Mittwoch, 04.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Die Vermieterin auf Händen getragen: Das rechtfertigt noch keine Kündigung

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Worum geht´s

Betretungsrecht und Hausrecht: Wann Sie Ihr Mieter aus der Wohnung werfen darf. 

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Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter würde Sie auf Händen tragen… ja, träumen Sie ruhig, weiter!

Zwar ging es einer Vermieterin aus Bad Neuenahr-Ahrweiler so. Allerdings trug sie ihr Mieter nur deswegen auf Händen, weil er sie möglichst schnell aus der Wohnung hinauskomplimentieren wollte.

Die neugierige Vermieterin wurde dem Mieter ein wenig lästig. Sie hatte ihren Besuch zwar angekündigt. Allerdings wollte sie nur die zwischenzeitlich in dem vermieteten Haus angebrachten Rauchwarnmelder begutachten.

Wenn Besuch lästig wird, hilft das Hausrecht

Da sie nun schon mal im Haus war, wollte sie auch noch gleich einen Blick in alle anderen Zimmer des Hauses werfen. Auch in die, in denen keine Rauchwarnmelder installiert worden waren. Das ging dem Mieter allerdings etwas zu weit. Er forderte die Vermieterin freundlich auf, doch bitte das Haus zu verlassen.

Die Vermieterin weigerte sich zu gehen. Als sie nicht freiwillig ging, umfasste der Mieter die Vermieterin kurzerhand mit seinen Armen und trug sie aus dem Haus hinaus.

Nur das, was angekündigt war, darf auch angeschaut werden

Die empörte Vermieterin kündigte dem Mieter wegen des Vorfalls sofort fristlos, hilfsweise ordentlich den Mietvertrag. Dieses Mal stellte jedoch der Mieter auf stur: Er hielt die Kündigung für unwirksam, weil die Vermieterin ihr Besichtigungsrecht überschritten hatte.

Es war lediglich vereinbart, dass die Vermieterin (nur) die Räume inspizieren wollte, wo zwischenzeitlich Rauchmelder angebracht waren. Dagegen durfte sie nicht eigenmächtig weitere Räume im Haus besichtigen.

Kündigung unwirksam: Tragende Rolle wurde nicht zur tragischen Rolle

Dennoch wollte die Vermieterin entgegen dem ausdrücklichen Willen des Mieters das Haus erst verlassen, nachdem sie alle Räume im Haus gesehen hatte. Mit ihrer Weigerung hatte sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Deswegen kreidete ihr das Gericht zumindest ein Mitverschulden am nachfolgenden Geschehen an.

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorausgegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellte das Verhalten des Mieters keine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung – weder eine ordentliche noch eine fristlose – gerechtfertigt war (BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13).

Notwehr statt Kündigung: Ein Heraustragen kann auch Notwehr sein

Der Vermieterin war es trotz des Vorfalls zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies obwohl der Mieter die Grenzen der erlaubten Notwehr geringfügig überschritten hatte. Für eine fristlose Kündigung reichte das jedoch noch nicht.

Selbst für eine ordentliche Kündigung war die Vertragsverletzung des Mieters zu gering. Dazu hätte es schon etwas mehr sein müssen, damit die Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung gehabt hätte. Selbst die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Vermieterin blieb deswegen erfolglos.

 

 

 

 

Kommentare (1)

11.6.2014, 13:31 Uhr von Matulla Profil ansehen
Wo leben wir? Der Mieter darf doch nicht handgreiflich werden. Er hat nur das Recht, die Vermietern aufzufordern, die Wohnung zu verlassen. Tut sie das nicht kann der Mieter sie wegen Hausfriedensbruchs verklagen. Duch die Tätlichkeit des Mieters ist es der Vermieterin nicht zuzumuten, das massiv gestörte Mietverhältnis fortzusetzen. Wenn der BGH das anders sieht, dann liegt er meines Erachtens hier total falsch.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Zur Stippvisite beim Mieter: Ein unbedingtes Muss, denn wer erst beim Auszug zum ersten Mal nach langer Zeit die Mieterwohnung betritt, erlebt oft eine böse Überraschung!   Allerdings muss der Mieter keinen "Überraschungsbesuch" reinlassen und manche Richter fordern sogar einen handfesten Grund für Ihren Besuch. Selbst mit einer ausgefeilten Besichtigungsklausel im Mietvertrag haben Sie noch nicht den Fuß in der Tür. Gute Gründe für einen Besuch finden Sie hier.
„Hallo, ich will nur mal ums Haus gehen und schauen, ob alles in Ordnung ist!" Das ist zwar ungeheuer aufmerksam von Ihnen, wundern Sie sich aber nicht, wenn Ihr Mieter auf diese unerwartete Nettigkeit eher mit zurückhaltender Begeisterung reagiert.   Der Grund: Unangekündigt beim Mieter auf Stippvisite gehen? Das dürfen Sie nicht!

 meineimmobilie.de-Tipp

Als Eigentümer eines vermieteten Hauses steht Ihnen nicht automatisch das Hausrecht zu. Sobald sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermietet haben, dürfen Sie es nicht gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters oder gar heimlich betreten. Sie begehen sonst einen Hausfriedensbruch!

 

Das Hausrecht hinsichtlich der vermieteten Mieträume steht vielmehr dem Mieter zu. Selbst Sie als Eigentümer der 4 Wände müssen deshalb die Wohnung verlassen, wenn Sie dazu vom Mieter aufgefordert werden.