Donnerstag, 02.02.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Marcito - Fotolia.com

Darf mein Mieter auf dem Balkon kiffen?

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Worum geht´s

Kiffender Mieter: Was Sie als Vermieter dagegen tun können.

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Es qualmt und es riecht süßlich, was Ihr Mieter da auf seinem Balkon raucht. Am Geruch erkennen Sie sofort: Das sind keine „normalen“ Zigaretten, sondern Ihr Mieter raucht Cannabis.

 

Eigentlich könnte Ihnen das ja egal sein, wenn da nicht die Mieter wären, die direkt darüber wohnen. Die haben sich bereits mehrfach über den süßlichen Geruch, der in ihr Schlafzimmer zieht, beschwert. Das bedeutet für Sie als Vermieter: Sie müssen tätig werden! 

Was für „normales Rauchen“ in der Mietwohnung gilt 

Grundsätzlich ist es mit dem Rauchen so: In der Wohnung darf Ihr Mieter rauchen. Egal was und wie viel.

Allerdings: Wird ein anderer Mieter durch sogenannte Immissionen – sprich den Geruch von Nikotin – in seinem Besitz gestört, steht ihm Unterlassungsanspruch zu. Zu den Immissionen zählen Belästigungen durch Lärm, Gerüche, Ruß oder eben auch Tabakrauch.

Dieses Recht kann ein Mieter gegenüber einem anderen Mieter im Haus geltend machen. Dabei spielt es keine Rolle, dass Rauchen in der Mietwohnung im Verhältnis zum Vermieter grundsätzlich noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt. 

Der gestörte Mitbewohner hat nur einen Abwehranspruch, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen wesentlich sind. Das trifft auf den nach oben ziehenden Tabakqualm jedoch erst zu, wenn auch ein verständiger durchschnittlicher Mensch ihn auch als wesentliche Beeinträchtigung empfinden würde.

Der eine muss rauchen, der andere lüften können

Außerdem gilt zwischen den Mietern das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. In einem „normalen Raucherstreit“ sieht das so aus, dass der Mieter von oben seinen Balkon zeitweise unbeeinträchtigt von jeglichen Rauchbelästigungen durch den unten wohnenden Mieter nutzen kann. Dazu gehört, dass er seine Fenster öffnen kann, um seine Wohnung zu lüften, ohne dass Qualm in seine vier Wände zieht.

Auf der anderen Seite müssen Sie jedoch auch dem rauchenden Mieter Zeiten einräumen, innerhalb denen er auf seinem Balkon rauchen darf. Wie oft und wie lange diese „rauchfreien Zeiten“ dauern, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Vereinbaren Sie feste Rauchzeiten mit den Mietern

Das hört sich in der Theorie gut an, solche „Rauchzeiten“ werden Sie jedoch nur gegenüber einsichtigen Mietern auch in der Praxis durchsetzen können. Das bedeutet: Der eine Mieter muss ungestört auf seinem Balkon rauchen dürfen und der andere – während der Rauchzeiten – eben seine Fenster und Türen geschlossen halten. 

Kiffender Mieter: Der Besitz von Cannabis kann strafbar sein

Sie sehen also: Schon beim „normalen Rauchen“ müssen Sie als Vermieter vermitteln. Bei einem „kiffenden Mieter“ kommt hinzu, dass ein Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz (BtMG) und damit eine Straftat vorliegen könnte. Jedenfalls, wenn Ihr Mieter eine „nicht geringe Menge“ Cannabis besitzt. Dann sieht das BtMG auch schon mal mindestens ein Jahr Freiheitsstrafe vor.

Was jedoch bereits eine geringe Menge ist, wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt und liegt bei Cannabis zwischen 6 g (z. B. Bremen, Brandenburg, Bayern, Niedersachsen) und 10 g (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz). Schon der Besitz einer geringen Menge Cannabis ist zwar strafbar, allerdings kann nach §§ 29 Abs. 5, 31a BtMG von einer strafrechtlichen Verfolgung abgesehen werden.

Weitere Voraussetzung für ein Absehen von der Strafverfolgung ist, dass das Cannabis nur zum Eigenverbrauch bestimmt war. Der Verbrauch von Betäubungsmitteln wurde bewusst straffrei gelassen, denn im Prinzip schädigt sich der Konsument ja nur selbst.

Sie können das Betäubungsmittelgesetz als Druckmittel benutzen

Was bedeutet das für Sie als Vermieter: Sie können Ihre Mieter lediglich damit unter Druck setzen, dass Sie mit einer Anzeige wegen Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz drohen, falls er weiterhin Cannabis auf dem Balkon konsumiert.

Falls Sie einer Mietminderung Ihres sich gestört fühlenden Mieters aus dem Weg gehen wollen, können Sie den rauchenden Mieter bitten, in seiner Wohnung statt auf dem Balkon zu rauchen – mit den bekannten Folgen einer erhöhten Abnutzung der Wohnung!

Cannabiskonsum: Wann Sie deswegen kündigen dürfen

Als Vermieter können Sie einem Mieter bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen.

Eine solche Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn Ihr Mieter innerhalb Ihrer Mieträume eine Straftat begeht. So zum Beispiel, wenn er andere Bewohner im Haus beleidigt oder tätlich angreift. Doch auch Handlungen unterhalb der Strafbarkeitsgrenze können bereits eine Kündigung rechtfertigen. So beispielsweise wenn es wegen ihm oder eines Mitbewohners innerhalb kurzer Zeit zu mehreren Polizeieinsätzen in der Wohnung kommt.

Oder aber wenn Ihr Mieter Cannabispflanzen auf dem Balkon der Mietwohnung anbaut, aus denen sich nicht nur geringe THC-Mengen i. S. d. Betäubungsmittelgesetzes gewinnen lassen.

Ein Urteil, wonach einem „kiffenden Mieter“ allein wegen seines Cannabiskonsums gekündigt werden kann, gibt es nicht. Denn im Grunde handelt es sich meist nur um eine straflose Selbstgefährdung. 

Kommentare (1)

