Donnerstag, 30.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Die 7 wichtigsten BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung

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Worum geht´s

7 wichtigste BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. 

Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile wohl jeder Vermieter. Das beginnt schon beim Schreiben der Kündigung: Hier ist Sorgfalt und Fingerspitzengefühl gefragt, denn am Ende wägt das Gericht nur anhand Ihres Kündigungsschreibens ab, ob Ihr Interesse überwiegt.

 

Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet.  

Plötzlich wird es Ihnen zu eng in Ihrer Wohnung. Oder Sie suchen nach einem Grund, wie Sie den unliebsamen Mieter aus dem Erdgeschoss am einfachsten und günstigsten loswerden können. Ihre Idee: Eine Eigenbedarfskündigung! 

Wann Sie wegen Eigenbedarf kündigen dürfen

Die ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur erlaubt, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigen, also selbst dort einziehen wollen. Aber auch, wenn Sie die Wohnung für Familienangehörige bzw. Mitglieder Ihres Haushaltes „leer kündigen“ wollen.  

Allerdings gibt es auf dem Weg zur erfolgreichen Eigenbedarfskündigung einige Stolperfallen. In der nachfolgenden Übersicht finden Sie die 7 wichtigsten BGH-Urteile, die Sie bei Ihrer Eigenbedarfskündigung beachten sollten:

1.      Eigenbedarfskündigung: Für wen Sie kündigen können

Sie können einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich, ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Wer noch als Familienangehöriger zählt, steht nicht im Gesetz. Sicher ist, dass alle in gerader Linie Verwandten dazu zählen, also Eltern, Kinder, Oma, Opa oder Enkel. Sogar der Neffe oder die Nichte zählt noch mit dazu (BGH, Urteil v. 27.1.2010, VIII ZR 159/09).

Je entfernter jedoch der Verwandtschaftsgrad, umso näher müssen Sie in der Kündigung begründen, wie eng und persönlich Ihr Kontakt ist. So beispielsweise, wenn Sie für Ihren Schwager Eigenbedarf geltend machen (BGH, Urteil v. 3.3.2009, VIII ZR 247/08).

2.      Eigenbedarfskündigung: Schreiben Sie für wen und warum Sie kündigen

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie als Vermieter ziemlich viel preisgeben. Beispielsweise für wen Sie kündigen (Name, Verwandtschaftsgrad) und warum es gerade diese Wohnung sein muss (derzeitige Wohnsituation z. B. Wohnungsgröße und Entfernung zum Arbeitsplatz beschreiben, sowie Anlass für den Umzug z. B. wegen Familienzuwachs oder ebenerdige Wohnung wegen einer eingetretenen, dauerhaften Behinderung).

Kündigen Sie dem Mieter beispielsweise, weil Ihre Tochter und ihr Lebensgefährte in die Mieterwohnung einziehen wollen, reicht es jedoch, wenn Sie nur den Namen der Tochter nennen, den des Lebensgefährten jedoch verschweigen (BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 284/13).

Bei mehreren Vermietern reicht es übrigens, wenn nur einer davon Eigenbedarfsabsicht hat.

3.      Freie Alternativwohnung anbieten, sonst wird´s teuer

Bisher war es so: Stand eine andere Wohnung des Vermieters im Haus oder in derselben Wohnanlage leer, mussten Sie diese dem gekündigten Mieter als Alternativwohnung anbieten (BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02). Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht machte Ihre Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Jetzt urteilte der BGH, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht Ihre Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam macht, sondern es „nur noch teuer“ für Sie wird: Sie müssen dem zu Unrecht gekündigten Mieter Schadensersatz zahlen, wozu unter Umständen nicht nur die Umzugs- oder Maklerkosten zählen, sondern auch die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Übrigens: Ihre Anbietpflicht läuft nur so lange, bis die Kündigungsfrist des Mieters abgelaufen ist (BGH, Urteil v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07). Wird erst einen Monat danach eine Wohnung frei, müssen Sie die nun leer gewordene Wohnung nicht mehr Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.

4.      Arbeiten statt wohnen: Kündigen wegen beruflicher Nutzung ist erlaubt

Bisher durften Sie dem Mieter auch dann kündigen, wenn Sie selbst oder ein Familienangehöriger die Räume nicht als Wohnung, sondern für eine berufliche Tätigkeit nutzen wollen (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11).

Seit einem aktuellen BGH-Urteil (Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16) ist es so, dass eine Kündigung wegen einer beruflichen Nutzung der Mieträume nicht generell ein Kündigungsgrund ist, sondern die Gerichte strikt trennen müssen:

  • So lange der Vermieter eine Mischnutzung beabsichtigt (also in der gekündigten Wohnung wohnen und arbeiten will), reicht ein beachtenswerter Nachteil des Vermieters an der Vertragsbeendigung aus.
  • Will der Vermieter dagegen die Wohnung rein gewerbliche/beruflich nutzen, muss er nachweisen, dass ihm durch das Fortführen Das Fortführen des Mietvertrags ein Nachteil von einem Gewicht entsteht. 

