Montag, 06.02.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © B. Wylezich - Fotolia.com

Ausgeparkt: Wann Sie dem Mieter die Garage kündigen können

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Worum geht´s

Wann und wie Sie Ihrem Mieter die Garage kündigen können.

Stichworte zu diesem Thema

Eine Wohnung und eine Garage: Das sind normalerweise 2 Paar Stiefel. Das eine ist rechtlich gesehen ein Wohnungs- und das andere ein Gewerberaummietvertrag.

Das kann Vorteile haben, wenn Sie Ihre Garage irgendwann einmal wieder zurück haben wollen, denn für eine Garagenkündigung brauchen Sie keinen Kündigungsgrund!

Um später einmal die Garage, aber nicht den Wohnungsmietvertrag kündigen zu können, schließen viele Vermieter häufig 2 getrennte Verträge ab. Clever gedacht, allerdings geht diese Rechnung häufig nicht auf, denn die Gerichte neigen dazu, trotz zweier Verträge von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen - und zwar von einem Wohnungsmietverhältnis.

Und das bedeutet: Es gelten auch für Ihre Garage die strengeren Regelungen des Wohnraummietrechts. Also auch wenn es um die Kündigung oder die Mieterhöhung geht. Eine Teilkündigung der Garage ist damit  beispielsweise – sofern es keine ausdrückliche Regelung hierzu im Vertrag gibt – im Regelfall nicht möglich.

Garage "rauskündigen": Teilkündigungen sind nur ausnahmsweise möglich 

Ausnahme: Sie wollen die Garage abreißen, um dort neuen Wohnraum zu schaffen. Ansonsten können Sie Wohnung und Garage nur gemeinsam kündigen. 

Selbst wenn Sie also Ihre Garage jemand anderem teurer vermieten könnten, dürfen Sie Ihrem Mieter nicht deswegen die Garage separat kündigen. Ebenso wenig können Sie Ihrem Mieter mal so eben schnell die Garagenmiete erhöhen. Das geht bei einem einheitlichen Mietverhältnis nur zusammen mit der Wohnungsmiete. Und Sie kennen ja das Prozedere: Sie brauchen dann ein Begründungsmittel wie Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Auszug aus einer Mietendatenbank. 

Welche Voraussetzungen Ihr Vertrag erfüllen muss, damit die Verträge nicht als Einheit betrachtet und damit getrennt erhöhbar bzw. kündbar sind, hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden.

Wann die Garage mit zur Wohnung gehört

Wann gehört eine, mit separatem Vertrag angemietete Garage noch zum Wohnungsmietvertrag und wann nicht? 

Ein Anhaltspunkt dafür kann die Entfernung der Garage zur Wohnung sein. Eine Duisburger Mieterin hatte eine Garage angemietet, die nicht direkt neben dem von ihr angemieteten Einfamilienhäuschen stand, sondern ca. 150 m weiter.

2 Formulare heißt nicht unbedingt, dass es 2 Verträge gibt

Das Haus und die Garage gehörten bisher dem gleichen Vermieter. Als jedoch die Garage den Eigentümer wechselte, wollte der neue Eigentümer selbst sein Auto in der Garage parken. Deswegen kündigte er kurzerhand der Mieterin den Garagenmietvertrag.

Ruckzuck gehört die Garage mit zum Wohnungsmietvertrag

Das geht allerdings nur, wenn die Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags geworden wäre. Ein Blick in den Wohnungsmietvertrag offenbarte: Dort war von der Garage keine Rede! Die Anmietung der Garage wurde vielmehr nur mündlich vereinbart.

Garagenmietvertrag: Auch ein mündlicher Vertrag ist ein Vertrag

Nun ist es so, dass Mietverträge natürlich auch mündlich abgeschlossen werden können. Die Gretchenfrage war nur, ob es sich dabei um einen separat vom Wohnungsmietvertrag abgeschlossenen Garagenmietvertrag handelte oder nicht.

Bei 2 getrennten Verträgen spricht eine Vermutung dafür, dass es sich auch um 2 rechtlich selbstständige Vereinbarungen handelt. Diese Vermutung wurde vom Mieter nicht widerlegt!

Je näher die Garage, umso mehr spricht für 1 Vertrag

Grundsätzlich gehen die Gerichte nämlich davon aus, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Noch dazu, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden.

Weil diese Voraussetzung jedoch hier nicht erfüllt war und zudem noch die übrigen Umstände des Falles nicht für eine rechtliche Einheit beider Mietverträge sprach, war die Kündigung des neuen Vermieters wirksam (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Entweder ganz oder gar nicht. Diese Faustregel gilt eigentlich beim Kündigen. Aber es gibt auch ein kleines Schlupfloch, wie Sie nur an ein Stück vom Ganzen rankommen. „Teilkündigung“ heißt die Lösung.
Halbe Sachen gibt es nicht – und schon gar nicht, wenn es ums Kündigen geht. Das bekommen Sie spätestens dann zu spüren, wenn Sie Ihrem Mieter zusammen mit der Wohnung einen Stellplatz, einen Keller- oder einen Dachbodenraum mitvermietet haben und den jetzt „rauskündigen“ wollen. Geht das überhaupt?   Die gute Nachricht lautet: Ja, es gibt eine wenig bekannte Regelung, die eine solche Teilkündigung erlaubt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Selbst wenn Sie eine Wohnung vermieten und einen separaten Garagen-/Stellplatzmietvertrag abschließen, heißt das noch lange nicht, dass Sie auch 2 rechtlich unabhängige Mietverträge in der Tasche haben.

 

Bei 2 getrennten Formularen spricht lediglich eine Vermutung dafür, dass es sich um 2 rechtlich selbstständige Vereinbarungen handelt. Damit Ihre Verträge nicht als Einheit gelten, sollten Sie auf Folgendes achten:

  • Unterschiedliche Vertragsabschlussdaten,
  • unterschiedliche Vertragspartner (z. B. nur der Ehemann mietet die Garage, den Wohnungsmietvertrag haben aber beide unterschrieben)
  • Wohnung und Garage befinden sich auf unterschiedlichen Grundstücken
  • Unterschiedliche Kündigungsfristen bzw. Vertragslaufzeiten