Dienstag, 29.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Mieterhöhung bei Einfamilienhaus: Gibt´s nicht, geht nicht!

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s

Mieterhöhung für Ein- und Zweifamilienhäuser. 

Stichworte zu diesem Thema

Wer die Miete für sein vermietetes Einfamilienhaus erhöhen und dabei auf den Mietspiegel verweisen will, stößt recht schnell auf seine Grenzen: Denn meist stehen dort keine Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser drin. Dennoch heißt das nicht, dass damit der Mietspiegel als Begründungsmittel für Ihre Mieterhöhung ausscheidet.

 

Nein, Sie müssen nur woanders schauen. Selbst dann, wenn im Mietspiegel ausdrücklich drin steht, dass er gerade nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt. 

Ein Vermieter in Berlin wollte die Miete für sein vermietetes Reihenhaus erhöhen. Sein Problem: Im Mietspiegel 2011 für Berlin stand ausdrücklich drin, dass er nicht auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern anwendbar sei. Die Mieter meinten deswegen, die Vermieterin könne das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel begründen und hielten es deswegen für formell unwirksam.

Mieterhöhung Einfamilienhaus: Was tun, wenn im Mietspiegel nichts steht? 

Normalerweise können Sie Ihre Mieterhöhung mit einem (qualifizierten) Mietspiegel begründen, sofern es in Ihrer Stadt einen gibt. Das steht so in § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist das jedoch schwierig, weil meist im Mietspiegel ein entsprechendes Datenmaterial für Ein- und Zweifamilienhäuser nicht berücksichtigt wurde.

Allerdings – so der BGH – dürften an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse dem Mieter nur Tatsachen mitteilen, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden zu prüfen, ob seine Mieterhöhung berechtigt sei.

Dafür reicht es in der Regel, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und die Kategorie nennt, in die er die Wohnung des Mieters im Mietspiegel eingeordnet hat.

Deswegen sei auch die richtige Einordnung der Wohnung keine Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens, sondern lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit.

Wer sich an der Miete für Mehrfamilienhäuser orientiert, macht alles richtig

Das Mieterhöhungsschreiben des Berliner Vermieters war jedenfalls formell wirksam, obwohl sich der Vermieter dabei auf den Mietspiegel stützte, der ausdrücklich für Reihenhäuser, wie das, was der Mieter bewohnte, nicht anwendbar sei.

Dabei verwies der BGH auf ein anderes BGH-Urteil, bei dem es um den Krefelder Mietspiegel ging (BGH, Urteil v. 17.9.2008, VIII ZR 58/08, siehe Seite 203***). Schon damals hatte der BGH festgestellt, dass die Mieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ohnehin immer unter denen für Einfamilienhäuser liegen würden. Das also für den Mieter eher günstiger wäre! 

Einfamilienhaus: Mieten für Mehrfamilienhäuser können Orientierungshilfe sein

Jedoch war es beim Krefelder Mietspiegel so, dass in dem nicht ausdrücklich stand, dass er nicht für Ein- oder Zweifamilienhäuser gilt. Anders beim Berliner Mietspiegel. Dennoch – so der BGH – sei die Mieterhöhung des Berliner Vermieters wirksam (BGH, Beschluss v. 26.4.2016, VIII ZR 54/15)!

Und das obwohl beide Mietspiegel kein Datenmaterial für die Kategorie Reihenhaus enthielten. Damit sei jedoch nur gesagt, dass der Mietspiegel für die Mieterhöhung keine Indizwirkung dafür entfalte, ob die verlangte Miete ortsüblich ist.

Gleichwohl können aber die im Mietspiegel benannten Mieten für Mehrfamilienhäuser auch eine Orientierungshilfe für Vermieter von Einfamilienhäusern geben. Erfahrungsgemäß liegen die Mieten für Mehrfamilienhäuser mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen nämlich unter den Mieten für vergleichbar ausgestattete Ein- bzw. Zweifamilienhäuser. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ist Ihre Wohnung um 10 % kleiner als Sie im Mietvertrag stehen haben, darf der Mieter die Miete mindern und zwar exakt um den Prozentsatz, der der Wohnflächenabweichung entspricht.
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter keinen Mietspiegel beilegen, wenn dieser dem Mieter allgemein zugänglich ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil.
Wer mehr Miete will, muss dafür auch etwas tun. Der erste Schritt in diese Richtung: das Mieterhöhungsschreiben. Gibt es einen Mietspiegel in Ihrer Stadt, dürfen Sie den nicht einfach unter den Tisch fallen lassen. Ob Sie allerdings auch so weit gehen müssen, dass Sie Ihrem Mieter gleich eine Kopie davon beifügen müssen, klärte jetzt der Bundesgerichtshof.
Mehr Miete – ja das wäre schön. Allerdings: Schreiben Sie jetzt Ihrem Mieter einfach nur ein Brieflein, indem Sie mehr Miete fordern, könnte das zwar erfolgreich sein – rechtlich korrekt ist es aber nur, wenn der Mieter zustimmt oder Ihr Mieterhöhungsschreiben gleich den Formalien der § 558 ff BGB entspricht.

 meineimmobilie.de-Tipp

Vermieten Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus, müssen Sie zu einem Wohnungsmietvertrag greifen, denn auch für solche Mietverträge gilt "ganz normales" Wohnungsmietrecht. Da es jedoch bei Einfamilienhäusern ebenso wie bei Eigentumswohnungen ein paar Besonderheiten gibt, die "normale" Mietverträge oft nicht berücksichtigen, gilt hier der Grundsatz: "Speziell vor generell" und deswegen sollten Sie Mietverträge speziell für Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen nutzen.  

 

Für Ihre Mieterhöhung bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt: Gibt es in Ihrem Mietspiegel keine entsprechende Kategorie, dürfen Sie den Mietspiegel dennoch zumindest als Orientierungshilfe für die zulässige Miethöhe zu Rate ziehen. Das ist selbst dann zulässig, wenn im Mietspiegel ausdrücklich drin steht, dass er nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt.