Freitag, 24.10.2008 | Autor: Rudolf Stürzer/Michael Koch/mb

Mängel in der Mietwohnung

Wenn ein Mieter in seiner Wohnung nicht das bekommt, was ihm laut Mietvertrag zusteht, kann er beim Vermieter einen Mangel anzeigen. Ob Schimmel an den Wänden oder Baulärm vom Nachbargrundstück - Gründe für Mängel gibt es viele. Der Vermieter sollte schnell reagieren, denn in einigen Fällen kann der Mieter bei Mängeln die Miete mindern.

Ein Mangel ist ein Fehler, der die Tauglichkeit der Mieträume zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert. Jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustands von der Sollbeschaffenheit, wie sie im Vertrag vereinbart ist, stellt also einen Fehler dar. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Fehler auf dem Zustand der Mieträume beruht oder auf andere Zustände tatsächlicher oder rechtlicher Art zurückzuführen ist.

Wann ein Mangel vorliegt

So liegt ein Mangel vor, wenn das Dach undicht ist und es in der Folge zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung kommt oder durch Umweltgifte wie beispielsweise Asbest, Holzschutzmittel oder Formaldehyd eine konkrete Gesundheitsgefährdung eintritt. Ebenso liegt ein Mangel vor, wenn auf dem Grundstück gegenüber eine Großbaustelle eröffnet wird, die mit beträchtlichem Lärm, Staub etc. verbunden ist.

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem sogenannten Sachmangel, geregelt im Paragraph 536 Abs. 1 BGB, und dem Rechtsmangel, Paragraph 536 Abs. 3 BGB. Die obigen Beispiele stellen Sachmängel dar. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mieträume nicht gewähren kann, weil das Recht eines Dritten entgegensteht, wie beispielsweise:

  • Ein Mieter schließt einen Untermietvertrag und der Eigentümer verlangt die Herausgabe.
  • Ein Wohnungseigentümer vermietet eine Wohnung, die auch in der Teilungsvereinbarung ausschließlich zur Nutzung als Wohnung bestimmt ist, als Praxisräume für eine Tierarztpraxis. Hier können die anderen Eigentümer vom Mieter die Unterlassung dieser Nutzung verlangen.
  • Ein Vermieter vermietet eine Wohnung doppelt.

Fehlende Eigenschaften

Einem Mangel ist es gleichgestellt, wenn der Vermieter dem Mieter eine Eigenschaft der Mieträume zusichert, die fehlt oder später wegfällt, wie beispielsweise:

  • Im Mietvertrag ist angegeben, dass die Wohnung behindertengerecht ist.
  • Im Mietvertrag wird eine bestimmte Wohnfläche zugesichert.

Gemäß Paragraph 535 BGB hat der Vermieter die Erhaltungspflicht bezüglich der Mieträume. Der Vermieter hat danach die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie außerdem während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat daher grundsätzlich die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht.

Bei der Besichtigung stellt sich dann schnell heraus, ob an der Beanstandung des Mieters etwas dran ist. Kleinigkeiten berechtigen den Mieter nicht zur Minderung (unerhebliche Beeinträchtigung, Paragraph 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dies ist der Fall, wenn der Mangel vom Mieter selbst mit geringem Aufwand beseitigt werden kann oder wenn sich der Mangel nur unwesentlich auswirkt wie beispielsweise ein geringfügiger Luftdurchgang an den Fenstern eines Altbaus oder der kurze Ausfall der Kellerbeleuchtung.

Mietminderung wegen Baulärm

Auf die subjektive Beeinträchtigung des Mieters kommt es allerdings nicht an. So kann ein Mieter wegen Baulärm auch dann mindern, wenn er tagsüber aufgrund von Berufstätigkeit nicht in der Wohnung ist. Ebenso unbeachtlich ist, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht. Gegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück kann der Vermieter nichts unternehmen, gleichwohl kann der Mieter mindern.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Zeigt der Mieter einen Mangel an, sollten Sie als Vermieter unverzüglich reagieren. Vereinbaren Sie möglichst rasch einen Besichtigungstermin, zu dem Sie je nach Art des Mangels einen Handwerker oder den Hausverwalter mitnehmen.

Weitere Informationen zum Thema Mängel in der Mietwohnung erhalten Sie im Buch "Mietrecht für Vermieter von A-Z", erschienen im Haufe-Verlag.