Dienstag, 25.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Otto Durst - Fotolia.com

Tote Telefonleitung: Wann der Mieter deswegen mindern darf

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Worum geht´s

Kein Telefon, kein Internet: Wann der Mieter deswegen mindern darf.

Insgeheim haben Sie sich schon gewundert, warum Sie heute niemand anruft. Erst als Ihr Mieter von oben vor Ihrer Tür steht und sich über sein nicht funktionierendes Telefon samt Internet beschwert, greifen auch Sie zum Hörer. Tatsächlich: Die Telefonleitung samt W-Lan ist tot! Ihr Mieter droht Ihnen gleich mit einer Mietminderung. „Wegen so einer Lappalie?“, denken Sie sich. „Geht das überhaupt?“. 

Telefon und Internet gehören zum „Grundrecht“ des Mieters

Ein kaputtes Telefonkabel sorgte dafür, dass eine Mieterin 14 Monate lang weder über das Festnetz telefonieren noch das Internet nutzen konnte. Sie zog dem Vermieter deswegen 10 Prozent von der Miete ab und bestand darauf, dass der Vermieter die defekte Telefonleitung reparieren sollte.

Tatsächlich gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, dass der Mieter über das Festnetz telefonieren, sowie das Internet nutzen kann. Zum „Wohnrecht des Mieters“ gehört grundsätzlich alles, was für seinen Lebensmittelpunkt und seine Bedürfnisse existenziell ist.

Funktioniert weder das Telefon noch das Internet, darf der Mieter die Miete um 10 Prozent mindern (LG Essen, Urteil v. 21.7.2016, 10 S 43/16).

Eine Mietminderung gibt´s auch ohne Schuld des Vermieters am Mangel

Für das Gericht spielte es keine Rolle, wie es zu dem Defekt am Kabel gekommen war. Die Mietminderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob Sie als Vermieter eine Schuld am Mangel trifft oder nicht.  

Eine defekte Telefonleitung ist auch ein erheblicher Mangel, weil Telefon und Internet heute als existenziell angesehen werden. Selbst dann, wenn der Mieter noch mit seinem Mobiltelefon telefonieren und surfen kann!

Mieter darf nur bei erheblichen Mängeln mindern

Ein Mietminderungsrecht ist lediglich bei unerheblichen Mängeln ausgeschlossen. Da die Telefonleitung jedoch mehr als 14 Monate (!) gestört war, gestand das Gericht dem Mieter angesichts der Wichtigkeit eines Telefonanschlusses eine Mietminderung von zehn Prozent zu.

Telefonkabel ist Sache der Telekom und nicht des Vermieters

Allerdings scheiterte die Mieterin vor Gericht mit Ihrem Reparaturwunsch für die defekte Leitung: Die Instandhaltungspflicht des Vermieters für die Telefonleitung ist unter Rücksicht auf die Regelungen des Telekommunikationsgesetzes auszulegen.

Danach liegt die Pflicht zum Reparieren defekter Telefonleitungen allein beim Telekommunikationsunternehmen. Der Vermieter muss lediglich das Telekommunikationsunternehmen ins Haus lassen und seine Zustimmung zu den erforderlichen Arbeiten erteilen sowie diese dulden. Gegebenenfalls müssen Sie auch Auskunft darüber erteilen, wo die dazu notwendigen Kabel verlaufen. 

Kommentare (1)

26.10.2016, 16:20 Uhr von zeneri Profil ansehen
Ein schöner Artikel. Ich hatte einen ähnlichen Fall. "Telefonkabel ist Sache der Telekom und nicht des Vermieters ... Danach liegt die Pflicht zum Reparieren defekter Telefonleitungen allein beim Telekommunikationsunternehmen." Toll wäre es, wenn Sie hier einen Verweis zum § des TKG anbringen würden.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Endet ein Mietvertrag, trennen sich Mieter und Vermieter nicht immer in Frieden, mit Freuden und mit Eierkuchen. Stattdessen wird häufig noch um die Kaution gestritten.    Und selbst wenn das Geld geflossen ist, wird manchmal noch „nachgetreten“ – und das öffentlich in sozialen Netzwerken oder Bewertungsportalen. Gerade landete so ein Mietrechtsfall vor dem Bundesverfassungsgericht.  
Zu laut, zu kalt, zu schmutzig: Das sind typische Mietminderungsgründe, wegen denen Ihr Mieter unter Umständen die Miete mindern darf. "Nur unter Umständen?" Ja, je nachdem, was Sie dazu in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben!

 meineimmobilie.de-Tipp

Auch in Handyzeiten müssen Sie Ihrem Mieter einen Festnetzanschluss in der Wohnung zur Verfügung stellen. Ein funktionierender Festnetzanschluss in der Wohnung ist nach Ansicht der Gerichte genauso wichtig wie ein Strom- und Wasseranschluss.

 

Die Aktivierung des Telefonanschlusses ist dagegen Mietersache, sofern es einen funktionierenden Übergabepunkt im Haus gibt (LG Berlin, Urteil v. 12.9.2014, 63 S 151/14).

 

Fehlt eine Steckdose oder ein Übergabepunkt, kann Ihr Mieter so lange die Miete um 5 Prozent mindern, bis er sein Telefon ans Festnetz anschließen kann (LG Berlin, Urteil v. 9.2.2010, 65 S 475/07).