1.2.2017, 15:59 Uhr von Tobias Claren Profil ansehen
Was sind denn "Polizeieinsätze"? Das könnte also auch Dissidenten treffen, wo die Polizei gerne mal drohend "vorbeischaut". Polizeibesuche, auch Haussuchungen basieren nicht immer auf Straftaten oder im Nachhinein erkannten Straftaten. Wenn jemand also sehr aktiv ist, könnte der regelmäßig Besuch (so sind "Gefährderansprachen" z.B. ein von juristen kritisiertes nicht offizielles Mittel) oder sogar Haussuchungen haben, aber es wird niemals eine Straftat nachgewiesen. Hier kann und darf es kein Recht auf Kündigung geben! Auch nicht, wenn die Polizei dem zum Dritten Mal die Türe aufbricht oder sogar mit der Ramme öffnet. Auch wenn der Mieter das zu Recht nicht zahlt, oder die Polizei sich weigert den Schaden nicht zu zahlen, dann würde der Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben. Ich finde das zwar nicht gut, aber so wäre es leider. Der Mieter ist hier nicht mitschuldig. Wenn tatsächlich eine Straftat vorliegen würde, ein Waffenlager etc., dann kann man über einen Schadenersatzanspruch vom Vermieter gegenüber dem Mieter diskutieren... Allerdings muss man das bei bestimmten "Straftaten" auch moralisch betrachten. Wenn die Polizei wegen StGB 90a (wenn man seine selbst gekaufte Deutsche Flagge in einem Video schändet etc..die Dt. Version von "Beleidigung des Türkentums", aber härter maximal bestraft) regelmäßig Haussuchungen vornimmt, mag eine "Straftat" vorliegen, aber es handelt sich um eine absolut legitime "Tat". Ein Beipiel findet sich wenn man Bundesdienstflagge Toilette googlet. Und wenn Ich kreativ wäre, und eine den Dt. Staat beleidigende (um so mehr, wenn man Fakten unterbringt) Textversion auf die Dt. Hymnenmelodie singe und das veröffentliche genau so. Aber auch Gesetze wie "Beleidigung", "Üble Nachrede", "Verleumdung", "Üble Nachrede und Verleumdung gegen Personen des politischen Lebens", "Verunglimpfung des Andenkens Verstorbener" und "Beleidigung trotz Wahrheitsbeweis" sowie "Beschimpfung von Bekenntnissen, Religionsgesellschaften und Weltanschauungsvereinigungen" ("Gotteslästerung") werden vom KSZE, dem Komitee für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa, aber auch nach den EU-Menschenrechten als Verstoß gegen die Menschenrechte (Meinungsfreiheit) betrachtet. Schnellöfnung (eintreten...) auch generell nur wenn es ein SEK war. Denn nur die müssen schnell rein. Bei normaler Haussuchung hat die normale Polizei Zeit die Türe zu öffnen. Die normale Polizei sollte Elektro-Pick und wenn das nicht geht Akkubohrer dabei haben. Es ist auch einem Laien möglich innerhalb von evtl. 30s ein Schloß aufzubohren. Daher sollten auch Gerichtsvollzieher niemand dafür beauftragen dürfen (außer sie zahlen das selbst). Das sollten die selbst machen. Ich habe es selbst mit einem einfachen Ryobi-Akkuborschrauber und 5mm-Bohrer gemacht, war eine Kleinigkeit und Bedarf keiner Ausbildung (einfach direkt unter dem Schlüsselloch bohren). Webshalb man übrigens jeder Hausverwaltung die so etwas (z.B. bei Wasserrohrbruch) von einem Betrieb machen lässt einen "Tritt" verpassen, also kündigen sollte. Solche Menschen sind ein mieses Klischee für sich, Anzugäffchen-Bürodrohnen die nicht mal einen Bohrer halten können oder wollen (evtl. so eine Art "Dünkel" der Art "das ist mir zu niedrige Arbeit", obwohl gerade "die" kein Recht auf Dünkel haben, es nicht "geschafft haben")... Das ist JEDER Hausverwaltung zuzumuten. Einen guten Marken-Akkubohrer gibt es gebraucht für um 50 Euro..., und den passenden Bohrer neu für wenige Euro. Das ist nicht "zuviel verlangt". Die reine repetetive Büroarbeit die solche Zombies erledigen, wird in den nächsten evtl. 15 Jahren (eher etwas weniger) automatisiert werden. Noch ein Beispiel für einen Dissdenten der absolut nichts kriminelles macht, aber Polizisten evtl. zu spontanen Besuchen motiviert ist jemand der eine Suizidwebseite (aus sozialkritischen Hintergründen, inkl. einkalkulierter Suizide, wodurch Abschiedsbreiefe einen besonderesn Status erhielten, und dies die Beweggründe öffentlich anprangert, speziell wenn die Webseite durch die Medien skandalisierend bekannt wird) betreibt. Eine Seite wo Suizidmethoden zu finden sind, es ausdrücklich erlaubt ist seinen Tod inkl. Abschiesbrief anzukündigen, oder sich sogar