Donnerstag, 03.04.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Dem Neuen gleich wieder kündigen: Geht das?

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Worum geht´s

Wie schnell Sie einem Mieter nach seinem Einzug wieder kündigen können. 

Stichworte zu diesem Thema

Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.  

Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.

Wer seine Wohnung vermietet, sollte sich vorher gut überlegen, ob er nicht doch in absehbarer Zeit selbst dort einziehen will.

Sonst geht es Ihnen so wie einem Vermieter aus Göttingen. Der vermietete seine Wohnung. Allerdings wollte er nach nur weniger als 3 Monaten Mietzeit selbst dort einziehen. Er hatte geheiratet und wollte nun die Wohnung als Familienwohnung nutzen.

Deswegen kündigte er seinem Mieter wegen Eigenbedarfs. Erfolglos (BGH, Urteil v. 06.07.2010, VIII ZR 180/09, GE 2010, S. 1380)!

Eigenbedarf: So schnell können Sie einen Rückzieher machen

Dem Bundesgerichtshof war die Zeitspanne zwischen Mietvertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung zu kurz.

Schließlich hätte der Vermieter aufgrund seiner Wohn- und Lebenssituation schon früher wissen können, dass er die Wohnung vielleicht bald selbst benötigen würde.

Notfalls müssen Sie Ihren Mietvertrag eben befristen

Wer seine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er zumindest erwägt, bald selbst dort einzuziehen, setzt sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch: Erst vermieten und dann doch noch einen Rückzieher machen - da spielen die Gerichte nicht mit!

Sie müssen vielmehr Ihren Mieter über Ihre Absicht oder zumindest die Aussicht, dass die Mietdauer nur begrenzt sein könnte, aufklären! Die bloße Möglichkeit, dass nach Vertragsschluss ein Eigenbedarf entstehen könnte, reicht dafür aber noch nicht.

Ein Mieter muss nicht automatisch bei einem Vermieter mit Lebenspartner und Kindern damit rechnen, dass der bald Eigenbedarf geltend machen könnte. Er muss sich erst recht nicht ausdrücklich bei seinem Vermieter danach erkundigen, ob er bald Eigenbedarf haben könnte.

Überraschender Eigenbedarf nach 3 Jahren kann passieren 

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn Sie Ihren Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss noch nicht absehen konnten. 

Melden Sie erst nach 3 Jahren Mietzeit wieder Eigenbedarf an, drückt selbst der BGH ein Auge zu, sofern der Eigenbedarf auch für den Vermieter mehr oder weniger "überraschend" kam.

Im konkreten Fall hatte der Enkel des Vermieters geheiratet und wollte mit seiner Frau samt Kind in das vermietete Einfamilienhaus einziehen. Obwohl der Vermieter noch beim Mietvertragsabschluss erklärt hatte, dass ein Eigenbedarf nicht infrage käme, sondern allenfalls ein Verkauf, kam er mit seiner Eigenbedarfskündigung vor Gericht durch (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12).

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.
Kaum ist die allerletzte Umzugskiste aus dem Keller verschwunden und der Garten liebevoll auf Vordermann gebracht, flattert dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ins Haus: Ein schlechter Scherz?   Nein, der Vermieter meldete nach nur 3 Jahren Mietzeit bereits wieder Eigenbedarf an seinem Einfamilienhaus an! Ob das zulässig oder bereits rechtsmissbräuchlich ist, klärte jetzt der Bundesgerichtshof. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Eigenbedarfskündigung kurz nach Vertragsschluss ist nur zulässig, wenn Ihr Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss weder vorhanden noch absehbar war. Wissen Sie dagegen bereits bei Mietvertragsabschluss, dass Sie die Wohnung bald für eigene Zwecke benötigen könnten, sollten Sie Ihren Mietvertrag befristen.

Tragen Sie Ihren möglichen Eigenbedarf gleich als Befristungsgrund in den Mietvertrag ein. Selbst dann, wenn Sie noch gar nicht sicher wissen, ob der Eigenbedarf zum festgelegten Zeitpunkt noch besteht.

Entfällt Ihr Eigenbedarf, wandelt sich der vormals befristete Mietvertrag lediglich in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit um.