Mittwoch, 14.12.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Dan Race - Fotolia.com

BGH-Urteil: Eigenbedarfskündigung bleibt trotz nicht angebotener Ersatzwohnung wirksam

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Worum geht´s

Wer wegen Eigenbdarfs kündigen darf (GbR), sowie die Folgen einer versäumten Anbietpflicht bei einer Eigenbedarfskündigung. 

Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!

 

Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!

Eine Münchener Gesellschaft bürgerlichen Rechts hatte ein Wohnhaus mit der Absicht gekauft, die Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Nach der Umwandlung wurden die Wohnungen dann saniert und verkauft.

BGH: Auch eine GbR kann Eigenbedarf anmelden  

Dem Mieter der letzten, noch nicht sanierten und auch noch nicht verkauften Wohnung wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Tochter eines der Gesellschafter wollte angeblich in die Wohnung einziehen.

Das Landgericht München hatte entschieden, dass dies kein Eigenbedarf sei. Eigenbedarf könnten nur natürliche Personen „anmelden“, nicht aber ein Gesellschafter einer GbR oder dessen Angehörige. Und das, obwohl der BGH schon einmal ausdrücklich entschieden hatte, dass einer GbR ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen „zuzurechnen“ ist.

Kündigungsrecht: GbR-Gesellschafter darf Wohnung für Tochter „leerkündigen“

Weil das Landgericht München die Grundsatzentscheidung des BGH zum Kündigungsrecht einer GbR missachtet hatte, hob der BGH das Urteil auf und erklärte erneut, dass auch Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft für sich oder zu Gunsten ihrer Angehörigen wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Zweck der gesetzlichen Kündigungsregelung sei es nicht nur, den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen. Vielmehr soll auch der Vermieter berechtigt sein, das Mietverhältnis bei Vorliegen eines triftigen Grundes beenden zu dürfen.

Es könne schließlich keinen Unterschied machen, ob sich ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Eigenbedarf beruft oder ein Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Denen wurde nämlich schon bisher ein Kündigungsrecht zugesprochen.

Eigenbedarfskündigung: Wann Sie Ihrem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten müssen

Gleichzeitig änderte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters. Bisher war es so: Stand eine andere Wohnung des Vermieters im Haus oder in derselben Wohnanlage leer, musste der Vermieter diese dem gekündigten Mieter als Alternativwohnung anbieten (BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02). Die Anbietpflicht traf den Vermieter so lange, bis die Kündigungsfrist des Mieters abgelaufen war.

Verstoß gegen Anbietpflicht: Jetzt droht Schadensersatz statt Unwirksamkeit

Hatte es der Vermieter pflichtwidrig versäumt, die leerstehende Wohnung im Haus dem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anzubieten, führte der Verstoß dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam wurde.

Jetzt die überraschende Kehrtwende des BGH: Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam, sondern führt „nur noch“ dazu, dass der Vermieter sich allenfalls schadensersatzpflichtig macht. Dazu gehört unter anderem, dass der Vermieter dem gekündigten Mieter unter Umständen Umzugs- oder Maklerkosten ersetzen muss.   

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Erinnern Sie sich noch daran, als Sie 18 Jahre alt waren und wie Sie damals "hausten"? Sicherlich erstreckte sich "Ihr Reich" nicht über 102 komfortable Quadratmeter. Vielleicht finden auch Sie das etwas übertrieben. Dann befinden Sie sich gerade in bester Gesellschaft, denn auch die Gerichte sind Ihrer Meinung: 102 qm sind für einen 18-Jährigen leicht übertrieben.   
Wer seine vermietete Wohnung lieber selbst nutzen bzw. sie für einen Verwandten "leer kündigen" will, sollte vorher lieber nochmals klären, ob der liebe Verwandte auch wirklich einziehen will. Erklärt der nämlich mehrfach, dass er gar nie in die Wohnung einziehen wollte, haben Sie ein Problem: Ruckzuck sitzen Sie nämlich in der Täuschungsfalle und so ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Sie als Vermieter richtig teuer werden!  
Hand aufs Herz: Eigentlich wären Sie Ihren Wohnungsmieter lieber heute als morgen los. Die Sache hat nur einen Haken: Sie brauchen dafür einen handfesten Kündigungsgrund. Dafür reicht es nicht, wenn Ihr Mieter den Müll falsch sortiert, das Treppenhaus nicht regelmäßig putzt oder das Unkraut vor der Garage nicht entfernt. Deswegen kommt manch ein Vermieter auf die Idee, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl streng genommen gar kein Eigenbedarf vorliegt. Dass dies keine gute Idee ist und noch dazu teuer enden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.      
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs und haben Sie zur gleichen Zeit eine andere freie Wohnung im Haus oder derselben Wohnanlage, müssen Sie diese dem Mieter als Ersatzwohnung anbieten. Tun Sie das nicht, bleibt Ihre Eigenbedarfskündigung zwar dennoch wirksam, allerdings kann es teuer werden.

 

Deswegen sollten Sie beim Kündigen ein gutes „Timing“ an den Tag legen: Kündigen Sie erst wegen Eigenbedarf, wenn Sie alle anderen Wohnungen im Haus bereits wieder vermietet haben. „Pech“ haben Sie dann nur, wenn zeitgleich ein anderer Mieter im Haus kündigt. Allerdings hat auch dazu der BGH bereits entschieden, dass Sie dem gekündigten Mieter nicht eine Wohnung anbieten müssen, die zwar noch vor Ablauf seiner Kündigungsfrist bei Ihnen eingeht, aber die erst nach Ablauf seiner Kündigungsfrist frei wird, anbieten müssen (BGH, Urteil v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07). 

 

Nur wenn beide Wohnungen zeitgleich frei werden, müssen Sie die Ihrem Mieter anbieten oder Sie riskieren eine Schadensersatzklage.