Donnerstag, 06.02.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © B. Wylezich - Fotolia.com

Ausgeparkt: Wann Sie dem Mieter die Garage kündigen können

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Worum geht´s

Wann und wie Sie Ihrem Mieter die Garage kündigen können.

Stichworte zu diesem Thema

Eine Wohnung und eine Garage: Das sind normalerweise 2 Paar Stiefel. Das eine ist rechtlich gesehen ein Wohnungs- und das andere ein Gewerberaummietvertrag.

Das kann Vorteile haben, wenn Sie Ihre Garage irgendwann einmal wieder zurückhaben wollen, denn für eine Garagenkündigung brauchen Sie keinen Kündigungsgrund!

Um sich diese Chance zu bewahren, schließen Vermieter häufig 2 getrennte Verträge ab. Clever gedacht, allerdings geht diese Rechnung häufig nicht auf! Wann doch, hat der Bundesgerichtshof gerade entschieden.

Wann gehört eine, mit separatem Vertrag angemietete Garage noch zum Wohnungsmietvertrag und wann nicht? Genau hierüber hat der Bundesgerichtshof gerade entschieden.

Anlass war eine überraschende Kündigung für eine Garage, die eine Mieterin aus Duisburg von Ihrem Vermieter erhielt. Die Garage stand allerdings nicht direkt neben ihrem angemieteten Einfamilienhäuschen, sondern ca. 150 m weiter.

2 Formulare heißt nicht unbedingt, dass es 2 Verträge gibt

Das Haus und Garage gehörten bisher dem gleichen Vermieter. Als jedoch die Garage den Eigentümer wechselte, wollte der neue Eigentümer selbst sein Auto in der Garage parken. Deswegen kündigte er kurzerhand der Mieterin den Garagenmietvertrag.

Ruckzuck gehört die Garage zum Wohnungsmietvertrag

Das geht allerdings nur, wenn die Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags geworden wäre. Ein Blick in den Wohnungsmietvertrag offenbarte: Dort war von der Garage keine Rede! Die Anmietung der Garage wurde vielmehr nur mündlich vereinbart.

Auch ein mündlicher Vertrag ist ein Vertrag

Nun ist es so, dass Mietverträge natürlich auch mündlich abgeschlossen werden können. Die Gretchenfrage war nur, ob es sich dabei um einen separat vom Wohnungsmietvertrag abgeschlossenen Garagenmietvertrag handelte oder nicht.

Bei 2 getrennten Verträgen spricht eine Vermutung dafür, dass es sich auch um 2 rechtlich selbstständige Vereinbarungen handelt. Diese Vermutung wurde vom Mieter nicht widerlegt!

Je näher die Garage, umso mehr spricht für 1 Vertrag

Grundsätzlich gehen die Gerichte nämlich davon aus, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Noch dazu, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden.

Weil diese Voraussetzung jedoch hier nicht erfüllt war und zudem noch die übrigen Umstände des Falles nicht für eine rechtliche Einheit beider Mietverträge sprach, war die Kündigung des neuen Vermieters wirksam (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10).

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Entweder ganz oder gar nicht. Diese Faustregel gilt eigentlich beim Kündigen. Aber es gibt auch ein kleines Schlupfloch, wie Sie nur an ein Stück vom Ganzen rankommen. „Teilkündigung“ heißt die Lösung.
Halbe Sachen gibt es nicht – und schon gar nicht, wenn es ums Kündigen geht. Das bekommen Sie spätestens dann zu spüren, wenn Sie Ihrem Mieter zusammen mit der Wohnung einen Stellplatz, einen Keller- oder einen Dachbodenraum mitvermietet haben und den jetzt „rauskündigen“ wollen. Geht das überhaupt?   Die gute Nachricht lautet: Ja, es gibt eine wenig bekannte Regelung, die eine solche Teilkündigung erlaubt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Selbst wenn Sie eine Wohnung vermieten und einen separaten Garagen-/Stellplatzmietvertrag abschließen, heißt das noch lange nicht, dass Sie auch 2 rechtlich unabhängige Mietverträge in der Tasche haben.

 

Bei 2 getrennten Formularen spricht lediglich eine Vermutung dafür, dass es sich um 2 rechtlich selbstständige Vereinbarungen handelt. Weitere Indizien dafür können sein:

- Unterschiedliche Vertragsabschlussdaten,

- unterschiedliche Vertragspartner (z.B. nur der Ehemann mietet die Garage, den Wohnungsmietvertrag haben aber beide unterschrieben)

- Wohnung und Garage befinden sich auf unterschiedlichen Grundstücken

- Unterschiedliche Kündigungsfristen bzw. Vertragslaufzeiten