Dienstag, 19.02.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Unbezahlte Kaution: Wann Sie dem Mieter deswegen fristlos kündigen können

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s

Bis wann der Mieter seine Kaution zahlen muss und ab wann Sie kündigen können, wenn die Kaution auf sich warten lässt. 

 

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Das fängt ja schon gut an: Kaum ist die Tinte unter Ihrem Mietvertrag trocken und der Umzugswagen abgefahren, hängt bereits der Haussegen schief. Der Grund: Ihr neuer Mieter zahlt zwar seine Miete, aber nicht die Kaution. Ein handfester Kündigungsgrund?

Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 schon - allerdings gilt das Kündigungsrecht nicht für alle Verträge! 

Aufgepasst: Das neue Kündigungsrecht gilt nur für "neue Mietverträge"

Was bisher nur reines "Richterrecht" ohne ausdrückliche Gesetzesgrundlage war, hat nun seit dem 1.5.2013 seinen festen Platz im Gesetz gefunden: In § 569 Abs. 2 a BGB.  

Der Haken an der Sache: Auf das neue Kündigungsrecht können sich nur Vermieter berufen, die ihren Mietvertrag ab dem 1.5.2013 abgeschlossen haben. Vermieter mit "Altverträgen" - also solchen, die noch vor dem 1.5.2013 unterschrieben wurden - können sich dagegen nicht auf das neue Kautionskündigungsrecht berufen.   

Neu: Sie können sich eine Abmahnung sparen

Bevor Sie nach § 569 Abs. 2a BGB dem Mieter fristlos wegen der unbezahlten Kaution kündigen, müssen Sie ihn zuvor nicht erst abmahnen. 

Allerdings: Es schadet auch nicht, wenn Sie dem Mieter signalisieren, dass Sie ihm fristlos kündigen werden, wenn er seine Kaution nicht zahlt!

Nur die erste Kautionsrate ist mit Mietbeginn fällig

In der Regel – wenn Sie die maximale Kautionshöhe von 3 Monatsnettomieten ausgeschöpft haben - können Sie dem Mieter fristlos kündigen, wenn er zwar brav seine Miete zahlt, aber die 1. und die 2. Kautionsrate auf sich warten lassen. 

Die erste Kautionsrate ist mit dem Mietbeginn fällig. Damit ist nicht der Vertragsschluss gemeint, sondern grob gesagt der Zeitpunkt, zu dem die Mieter einziehen wollen. 

Die 2. und 3. Kautionsrate wird immer mit der Miete fällig. Sprich: Die muss der Mieter spätestens bis zum 3. Werktag des 2. und 3. Mietmonats zahlen. 

Haben Sie insgesamt mit dem Mieter weniger als 2 Monatsmieten als Kaution vereinbart, können Sie die neue Kündigungsvorschrift komplett vergessen, da der Mieter ja mindestens in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug sein muss, bevor Sie ihm kündigen können.  

Wie viel Kaution Sie verlangen können

Sie dürfen vom Mieter nicht mehr verlangen als maximal 3 Monatsnettomieten - weniger natürlich schon! Beim Berechnen der Monatsmiete werden die Betriebskostenvorauszahlung bzw. Betriebskostenpauschale nicht mitgerechnet.

Vermieten Sie dagegen gleichzeitig mit der Wohnung auch eine Garage, einen Stellplatz oder eine Carport mit, errechnet sich die maximale Kautionshöhe aus der 3-fachen Wohnungsmiete plus der 3-fachen Monatsmiete der Garage, des Stellplatzes bzw. des Carports.

Wichtig: Sie können als Sicherheitsleistung anstelle einer Kaution auch eine Bürgschaft vereinbaren. Fordern Sie zu Mietbeginn eine Bürgschaft statt einer Kaution, müssen Sie die ebenfalls der Höhe nach auf die erlaubten 3-Monatsmieten begrenzen.

Wichtig zu wissen: Das Kündigungsrecht des § 569 Abs. 2a BGB gilt nur für die Barkaution und nicht für andere Sicherheiten wie z. B. die Bürgschaft.    

Wie Sie die Kaution anlegen müssen

Legen Sie das Geld getrennt von Ihrem Vermögen zum üblichen Zinssatz an. Der Mieter kann verlangen, dass Sie ihm ein insolvenzfestes Konto nachweisen, auf das er seine Kaution zahlen soll. So lange Sie das nicht getan haben, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu und die Zahlungstermine verschieben sich entsprechend. 

Dagegen darf der Mieter die Kaution nicht wegen angeblicher Mängel in der Mietwohnung zurückbehalten. 

Wie lange der Mieter seine Kautionsschulden nachzahlen darf

Zahlt der Mieter seine Kautionsschulden, bevor Sie Ihre Kündigung zur Post gebracht bzw. in den Briefkasten des Mieters geworfen haben, ist Ihre Kündigung dahin.

Selbst dann noch, wenn Ihrem Mieter bereits Ihre Räumungsklage wegen der rückständigen Kaution vom Gericht zugestellt wurde, kann er noch "ungeschoren" seine Kautionsschulden begleichen.

Ist die Räumungsklage zugestellt, hat Ihr Mieter noch 2 Monate Zeit

Mit dem Nachzahlen der Kaution ist es so wie beim Nachzahlen von rückständiger Miete. Nach § 569 Abs. 2a BGB gilt nämlich § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entsprechend und danach kann der Mieter seine Kautionsschulden noch bis zum Ablauf von 2 Monaten nachdem dem Mieter die Kautionsklage zugestellt wurde, begleichen.

Damit ist zumindest Ihre Kündigung wegen der unbezahlten Kaution dahin. Haben Sie jedoch gleichzeitig Ihrem Wohnungsmieter auch wegen der Mietschulden nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt, muss er auch diese bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Klage beglichen haben, um  Ihrer fristlosen Kündigung endgültig zu entgehen.     

 

 

 

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Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Neu ist seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013, dass Sie dem Mieter fristlos kündigen dürfen, wenn er mit 2 Kautionsraten in Rückstand gerät. Dieses Kündigungsrecht gilt allerdings nur für Mietverträge, die Sie seit dem 1.5.2013 geschlossen haben. 

 

Allerdings: Kündigen Sie deswegen und reichen Sie Räumungsklage ein, hat Ihr Mieter noch 2 Monate (gerechnet ab Zustellung der Räumungsklage) Zeit, um seine Kautionsschulden zu begleichen und so der Kündigung zu entgehen.