Donnerstag, 21.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Mieter widerruft Mieterhöhung: Geht das so einfach?

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Worum geht´s

Mieterhöhung widerrufen: Wann sich Ihr Mieter auf ein Fernabsatzgeschäft berufen kann.

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Mal eben schnell einen Rückzieher machen? So einfach ist das nicht. Auch nicht für einen Mieter, der erst einer Mieterhöhung zustimmt und es sich dann doch wieder anders überlegt und sich dabei auf ein angebliches Widerrufsrecht wegen eines Fernabsatzgeschäftes beruft. 

Was das mit Ihrem Mietvertrag zu tun hat und wie schnell das zur Stolperfalle werden kann, zeigt dieses Praxis-Urteil.

Wann Ihre Vereinbarungen als Fernabsatzgeschäft gelten

Von einem Fernabsatzgeschäft haben Sie sicherlich auch schon mal gehört. Meistens im Zusammenhang mit Verträgen, die Sie im Internet abschließen – selten jedoch im Mietrecht. Allerdings: So ganz ausgeschlossen ist es nicht, dass Sie darüber stolpern.

Jedenfalls dann, wenn ein Gericht Ihren Mietvertrag bzw. die Zustimmung zur Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft einordnet. Darunter fallen Vereinbarungen, die ausschließlich per Fernkommunikation abgeschlossen werden.

Also per Brief, Katalog, Telefonanruf, Telefax, E-Mail. Sogar über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) fallen darunter, ebenso wie Rundfunk und Telemedien.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden

Ein Vermieter aus Gelsenkirchen hatte Glück: Das Gericht sah in seinem Mieterhöhungsverlangen und der Zustimmung des Mieters kein Fernabsatzgeschäft. Deswegen steht dem Mieter auch kein Widerrufsrecht zu, wenn er zuerst Ihrem Mieterhöhungsverlangen schriftlich zustimmt und dann wieder einen Rückzieher machen will.

Geht nicht!“, so das Gericht (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 27.4.2016, 202 C 3/16). Dem Mieter steht kein Widerrufsrecht nach § 312 g Abs. 1 BGB zu. Denn bei der Zustimmung zu einer Mieterhöhung handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft im Sinne des § 312 c Abs. 1 BGB.

Ein Widerrufsrecht gibt es meist nur bei einer Überrumpelungssituation

Außerdem fehlte es dem Gericht bei der Mieterhöhung an der für Widerrufsrechte typischen Überrumpelungssituation. Immerhin könne der Mieter laut Gesetz 2 Monate lang zu Hause in aller Ruhe darüber nachdenken, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht.

Damit fehle es an einer Beeinflussung durch den Vermieter bzw. einer Übervorteilungssituation wie beim Vertragsschluss über den Fernabsatzweg.

Fernabsatzgeschäft: Gericht fehlte es am organisierten Vertriebssystem

Der Mieter hatte in einem Brief der Mieterhöhung zugestimmt. Nach § 312 c Abs. 2 BGB gilt ein Brief zwar als Fernkommunikationsmittel.

Allerdings reicht das allein noch nicht, damit ein Fernabsatzgeschäft vorliegt. Dafür müsste beispielsweise auch der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt sein.

Dabei stellt der normale Schriftverkehr zwischen Mieter und Vermieter noch kein solches System dar.

Damit konnte der Mieter keinen Rückzieher von seiner Zustimmung zur Mieterhöhung machen und muss nun mehr Miete zahlen. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
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Mehr Miete – ja das wäre schön. Allerdings: Schreiben Sie jetzt Ihrem Mieter einfach nur ein Brieflein, indem Sie mehr Miete fordern, könnte das zwar erfolgreich sein – rechtlich korrekt ist es aber nur, wenn der Mieter zustimmt oder Ihr Mieterhöhungsschreiben gleich den Formalien der § 558 ff BGB entspricht.
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Makler haben einen schlechten Ruf. Der häufigste Vorwurf: "Die kassieren viel Geld für wenig Arbeit!". Dabei müssen sie oft um ihre Provision bangen, denn ihre Auftraggeber wollen gern am Ende des Tages die verdiente Provision sparen.    Dem will der Gesetzgeber jetzt entgegen wirken: Indem er die Makler per Gesetz quasi durchs Hintertürchen zum ausführlichen Vertrag zwingt, indem er dem Verbraucher mehr Rechte einräumt. 
Haben Sie vor ungefähr 5-10 Jahren einen Darlehensvertrag für Ihre Immobilie abgeschlossen und ärgern Sie sich jetzt über die viel zu hohen Zinsen? Dann sollten Sie diese 2 aktuellen BGH-Urteilen kennen, die der BGH am 23.2.2016 gefällt hat und die Sie unter Umständen zum Widerruf Ihres Darlehensvertrag berechtigen.     Bei einem erfolgreichen Widerruf könnten Sie von den derzeit günstigeren Zinsen profitieren. Mit diesem „Widerrufsjoker“ kommen Sie schon vor Ablauf der eigentlichen Laufzeit aus Ihrem "teuren" Darlehensvertrag. Allerdings können Sie den nur noch bis zum 21.6.2016 ausspielen. Danach endet aufgrund einer Gesetzesänderung vom 18.2.2016 die Frist.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Wird ein Mietvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen, ergänzt oder abgeändert, hat der Mieter ein Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzgeschäft.

 

Der typische Fall: Sie lassen sich vom Mieter eine Mieterhöhungserklärung in dessen Wohnung unterschreiben. Enthält die keine Widerrufserklärung, kann der Mieter dieses „Haustürgeschäft“ widerrufen.

 

Allerdings: Sie gelten erst dann als Unternehmer, wenn Sie professionell zahlreiche Wohnungen an wechselnde Mieter vermieten. Professionell betreiben Sie das beispielsweise dann, wenn Sie dafür eigens ein Büro und einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhalten. Maßgeblich sind dabei wie immer die Umstände des Einzelfalls.