Mittwoch, 29.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mietpreisbremse: In Berlin gilt ab 1.6.2015 eine Mietpreisbremse

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Worum geht´s

Mietpreisbremse: Erstes Bundesland erlässt Verordnung.

Berlin ist das erste Bundesland, das eine Mietpreisbremse erlassen hat: Die soll ab dem 1.6.2015 gelten. Erst am Montag, dem 27.04.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet und bereits einen Tag später hat das Bundesland Berlin eine entsprechende Verordnung zum Erlass einer Mietpreisbremse aus der Schublade gezogen.

 

Die neue Regelung zur Mietpreisbremse in Berlin soll vorerst bis Ende Mai 2020 laufen und danach sogar noch verlängert werden.

Die Mietpreisbremse ist noch nicht mal in Kraft, das zieht Berlin schon die dazugehörige Rechtsverordnung aus der Schublade!

Gleichzeitig mit der Mietpreisbremse zum 1.6.2015 soll auch in Berlin eine entsprechende Verordnung gelten. Das hat der Berliner Senat am Dienstag, den 28.4.2015 beschlossen.

Mietpreisbremse in Berlin: Was das für Ihre Miete bedeutet

Die Mietpreisbremse trifft Sie nur, wenn Sie ab dem 1.6.2015 einen neuen Mietvertrag abschließen.

Nach dem noch gültigen Berliner Mietspiegel 2013 liegt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete bei 5,54 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche (kalt).

In beliebten Lagen konnten Sie als Vermieter schon einmal beim nächsten Mieter 20 bis 30 Prozent draufschlagen. Mit der Mietpreisbremse gilt: Maximal 6,09 EUR können Sie vom neuen Mieter verlangen (= 10 % von 5,54 EUR).  

Wann die Mietpreisbremse nicht für Sie gilt

Vermieten Sie einen Neubau, gilt die Mietpreisbremse nicht für Sie! Gleiches gilt, wenn Sie erstmalig eine umfassend modernisierte Wohnung vermieten.

§ 556f BGB – Ausnahmen von der Mietpreisbremse

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Als Neubau in diesem Sinne gelten Wohnungen, die seit dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wann sie fertiggestellt wurde, spielt jedoch keine Rolle.

Haben Sie Ihre Neubauwohnung vor dem 1.10.2014 selbst genutzt und vermieten Sie diese dann erstmals, trifft sie jedoch die Mietpreisbremse, denn auch eine Eigennutzung zählt schon als erstmalige Nutzung mit der Folge, dass Sie die 10%-Grenze einhalten müssen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn Sie erstmalig eine umfassend modernisierte Wohnung vermieten. Das regelt § 556f Satz 2 BGB.  

Damit eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt, müssen 2 Tatsachen vorliegen. Zum einen der Aufwand: Der muss mit dem eines Neubaus vergleichbar sein. Dazu müssen Sie in die Immobilie rund ein Drittel an Aufwand gesteckt haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten investieren müssen. 

Wie Sie von einer höheren Vormiete profitieren

Lag Ihre bisherige Miete schon vorher über dieser festgelegten Mietpreisgrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, genießen Sie Bestandsschutz.

§ 556e BGB - Berücksichtigung der Vormiete

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
 

Das bedeutet: Hat Ihr bisheriger Mieter schon mehr als die laut Mietpreisbremse zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Miete gezahlt, muss auch Ihr neuer Mieter mindestens so viel zahlen.

Sie werden also als Vermieter nicht durch die Mietpreisbremse gezwungen, eine frei gewordene Wohnung billiger als bisher anzubieten.

Wer vorher schon mehr verlangt, profitiert davon hinterher

Vielmehr kommen Sie in den Genuss eines Bestandsschutzes. Selbst wenn Sie nach dem 1.6.2015 beim Neuabschluss eines Mietvertrags einen Mietpreis von mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, bleibt es bei dieser höheren Miete als die Mietpreisbremse eigentlich zulässt, sofern Ihr Vormieter bereits eine so hohe Miete gezahlt hat.

