Mittwoch, 18.02.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marcito - Fotolia.com

BGH: Wann eine Kündigung wegen Rauchens zulässig ist

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Worum geht´s

Einem Mieter wegen Rauchens kündigen: Geht das?

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Von Friedhelm Adolfs, dem rauchenden Mieter, haben Sie sicherlich auch schon gehört. Der wohnt bereits seit 40 Jahren in seiner Düsseldorfer Parterrewohnung. Doch er sollte raus. Ausgerechnet am ASCHERmittwoch hat der BGH darüber entschieden, ob und wann Rauchen als Störung des Hausfriedens und damit als Kündigungsgrund gilt.

 

Der Anlass für die Kündigung: Weil Friedhelm angeblich nicht so gern lüftet, zog der ganze Qualm ins Treppenhaus. Mitbewohner fühlen sich dadurch belästigt. Der Bundesgerichtshof musste nun beurteilen, ob die Kündigung gerechtfertigt war.

Der 75-jährige Friedhelm Adolfs wohnt seit 40 Jahren als Mieter in seiner Düsseldorfer 2-Zimmer-Wohnung mit 42 qm. Ungefähr genauso lange raucht er bereits: 15 bis 20 Zigaretten täglich sollen es sein.

Sein Vermieter hatte ihm deswegen fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, wegen Störung des Hausfriedens. Aus der Mieterwohnung zog gesundheitsgefährdender "Zigarettengestank" in das Treppenhaus.

Vermieter kündigt wegen Zigarettengeruch im Treppenhaus

Der Vermieter behauptete, der Mieter würde seinen Aschenbecher nicht leeren und seine Wohnung nicht richtig lüften. Statt ein Fenster zu öffnen, um zu lüften, würde er den Qualm - sehr zum Leidwesen der Mitbewohner - ins Treppenhaus abziehen lassen.

Die Vorinstanzen teilten die Ansicht des Vermieters und erklärten seine Kündigung für wirksam. Der Bundesgerichtshof hat ausgerechnet am Aschermittwoch über den Fall - mehr oder weniger - entschieden (BGH, Urteil v. 18.02.2015, VIII ZR 186/14).

BGH: Lüften statt Kündigen hätte gereicht

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs hätte der Mieter die Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern können. 

Im Einzelfall könne Nikotingeruch zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. 

Raucherstreit bleibt ohne konkretes Ergebnis!

Allerdings "drückte" sich der BGH um eine klare Antwort. Er könnte nicht abschließend entscheiden, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende "nachhaltige Störung des Hausfriedens" oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB** rechtfertigende "schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters" vorlag.

Der Grund: Die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung des Falls würde auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhen. 

Angeblich hätten sich die Richter der Vorinstanzen nicht selbst vor Ort ein Bild von der Situation gemacht. Außerdem seien auch keine Schadstoffmessungen vorgenommen und nicht genügend Zeugen gehört worden.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb kurzerhand wieder an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit dort die fehlenden Feststellungen nachgeholt werden können. 

Rauchen in der Wohnung bleibt erlaubt

Letzten Endes hat sich der Bundesgerichtshof mit der so kniffligen Raucherfrage gar nicht beschäftigt. Vielmehr ging es heute mehr um prozessuale Fragen zur Feststellung des konkreten Sachverhalts.

Für Raucher Friedhelm aber dennoch eine gute Sache, denn der Bundesgerichshof hob das Räumungsurteil erst einmal auf. Allerdings ist der Rechtsstreit damit noch nicht ganz vom Tisch: Jetzt muss das Landgericht Düsseldorf nochmals ran und die erforderlichen Feststellungen nachholen!

 

 

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der häufigste Vorsatz fürs neue Jahr lautet bei vielen: Rauchen abgewöhnen! Leider nicht bei zwei Mietern aus Rathenow. Die rauchten täglich auf ihrem Balkon - sehr zum Leidwesen des über ihnen wohnenden Mieters: Dem stank gewaltig, was da von unten nach oben direkt in seine Wohnung zog.  
Viel Rauch um nichts? Von wegen! Nikotingelbe Lichtschalter, ein stinkender Teppich und vergilbte Türrahmen samt Türen haben schon so manchen Vermieter bei der Wohnungsabnahme zur Weißglut gebracht.  So sieht schlimmstenfalls nämlich eine typische Raucherwohnung aus. Vom Geruch einmal ganz zu schweigen. Muss der Mieter die renovieren? „Kommt darauf an“, sagen die Juristen.
Sie sitzen mehr oder weniger entspannt in der Eigentümerversammlung, da zückt Ihr Nachbar neben Ihnen sein Zigarettenetui und holt sich eine Zigarette heraus. Sie denken: Der geht jetzt bestimmt raus! Er denkt jedoch nicht einmal daran und kramt auch noch ein Feuerzeug heraus. Darf er sich während der Versammlung eine Zigarette anzünden? Die Antwort lautet: Nein! Als Wohnungseigentümer haben Sie sogar einen Anspruch darauf, dass während der Eigentümerversammlung nicht geraucht wird.  
Vielleicht erinnern Sie sich noch an letztes Jahr Aschermittwoch und an Friedhelm Adolfs, den rauchenden Mieter aus Düsseldorf. Der erhielt an diesem Tag sein Urteil vom Bundesgerichtshof. Nur eines von 7 aktuellen Raucher-Urteilen, die Sie als Vermieter kennen sollten, wenn sich Ihr Mieter als Raucher entpuppt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Rauchen in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dieses Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof schon vor einigen Jahren gefällt (BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07, GE 2008, S. 533).

 

Es findet allerdings dort seine Grenzen, wo Mitbewohner durch passives Rauchen in Mitleidenschaft gezogen werden. Wo diese Grenze exakt verläuft, muss der BGH heute entscheiden.