zum Suizid zu verabreden. Da Suizid keine Straftat ist, gibt es auch keinerlei damit verbundene Straftaten. "Anstiftung" geht nicht mangels Straftat. Und man ist auch nicht verpflichtet der Polizei bei der Identifizierung zu helfen. Ja, sogar dann liegt keine Straftat vor, wenn der Forenbetreiber mit "Sockenpuppen" ("Fakeaccounts") Suizidankündigungen sowie Verabredungen inkl. Ort und Zeit einstellt. Dass die Polizei damit Arbeit hätte, macht es nicht strafbar, und gibt auch kein Recht auf "Schadenersatz" für die Einsätze. Auch nicht, wenn die Polizei heimlich vor Ort noch gefilmt würde, wie sie die Suizidenten sucht, und man das ins Netz stellt. Denn auch das filmen und veröffentlichen von Polizei im Dienst ist ohne Erlaubnis laut Urteil möglich. Nicht nur für Journalisten, sondern für Jeden... Noch eine problematische Wortwahl: "Eine solche Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn Ihr Mieter innerhalb Ihrer Mieträume eine Straftat begeht. So zum Beispiel, wenn er andere Bewohner im Haus beleidigt oder tätlich angreift." Das wären ja Dinge die NICHT "innerhalb ihrer Mieträume" begeht. Eher im Treppenhaus, vor der Türe, im Keller etc.. Wenn der seinen Nachbarn laut von seiner Wohnung aus beleidigt, dann fand die "Straftat" (die nach EU-Menschenrecht keine ist) "in der Wohnung" statt. Wenn er es aber schon per Telefon von Außerhalb macht, auch nicht. und wenn er einen anderen Mieter vom entsprechenden Ausland (USA, England, Ich glaube auch die Niederlande, wo man sich diesbezüglich an die Menschenrechte hält) aus anruft und beleidigt, liegt evtl. überhaupt keine Straftat vor.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Vielleicht erinnern Sie sich noch an letztes Jahr Aschermittwoch und an Friedhelm Adolfs, den rauchenden Mieter aus Düsseldorf. Der erhielt an diesem Tag sein Urteil vom Bundesgerichtshof. Nur eines von 7 aktuellen Raucher-Urteilen, die Sie als Vermieter kennen sollten, wenn sich Ihr Mieter als Raucher entpuppt.
Von Friedhelm Adolfs, dem rauchenden Mieter, haben Sie sicherlich auch schon gehört. Der wohnt bereits seit 40 Jahren in seiner Düsseldorfer Parterrewohnung. Doch er sollte raus. Ausgerechnet am ASCHERmittwoch hat der BGH darüber entschieden, ob und wann Rauchen als Störung des Hausfriedens und damit als Kündigungsgrund gilt.   Der Anlass für die Kündigung: Weil Friedhelm angeblich nicht so gern lüftet, zog der ganze Qualm ins Treppenhaus. Mitbewohner fühlen sich dadurch belästigt. Der Bundesgerichtshof musste nun beurteilen, ob die Kündigung gerechtfertigt war.
Der häufigste Vorsatz fürs neue Jahr lautet bei vielen: Rauchen abgewöhnen! Leider nicht bei zwei Mietern aus Rathenow. Die rauchten täglich auf ihrem Balkon - sehr zum Leidwesen des über ihnen wohnenden Mieters: Dem stank gewaltig, was da von unten nach oben direkt in seine Wohnung zog.  
Rauchen ist weder für die Gesundheit, noch für den Zustand der Mieträume besonders zuträglich. Fest steht aber auch nach einem Grundsatz-Urteil des Bundesgerichtshofs, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört und der Mieter nur bei extensivem Rauchen über die normalen Fristen hinaus renovieren muss (BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, GE 2006 S. 1158; BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 37/07).  
Viel Rauch um nichts? Von wegen! Nikotingelbe Lichtschalter, ein stinkender Teppich und vergilbte Türrahmen samt Türen haben schon so manchen Vermieter bei der Wohnungsabnahme zur Weißglut gebracht.  So sieht schlimmstenfalls nämlich eine typische Raucherwohnung aus. Vom Geruch einmal ganz zu schweigen. Muss der Mieter die renovieren? „Kommt darauf an“, sagen die Juristen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Ein professioneller Anbau von Marihuanapflanzen rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

 

Ein Kölner Mieter bekam so eine wegen 17 Marihuanapflanzen auf dem Balkon. Weitere 43 Blumentöpfe waren bereits so abgeerntet, dass nur noch Rest-Stängel zu sehen waren (AG Köln, Urteil v. 25.3.2008, 219 C 554/07, WuM 2008, S. 595).

 

Ähnlich erging es einem Ravensburger Mieter. Der hatte zwar „nur" 14 Töpfe angepflanzt, aber das reichte dem Gericht für eine fristlose Kündigung (LG Ravensburg, Urteil v. 6.9.2001, 4 S 127/01, WuM 2001 S. 608).