Dienstag, 26.05.2009 | Autor: Heidi Schnurr

Erfolgreich abmahnen: So machen Sie es richtig

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Zu laut, zu spät, zu schmutzig: 3 typische Vertragsverletzungen eines Mieters, die Sie abmahnen könnten und sollten. Spätestens, wenn sich Mitmieter darüber beschweren, dass der Mieter lärmt oder das Treppenhaus nicht putzt! Wie Sie Ihre Abmahnung korrekt formulieren, jetzt auf meineimmobilie.de.

Ein einmaliger Ausrutscher bei einem sonst guten Mieter: Da können Sie sicher einmal ein Auge zudrücken!

Grundsätzlich gilt ohnehin: Suchen Sie erst einmal das persönliche Gespräch mit dem Mieter bevor Sie zum Stift greifen und ihn förmlich abmahnen. Vieles lässt sich schon dadurch klären.

Wiederholt sich der Zwischenfall allerdings, bringt Sie oftmals nur eine schriftliche Abmahnung ans Ziel.

Jede Abmahnung bringt Sie näher an die Kündigung ran

Gerade wenn sich Ihr Mieter als wahrer Störenfried entpuppt, können Sie später nur erfolgreich kündigen, wenn Sie ihn wegen jedem Vertragsverstoß nachweisbar abgemahnt haben.

Wollen bzw. müssen Sie später tatsächlich wegen häufiger Vertragsverstöße kündigen, fallen nur die ausdrücklich aufgeführten Vertragsverletzungen beim Beurteilen darüber, ob Ihre Kündigung gerechtfertigt ist, ins Gewicht.

Je mehr Abmahnungen Sie vorweisen können, umso größer sind Ihre Erfolgsaussichten auf eine spätere erfolgreiche Kündigung.

Mahnen Sie besser immer schriftlich ab

Für den Inhalt gilt: Führen Sie Ihrem Mieter mit einem Abmahnschreiben vor Augen, dass sein konkretes Verhalten notfalls eine Kündigung nach sich ziehen kann.

Juristisch gesehen ist eine Abmahnung eine rechtserhebliche Erklärung. Das bedeutet zwar nicht, dass sie schriftlich erfolgen muss. Zu Beweiszwecken ist es aber auf jeden Fall besser!

Tag, Art, Dauer: Werden Sie so konkret wie möglich

Zu einer ordnungsgemäßen Abmahnung gehört, dass Sie dem Mieter konkret vor Augen führen, welches Verhalten Sie beanstanden. Schreiben Sie ihm, worin die Vertragsverletzung liegt und was er in Zukunft zu unterlassen hat.

Zu wenig wäre es, wenn Sie einfach nur Folgendes schreiben würden: "Hiermit mahne ich Sie wegen Störung der Nachtruhe ab."

Besser, Sie geben das störende Verhalten möglichst genau nach Tag, Uhrzeit, Dauer, Art und Intensität des Lärms sowie die Folgen wieder. Das könnte so aussehen:

"Am Samstag, dem 15.05.2009, haben Sie nachts gegen 23 Uhr begonnen, laut lärmend zu hämmern und zu poltern. Dies dauerte bis gegen 2 Uhr morgens an.
Dann begannen Sie ganz offensichtlich mit einer Bohrmaschine Löcher in die Wand zu bohren. Der Lärm war im ganzen Haus zu hören, weswegen Mitmieter in ihrer Nachtruhe gestört wurden."

Wer nicht kündigen will, kann auf Unterlassung pochen

Wollen Sie nicht gleich kündigen, sondern lieber Ruhe im Haus oder ein geputztes Treppenhaus, können Sie Ihren Mieter auch auf Unterlassen bzw. Vornahme der gewünschten Tätigkeit verklagen. Das bringt Ihnen ein vollstreckbares Urteil ein.

Verstößt der Mieter dann gegen diese gerichtlich auferlegte Pflicht, können Sie ihm immer noch kündigen.

Achten Sie auch auf den guten Ton: Benimmt sich Ihr Mieter "asozial", sollten Sie ihm das nicht so in seine Abmahnung schreiben. Höflich aber bestimmt - dieser Verhaltenskodex gilt für beide Seiten! Schreibt Sie Ihr Mieter immer mit "sehr geehrtes Vermieterlein" an, ist das zwar eine Missachtungskundgabe, das reicht aber noch nicht für eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 13.06.2008, 63 S 352/07, GE 2008, S. 1154).

Meineimmobilie.de empfiehlt:

Lassen Sie Mitmieter im Haus ein "Störungsprotokoll" führen. Gerade wenn Ihr Mieter ständig lärmt, ist dies für Ihre Abmahnungen und einen späteren Kündigungsprozess enorm wichtig: Sie können so nachweisen, wann, wie oft, wie lange und wie intensiv Ihr Störenfried den Hausfrieden beeinträchtigt hat!

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