Was die anderen Bundesländer planen

Als nächstes will Nordrhein-Westfalen mit der Einführung einer Mietpreisbremse nachziehen. Dort soll die Mietpreisbremse bereits am 1.7.2015 in Kraft treten, in Rheinland-Pfalz „bis zur Sommerpause". In Baden-Württemberg und Bremen ist sie für September 2015 geplant und in Brandenburg soll die Mietpreisbremse spätestens zum Jahresende eingeführt werden.

In Niedersachsen steht sie steht sie erst für 2016 auf dem Plan. Entspannt können Sie erst einmal bleiben, wenn Sie in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, im Saarland oder in Thüringen wohnen. Hier sieht man noch keinen Handlungsbedarf!

Dagegen wollen Bayern, Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein die Preisbremse zwar „zügig" einführen, einen konkreten Starttermin gibt es allerdings noch nicht.

 

Kommentare (2)

4.5.2016, 15:09 Uhr von mail9000 Profil ansehen
Hallo Frau Schnurr, seit 2014-02 besitze ich meine Immobilie. Zuvor habe ich dort 8 Jahre gewohnt zu 500 € kalt. Ich ziehe jetzt aus und möchte meine Wohnung vermieten: Wie wirkt sich hier der Mietpreisspiegel aus? Sind die 500 € Basis oder kann ich frei verfügen da ich selbst Eigentümer bin? Ggf. verhält es sich wie bei ihrer Schilderung des Neubaus. Mein Problem: Ich zahle diese Wohnung noch ab und die monatlichen Raten sind höher als das, was ich aufgrund des Mietpreisspiegels verlangen darf. danke und viele Grüße, Peter
4.5.2015, 15:37 Uhr von mhagedorn Profil ansehen
Liebe Frau Schnurr, ich vermiete in Essen (NRW) 1 Wohnung über dem normalen Mietprreis. Der Mieter hat zum 30.6.2015 gekündigt. Ich habe jetzt am 3.5.2015 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und die Miete in diesem Mietvertrag um 90Euro erhöht. Heute, am 04.05. habe ich von der Mietpreisbreme gelesen. Meine Frage: Kommt es bei der Anwendung der Mietpreisbreme auf das DATUM Abschlusses des Mietvertrages an oder ab wann der Mietvertrag gilt. Also ich habe am 02.05.2015 den Mietvertrag abgeschlossen und vermiete ab 01.07.2015. Muß ich dann die Mietpreisbreme berücksichtigen? Oder nicht. Weil ich habe den Vertrag ja schon im Mai abgeschlossen. Vielen Dank für 1 Antwort
Die Mietpreisbremse gilt erst für Mietverträge, die Sie ab dem 1.6.2015 abschließen und dann wäre zusätzlich noch erforderlich, dass es auch eine entsprechende Verordnung für Ihr Bundesland gibt. Für NRW ist das (noch) nicht der Fall! Insofern können Sie also noch ganz entspannt sein.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.
Überall und jeder redet über die Mietpreisbremse und was sie bedeutet. Allerdings wissen die wenigsten, was tatsächlich im Gesetz stehen soll und vor allem wo genau. Gerade wurden die neuen Mietrechtsvorschriften zur Mietpreisbremse im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 veröffentlicht. Sie gelten ab dem 1.6.2015. Meineimmobilie.de hat jetzt die wichtigsten, neuen Mietrechtsvorschriften im BGB zur Mietpreisbremse für Sie herausgepickt. Denn nichts ist genauer als der Originalwortlaut des Gesetzes. Ob das Gesetz aber dadurch verständlicher wird, steht auf einem anderen Blatt.
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 meineimmobilie.de-Tipp

Zahlt Ihr Mieter jetzt schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete, müssen Sie Ihre Miete nicht ab dem 1.6.2015 auf 10 % senken. 

 

Das neue Gesetz zur Mietpreisbremse bezieht sich nur auf zukünftige Neuvermietungen. Wer jetzt also schon mehr als 10 % der Miete vom Mieter verlangt, kann bei einer Neuvermietung nach dem 1.6.2015 nur davon profitieren.