Abs. 2 BGB auf die Vergleichsmieten der letzten vier Jahre an. Weil es aber keinen Mietvertrag gibt, müssen auch nicht die Mieten der letzten 4 Jahre herangezogen werden.

Stattdessen können Sie als Vermieter den Betrag verlangen, den Sie bei einer Neuvermietung erzielen könnten. Weil der meist höher ausfällt als die bisher bezahlte Miete, soll der gekündigte Mieter dadurch gezwungen werden, möglichst schnell die gekündigte Wohnung herauszugeben, anstatt sie trotz Vertragskündigung weiter zu bewohnen.

Mit seinem Verhalten sorgt der Mieter nämlich dafür, dass der Vermieter von seinem neuen Mieter keine höhere Miete bezahlt bekommt. Deswegen ist es nur gerecht, wenn der nicht auszugswillige Mieter nicht nur die bisherige Miethöhe zahlen muss, sondern den Betrag, den ein neuer Mieter zahlen würde.

Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Wohnung tatsächlich neu vermieten oder ob Sie selbst dort einziehen wollen!

Wie lange Sie auf die Nutzungsentschädigung bestehen können

Der BGH hat nicht nur die Frage geklärt, wieviel Ihnen der Mieter bei einem verspäteten Auszug zahlen muss, sondern auch für wie lange!

Kündigt Ihnen der Mieter zum Monatsende, zieht er aber tatsächlich erst mitten im Monat aus, muss er Ihnen auch nur für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung zahlen. Also nur bis zum Tag der Rückgabe (BGH, Urteil v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, NZM 2006 S. 52). Selbst wenn Sie mitten im Monat keinen neuen Mieter mehr finden!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung an Ihren Mieter schicken, müssen Sie genau darauf achten, wie Sie Ihr Schreiben formulieren. Selbst kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen, wenn Sie deswegen am Ende den Kündigungsprozess gegen Ihren Mieter verlieren. Neben den üblichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung (richtiger Adressat, eventuelle Vollmachten, Kündigungsgrund usw.) sollten Sie Ihren Mieter unbedingt im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. 
„Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.   Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!   Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!

 meineimmobilie.de-Tipp

Schauen Sie nicht tatenlos zu, wenn Ihr Mieter trotz Mietvertragsende nicht auszieht, denn sonst verlängert sich Ihr Mietvertrag stillschweigend.

 

Widersprechen Sie sofort der Weiternutzung, sonst setzt sich Ihr Mietvertrag automatisch mit dem Mieter fort. Drohen Sie gleichzeitig dem Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache mit einer Nutzungsentschädigung.

 

Dabei können Sie sich aussuchen, ob Sie es bei der bisherigen Miete belassen oder ob Sie auf den ortsüblichen Neuvermietungspreis bestehen. Meist fahren Sie mit dem Neuvermietungspreis besser, denn der liegt in den meisten Fällen über der bisherigen Miethöhe.