Mittwoch, 09.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

BGH-Urteil: Fristlose Kündigung einer bettlägerigen, dementen Mieterin ist unzulässig

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Worum geht´s

Fristlose Kündigung: Krankheit kann Härteeinwand rechtfertigen.

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Sie werden schwer beschimpft und beleidigt. Doch nicht direkt von Ihrem Mieter, sondern einem Mitbewohner. Und dennoch: Geht es um eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung, müssen Sie sich an den Mieter halten. Dem wird das „schlechte Benehmen“ seines Mitbewohners zugerechnet. Und so kann es dazu kommen, dass Sie einer langjährigen und noch dazu kranken Mieterin kündigen müssen, weil ihr Pfleger Sie übel beschimpft hat.

Der Bundesgerichtshof klärte die Frage, ob so eine Kündigung zulässig ist. 

Der Bundesgerichtshof musste sich über einen 64 Jahren alten Mietvertrag und einer 97-jährigen Mieterin den Kopf zerbrechen. Ihr hatte der Vermieter fristlos gekündigt, weil sich der Pfleger und gleichzeitige Betreuer der älteren Dame unflätig gegenüber dem Vermieter verhalten hatte.

Fristlose Kündigung auch möglich, wenn sich Mitbewohner daneben benehmen

Der Mietvertrag stammte bereits aus dem Jahr 1955 und betraf eine Dreizimmerwohnung in München. Die hatte die 97-jährige Mieterin ursprünglich zusammen mit Ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet. Später mieteten sie noch in demselben Gebäude und Stockwerk eine Einzimmerwohnung mit dazu.

Mittlerweile war die Mieterin bettlägerig und steht seit 2007 wegen einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Ihr Betreuer bewohnte schon seit 2000 die mitgemietete Einzimmerwohnung und pflegte die Mieterin ganztägig.

Grobe Beleidigungen können eine fristlose Kündigung nach sich ziehen

Im Jahr 2015 beleidigte der Mitbewohner und Betreuer in mehreren Schreiben den Vermieter. Er bezeichnete den Vermieter unter anderem als „Terroristen" und „nazi-ähnlichen braunen Misthaufen".

Wegen dieser groben Beleidigungen kündigte der Vermieter der Mieterin fristlos den Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift können der Vermieter und der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Dem Mieter wird das Verhalten eines Mitbewohners zugerechnet

Rechtlich ist es so, dass sich die Mieterin das Verhalten ihres, mit ihr in den Räumlichkeiten wohnenden Pflegers und rechtlichen Betreuers zurechnen lassen muss.

Um die Kündigung abzuwehren, berief sich die Mieterin auf persönliche Härtegründe. Der Vermieter war der Ansicht, dass diese erst später im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung zu prüfen seien, wenn die Mieterin einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO stelle.

Doch damit lag der Vermieter falsch (BGH, Urteil v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16).

Kündigung: Schwerwiegende Gesundheitsgefahr gilt als Härtegrund

Bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB muss eine Gesamtabwägung vorgenommen werden. Schon im Gesetz steht, dass dabei alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören laut Bundesgerichtshof auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters.

Die dürfen nicht erst beim Vollstreckungsverfahren zur Sprache kommen. Das verbietet schon der eindeutige Gesetzeswortlaut: Danach müssen schon bei der Kündigung alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die beiderseitigen Interessen am Fortsetzen des Mietvertrags abgewogen werden.

Das gilt gerade bei drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder bei Lebensgefahr. Dazu sind die Gerichte schon verfassungsrechtlich verpflichtet.

Härtegründe spielen auch bei erheblicher Pflichtverletzung eine Rolle

So kann eine Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu führen, dass trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt, weil auf der Mieterseite besonders schwerwiegende persönliche Härtegründe vorliegen.

Der BGH warf dem Berufungsgericht vor, dass es das Gesundheitsrisiko der Mieterin beim Prüfen der Zulässigkeit der Kündigung nicht ausreichend berücksichtigt hätte. Die Mieterin sei auf die Betreuung durch den Mitbewohner in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen. Bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug wären schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten.

Deswegen muss das Berufungsgericht jetzt nochmals ran und klären, ob die Mieterin auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen ist und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten sind.  

*§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

[…]

§ 765a ZPO Vollstreckungsschutz

(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. […] 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Als Vermieter brauchen Sie manchmal Nerven wie Drahtseile. Doch auch die können reißen: Wenn sich Ihr Mieter im Ton vergreift, Sie möglicherweise noch beleidigt, beschimpft und aus der Wohnung wirft. Wie Sie in dieser prekären Situation richtig reagieren, lesen Sie hier.
Ihr Mieter redet schlecht über Sie? Das müssen Sie erst einmal beweisen können! Am besten natürlich mit einem Zeugen, der das angeblich Gesagte auch notfalls vor Gericht nochmals wiederholt. Spätestens jetzt kneifen viele Zeugen. Nicht so die Mitbewohner eines Münchner Mietshauses.  
Als Vermieter muss man sich von seinen Mietern schon eine ganze Menge bieten lassen. Aber irgendwann ist dann das Maß voll! Spätestens dann, wenn der Mieter ausfallend und beleidigend wird. Nicht nur gegenüber Ihnen, sondern beispielsweise auch gegenüber Mitmietern, Mitbewohnern oder dem Hausmeister. Doch nicht jede Beschimpfung rechtfertigt gleich eine Kündigung.

 meineimmobilie.de-Tipp

Als Vermieter müssen Sie sich eine schwere Beleidigung durch den Mieter oder eine Person, für deren Verhalten der Mieter einzustehen hat, normalerweise nicht bieten lassen.

 

Beschimpft und/oder beleidigt Sie Ihr Mieter oder einer seiner Mitbewohner, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dabei kommt es auf die Schwere der Beleidigung an.

 

Auf der anderen Seite kann der Mieter Härtegründe in die Waagschale werfen, die bei der Abwägung, ob Ihre Kündigung zulässig ist, mitberücksichtigt werden müssen. Dabei spielen auch der Gesundheitszustand, ein hohes Alter und die Pflegebedürftigkeit eine gravierende Rolle.