Donnerstag, 03.04.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © momanuma - Fotolia.com

"Schuldenfrei-Stempel" für Mieter: Vorsicht vor Zugeständnissen!

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Worum geht´s

Mieterzeugnis: Bescheinigen Sie in einer Vorvermieterbescheinigung nicht mehr als Sie müssen!

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter beruhigt schon etwas das Gewissen bei der Mieterauswahl. Und nach wie vor gibt es Vermieter, die eine solche Bescheinigung vom Vorvermieter des Mietinteressenten fordern.

 

Für den Vorvermieter ist das mit Arbeit verbunden: Schließlich muss er seinem ziehenden Mieter eine entsprechende Bescheinigung ausstellen. "Muss" er sich wirklich die Arbeit machen? Darüber hat bereits der BGH entschieden.

Als ehemaliger Vermieter müssen Sie einem ziehenden Mieter keine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" ausstellen, die über eine bloße Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht.

Wer sich also wenig Arbeit machen möchte, muss dem Mieter lediglich bestätigen, dass er seine Mietzahlungen geleistet hat. Mehr nicht!

Sie müssen nur eine "Zahlungsquittung" ausstellen

Ein Mieter aus Dresden, wollte jedoch noch etwas mehr auf seiner Vermieter-Bescheinigung stehen haben. Beispielsweise, dass er immer die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen für den Mietzeitraum bezahlt hatte.

Hüten Sie sich vor zu langen Zugeständnissen

Zudem, dass der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 EUR nur deswegen noch nicht bezahlt worden sei, weil der Mieter noch auf die Betriebskosten-Abrechnung für 2007 wartete.

Zudem sollte ihm sein Exvermieter noch bestätigen, dass er brav die Kaution von 726 EUR geleistet hätte, die sein Vermieter allerdings bisher noch nicht freigegeben hätte.

Nirgendwo steht, dass Sie zum Stift greifen müssen

"Zu viel verlangt", bescheinigte der BGH kurzerhand dem Mieter. Schließlich stand dazu auch nichts im Mietvertrag. Doch selbst aus dem Gesetz ergäbe sich keine solche Pflicht - nicht einmal als mietvertragliche Nebenpflicht aus § 241 Abs. 2 BGB könne der Mieter hier etwas herleiten.

Der Vermieter wäre nur dann auskunftspflichtig, wenn der Mieter unsicher wäre, welche und wie hohe Mietschulden er hätte.

Kann er jedoch selbst anhand seiner eigenen Zahlungsbelege (z. B. Kontoauszüge) sowie den vom Vermieter bereits nach § 368 BGB erteilten Quittungen belegen, dass er alle seine Mietschulden bezahlt hat, muss ihm der Vermieter nicht noch eine extra Bescheinigung ausstellen.

Eine Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung ist riskant

Noch dazu, weil so eine Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung auch für den Vermieter rechtlich riskant ist: Damit erklärt der Vermieter unter Umständen mehr als er eigentlich wollte!

Mit einer solchen Bescheinigung gefährden Sie als Vermieter möglicherweise Ihre eigene Rechtsposition, was Ihnen nach Ansicht des BGH nicht zumutbar ist.

Vorsicht: Auf alles was nicht drinsteht, verzichten Sie

Übersehen Sie beispielsweise, dass Ihr Mieter eine Miete nicht vollständig bezahlt hat und bescheinigen Sie ihm dennoch die Mietschulden-Freiheit, verzichten Sie damit auf diese Restforderung und alle sonst noch bestehenden Zahlungsansprüche! Deswegen müssen Sie so ein "Zeugnis gegen sich selbst" nicht abgeben.

So eine Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung ist noch dazu beweisrechtlich nachteilig für Sie. Spätestens dann, wenn Sie sich doch noch mit dem Mieter darüber streiten müssen, ob er noch Mietschulden hat und in welcher Höhe.

Von wegen "allgemein üblich": Bloß nicht überreden lassen

Selbst wenn bereits viele Vermieter gegenüber einem Mietinteressenten auf eine solche Bescheinigung vom Vorvermieter pochen: Es besteht weder eine allgemeine Pflicht noch eine Verkehrssitte, nach der Sie verpflichtet sind, Ihrem ausziehenden Mieter eine solche Bescheinigung auszustellen.

Nicht einmal wenn es in Ihrer Stadt einen Großvermieter gibt, der nur an Mieter vermietet, die ihm eine solche Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung vorlegen können! Denn auch im entschiedenen BGH-Fall war es so, dass ein Dresdner Vermieter 42.000 Wohnungen in seinem Bestand hatte und von jedem neuen Mietinteressenten eine solche Bescheinigung forderte.

Es ist nicht einmal Verkehrssitte!

Selbst diese "Hausnummer" reichte dem Gericht jedoch nicht, um bereits von einer Verkehrssitte zu sprechen.

Dafür wäre es vielmehr notwendig, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise - darunter fallen auch z. B. die Mietervereine - eine solche einheitliche Praxis durchgesetzt hätte.

Erachtet jedoch nur ein Teil - und sei er auch quantitativ erheblich - auf eine Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung - ist das zuwenig, um daraus eine allgemeine Vermieterpflicht herzuleiten!

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Von einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, einer Vorvermieterbescheinigung oder einem Mieterzeugnis haben Sie sicher auch schon gehört. Vielleicht gehören Sie ja selbst zu den Vermietern, die vor dem Mietvertragsabschluss vom potenziellen Neumieter eine solche Bescheinigung des Vorvermieters sehen wollen. Auf der anderen Seite ist es so: Will Ihr Mieter ausziehen und bittet er Sie darum, ihm so eine Bescheinigung auszustellen, begeben Sie sich auf einen schmalen Grat: Ein falsches Wort und ruckzuck sind Sie Ihre Nachzahlung los!
Wer eine Immobilie vermietet, wünscht sich einen solventen Bewohner und regelmäßige Mieteinnahmen. Bevor Sie allerdings den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie die Bonität Ihres Mieters prüfen. Doch welches ist die zuverlässigste "Methode", hier die Spreu vom Weizen zu trennen? 

 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung war bisher auch eine gute Sache, ungeliebte Mieter einfach "wegzuloben".

 

Wer heute jedoch als Vorvermieter eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt, riskiert, dass er damit gleichzeitig auf alle Ansprüche verzichtet, die er zum Zeitpunkt des Ausstellens der Bescheinigung übersehen hat. Ein zweischneidiges Schwert also, auf das Sie sich hier als Vermieter einlassen!