5.      4-Zimmer-Wohnung für studierenden Sohnemann ist nicht überzogen

Muss ein Mieter mit seiner Familie ausziehen, nur weil der Sohn des Vermieters zu studieren beginnt und in seine 125 qm große 4-Zimmer-Wohnung ziehen will? „Ja“, sagt der BGH, denn allein der Vermieter und nicht die Gerichte bestimmen, auf wieviel Quadratmetern der Vermieter bzw. seine Eigenbedarfsperson künftig leben will.

Richtwerte, wann ein weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es keine. Ein lediglich überhöhter (nicht weit überhöhter!) Eigenbedarf reicht jedenfalls noch nicht aus, um eine Eigenbedarfskündigung unwirksam zu machen (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14).

6.      Vorsicht vor unerlaubten Vorratskündigungen

Wer kündigt, obwohl gegenwärtig noch kein absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson vorliegt, setzt sich dem Verdacht einer nur vorgeschobenen Kündigung aus und macht sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig! So zum Beispiel, wenn der Vermieter dringenden Eigenbedarf für seine pflegebedürftige, leicht demente 86-jährige Mutter geltend macht, diese aber über ein Jahr lang nicht in die mittlerweile leer gekündigte Wohnung einzieht (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15).

Noch schlimmer: Angeblich – so äußerte die Mutter immer wieder vor Zeugen – wollte sie gar nicht in die Wohnung ziehen. Eine Eigenbedarfskündigung setzt aber einen Selbstnutzungswillen voraus.

7.      Kurz nach Einzug gleich wieder wegen Eigenbedarf kündigen? Geht nicht

Ein Mieter, der einen unbefristeten Mietvertrag unterschreibt, muss nicht 3 Monate danach gleich wieder mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen. Das gilt sogar, wenn er weiß, dass der Vermieter ältere Kinder und eine anderswo wohnende Lebensgefährtin hat, von denen er annehmen kann, dass sie vielleicht irgendwann einmal in die Wohnung ziehen wollen (BGH, Urteil v. 6.7.2010, VIII ZR 180/09).

Ein Mieter muss sich auch nicht vorab beim Vermieter über eine mögliche Eigenbedarfsabsicht erkundigen.

Es ist vielmehr so, dass Sie Ihren Mieter vor Vertragsunterzeichnung über Ihre Absicht oder zumindest die Aussicht auf eine nur kurze Mietdauer aufklären müssen bzw. gleich einen befristeten Mietvertrag mit ihm abschließen müssen. Ohne einen solchen Hinweis setzen Sie sich zu Ihrem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn Sie eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermieten, obwohl Sie entweder entschlossen sind oder zumindest erwägen, sie bald wieder selbst zu nutzen.

Melden Sie schon nach 2-3 Jahren Mietzeit wieder Eigenbedarf an, drückt selbst der BGH ein Auge zu, sofern der Eigenbedarf auch für Sie als Vermieter mehr oder weniger „überraschend“ kam. Im konkreten Fall ging es einmal um die 20-jährige Tochter des Vermieters, die nach einem 2-jährigen Australienaufenthalt wieder zurück nach Deutschland, aber nicht in ihr altes Kinderzimmer einziehen wollte (BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 154/14).

In einem anderen BGH-Fall ging es um den Enkel des Vermieters, der geheiratet hatte und nun mit seiner Frau samt Kind in das vermietete Einfamilienhaus einziehen wollte (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12). 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre!   Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile jeder Vermieter. Sicher ist auch, dass Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung nicht so herzlos sind, wie das häufig in den Medien dargestellt wird und ältere Mieter einfach vor die Tür setzen, weil sie selbst oder ihre Angehörigen in die gekündigte Wohnung einziehen wollen.   Welche Interessen bei einer Eigenbedarfskündigung überwiegen, müssen am Ende oft die Gerichte beurteilen. Dabei ist der Mieter nicht schutzlos: Er kann der Kündigung widersprechen und Härtegründe ins Feld führen und so eine eigentlich gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung doch noch zum Kippen bringen. Wie intensiv die Gerichte die Härtegründe prüfen müssen, hat der BGH in seiner heutigen Entscheidung nochmals deutlich gemacht. 
Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!   Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Erinnern Sie sich noch daran, als Sie 18 Jahre alt waren und wie Sie damals "hausten"? Sicherlich erstreckte sich "Ihr Reich" nicht über 102 komfortable Quadratmeter. Vielleicht finden auch Sie das etwas übertrieben. Dann befinden Sie sich gerade in bester Gesellschaft, denn auch die Gerichte sind Ihrer Meinung: 102 qm sind für einen 18-Jährigen leicht übertrieben.   
Wer seine vermietete Wohnung lieber selbst nutzen bzw. sie für einen Verwandten "leer kündigen" will, sollte vorher lieber nochmals klären, ob der liebe Verwandte auch wirklich einziehen will. Erklärt der nämlich mehrfach, dass er gar nie in die Wohnung einziehen wollte, haben Sie ein Problem: Ruckzuck sitzen Sie nämlich in der Täuschungsfalle und so ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Sie als Vermieter richtig teuer werden!