Mittwoch, 13.11.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © G.G. Lattek - Fotolia.com

Mietminderung: Wie hoch der Mieter greifen darf

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Worum geht´s

Wann der Mieter mindern darf und wann nicht. 

Zu laut, zu kalt, zu schmutzig: Das sind typische Mietminderungsgründe, wegen denen Ihr Mieter unter Umständen die Miete mindern darf. "Nur unter Umständen?" Ja, je nachdem, was Sie dazu in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben!

100%-Minderungen sind unwahrscheinlich, aber möglich 

Mal eben was von der Miete abziehen: So einfach ist das nicht! Um wie viel der Mieter seine Miete mindern darf, wenn er einen Mangel entdeckt, richtet sich danach, wie stark der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache durch den Mangel beeinträchtigt ist.

Können die Mieträume nicht mehr bewohnt werden, etwa weil die Mietwohnung wegen eines Wasserschadens unbewohnbar geworden ist oder die Heizung im Winter ausgefallen ist, darf Ihr Mieter die Miete um bis zu 100 % mindern.

Je unwichtiger die Räume, umso niedriger die Mietminderung

Betrifft der Wasserschaden jedoch nur den Keller und nicht auch die Wohnräume, fällt die Minderung der Miete natürlich entsprechend niedriger aus.

Die Schwierigkeit in der Praxis liegt darin, für die unterschiedlichsten Sachverhalte die jeweils adäquate Minderungsquote zu ermitteln. Dabei kommt es maßgeblich darauf an, was Sie mit Ihrem Mieter als Vertragszweck vereinbart haben. 

Beispiel:

Sie vermieten im selben Gebäude Wohnungen und Kellerräume zu Lagerzwecken. Die Minderungsquote fällt für die jeweiligen Mieter unterschiedlich aus, falls es wegen Mietminderung von der Brutto- oder der Nettomiete ausgehen darf. Diesem Rechtsstreit hat der BGH ein Ende gesetzt: Gemindert wird von der Bruttomiete (Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03).

Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter eine Miete plus Betriebskostenvorauszahlungen zahlt oder eine Pauschale schuldet. Der Mieter darf also immer von der Gesamtmiete (= inklusive Vorauszahlungen oder Pauschale) ausgehen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob sich der Mietmangel tatsächlich auf die Betriebskosten auswirkt. Selbst wenn nur eine Lärmbelästigung vorliegt, die rein gar nichts mit der Heizung oder anderen Betriebskosten zu tun hat, darf der Mieter von der Bruttomiete ausgehen. 

Sprich: Selbst die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten oder die Pauschalen sind von der Minderung betroffen, obwohl der Minderungsgrund sich gar nicht auf sie auswirkt!

So berechnen Sie die Mietminderung

Ihr Mieter zahlt für seine Vierzimmerwohnung 800 Euro Miete plus 100 Euro Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser und eine Pauschale von 100 Euro für die übrigen Betriebskosten.

Gehen Sie beim Berechnen der Mietminderung von 1.000 EUR Miete aus. Angenommen der Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt den Mieter zu einer Minderung von 20 %. Damit schuldet er Ihnen monatlich nur eine Miete von 800 EUR - und das so lange, wie der Mangel besteht und unabhängig davon, ob Sie schuld am Mangel sind.

Mietminderung und Betriebskosten: Jetzt wird´s kompliziert 

Ist die Bruttomiete erst mal gemindert, ergibt sich schnell ein weiteres Problem: Nämlich die Frage, wie sich die Minderung auf die Betriebskostenabrechnung des Mieters auswirkt. 

Eine steht fest: Die Minderung müssen Sie bei Ihrer Abrechnung berücksichtigen, denn sonst müsste der Mieter eine höhere Nachzahlung leisten, weil er ja weniger Betriebskosten gezahlt hat.

Damit würde  durch die höhere Nachforderung sein Minderungsrecht unterlaufen werden. Wie Sie die  Mietminderung bei Ihrer Betriebskostenabrechnung berücksichtigen müssen, hat der BGH bereits entschieden (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10).

Nur so viel: Jetzt wird´s kompliziert!

Schlimmstenfalls kann es so laufen, dass bei einem Streit über die Betriebskosten die Mietminderung nochmals auf den Tisch kommt. In dem Prozess, in dem über die Betriebskosten gestritten wird, kann dann ein Gutachten zu den Mängeln an der Mietsache eingeholt werden, um die Minderungsquote zu ermitteln, die dem gekürzten Rechnungsbetrag zugrunde gelegt wird.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
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 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn es um die Minderungsquote geht, spielen die Umstände im Einzelfall wie Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung eine Rolle. Versuche, objektive Kriterien zu definieren, die für alle "Minderungsfälle" angewendet werden können, scheitern in der Regel.