Mittwoch, 10.07.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © jogys - Fotolia.com

Mietrechtsänderung 2013: Wann die neue Kappungsgrenze gilt

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Worum geht´s

Verwirrung um die Mietrechtsänderung und die Miethöhe: Wann gilt die niedrigere Kappungsgrenze und gilt sie auch beim Neuabschluss von Mietverträgen.

Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf.

Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 

Gesenkte Kappungsgrenze: Welche Vermieter es trifft

Tatsächlich hat sich mit dem Mietrechtsänderungsgesetz beim Mieterhöhungsrecht etwas geändert – und leider zum Nachteil des Vermieters: Die Kappungsgrenze wurde bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gesenkt.

Mit der Kappungsgrenze ist Folgendes gemeint: Die schränkt Ihr Mieterhöhungsrecht ein, wenn Sie Ihre Miete auf das Ortsübliche anheben wollen. 20 % innerhalb von 3 Jahren sind derzeit erlaubt (= Kappungsgrenze). 

Allerdings: Nicht alle Vermieter trifft die Senkung der Kappungsgrenze, wie es fälschlicherweise teilweise durch die Presse ging.

Niedrigere Kappungsgrenze gilt nur dort, wo Wohnraum knapp ist

Richtig ist: Auch nach der Mietrechtsänderung gilt die "normale" Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren. Künftig sollen lediglich Vermieter in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen dürfen.

Im neuen § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, der ab dem 1.5.2013 gilt, liest sich das so:

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 % wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Die Länder bestimmen, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll

Doch wo ist die Versorgung mit Wohnraum  nun konkret „gefährdet“? Wer jetzt erwartet, dass konkrete Städte oder Stadtgebiete genannt werden, wird vom Bundesgesetzgeber enttäuscht: Das ergibt sich nicht direkt aus dem Gesetz, sondern vielmehr können die Bundesländer bestimmen, wo die niedriger Kappungsgrenze künftig gelten soll.

Von der Senkung der Kappungsgrenze haben bereits die Großstädte München und Berlin Gebrauch gemacht. In Berlin gilt sie jedenfalls bis zum 10.5.2018 in München bis zum 18.5.2018.

Im neuen § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dazu Folgendes drin:  

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 % wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren zu bestimmen.

Neuvermietung: Sie können mehr verlangen als 10 % des Ortsüblichen

Ursprünglich wollte der Mieterbund, dass auch bei einer Neuvermietung das Mieterhöhungsrecht eingeschränkt werden sollte. Dann hätten Sie von einem neuen Mieter nicht mehr verlangen können als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch daraus wurde nichts.

Der Bundesrat stimmte der Mietrechtsänderung zu

Kurz vor dem Beschluss des Bundesrates hatte der Rechtsausschuss des Bundesrats noch empfohlen, einen Vermittlungsausschuss einzusetzen.

Außerdem standen noch ein paar andere, für den Vermieter nachteilige Änderungen auf seiner Wunschliste. Am Ende gab es jedoch weder einen Ausschuss, noch wanderten die Änderungsvorschläge des Rechtsausschusses ins verabschiedete Gesetz.

Ein schlechter Tag für Mieter, ein guter für alle Vermieter

Ein schlechter Tag für Mieter“, lautet dann auch das Fazit des Präsidenten des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips zur Entscheidung des Bundesrats, das Mietrechtsänderungsgesetz ohne Weiteres zu billigen.

Hätte der Bundesrat tatsächlich sein Veto eingelegt und einen Vermittlungsausschuss eingesetzt, hätte die Mietrechtsänderung noch in letzter Instanz gestoppt werden können.

Da sich diese Hoffnung des Mieterbundes jedoch nicht erfüllte, wurde so nach Ansicht der Mieterseite aus der beschlossenen Mietrechtsänderung eine Mietrechtsverschlechterung. Jedenfalls aus Sicht des Mieterbundes. 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Nach dem Spiel ist bekanntlich vor dem Spiel - und das nicht nur im Fußball! Gerade setzen die ersten Bundesländer die Mietpreisbremse um, da kündigt sich bereits die nächste Mietrechtsänderung an.   Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz plant bereits die nächste Mietrechtsänderung: Die betrifft beispielsweise das Erstellen eines Mietspiegels und eine gesenkte Modernisierungsumlage.   Diese geplanten weiteren Mietrechtsänderungen waren schon im Koalitionsvertrag festgelegt. Ein entsprechender Referentenentwurf zur nächsten Mietrechtsänderung hat das Bundesjustizministerium am 12.04.2016 vorgelegt. 
Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss.    Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.   Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)
Seit dem 12.4.2016 wird es ernst in Sachen Mietrechtsänderung: Der Referentenentwurf des Justizministers liegt vor. Es nennt sich "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2. MietNovG)". Klingt spannend - ist es auch. Allerdings für Vermieter kein Anlass zur Freude!   Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen für Vermieter im Schnell-Überblick.  
Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.
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Gleich zwei Bundesländer haben bei der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis jetzt Nägel mit Köpfen gemacht: In Hessen gilt schon seit dem 18.10.2014 eine neue Kappungsgrenze. In Schleswig Holstein soll sie ab dem 1.12.2014 gelten.  
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Mietpreisbremse hört sich nicht gut an. Und Kappungsgrenze - was war das nochmal? Es geht um die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und davon, dass Sie die Miete in 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen dürfen. Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 in wohnungsknappen und ausdrücklich festgelegten Gebieten sogar nur um 15 %. Gerade hat Nordrhein-Westfalen von seinem Recht, die Kappungsgrenze zu senken, Gebrauch gemacht und zum 1.6.2014 die Kappungsgrenze in 59 Städten und Gemeinden auf 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren gesenkt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Die Kappungsgrenze müssen Sie immer dann beachten, wenn Sie Ihre Miete auf das ortsübliche Mietpreisniveau anheben wollen. Mehr als 20 % innerhalb von 3 Jahren dürfen Sie dabei nicht vom Mieter verlangen.

 

Nach der Mietrechtsänderung, die am 1.5.2013 in Kraft tritt, gilt in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, eine gesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von 3 Jahren.

 

Welche Gebiete darunter fallen, können die Bundesländer noch festlegen. In München und Berlin dürfen die Vermieter jedenfalls die Mieten bis 2018 nur noch um 15 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.