Freitag, 21.11.2008 | Autor: Birgit Noack/Martina Westner/mb

Lärmbelästigung im Mietshaus

Belästigungen durch Lärm lösen oft Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien oder auch mit Dritten aus. Lärmbelästigungen können einen Mangel der Mietsache begründen und den Mieter zur Ausübung einer Minderung berechtigen - vorausgesetzt die Beeinträchtigung ist erheblich.

Für das Minderungsrecht des Mieters spielt es keine Rolle, ob der Lärm von anderen Mietern, vom Vermieter oder von Dritten ausgeht. Es ist auch nicht davon abhängig, ob den Vermieter hieran ein Verschulden trifft oder ob er die Beeinträchtigung unterbinden kann.

Arten von Lärmbelästigung

Störungen durch Lärm sind sehr unterschiedlich geartet und haben verschiedene Ursachen.
Sie können zum Ersten in der Mietsache selbst begründet sein:

  • Rauschen in Wasserleitungen,
  • Klopfgeräusche der Heizungsanlage,
  • Geräusche von Aufzugsanlagen,
  • Trittschallgeräusche.

Zum Zweiten können sie von Mitbewohnern verursacht sein:

  • Spielen von Musikinstrumenten,
  • Feiern oder Partys,
  • Benutzung von Haushaltsgeräten,
  • Radio-, Fernseh- oder sonstige Tonwiedergabegeräte,
  • Kinderlärm,
  • Tierlärm.

Beeinträchtigungen durch Lärm können zum Dritten aber auch von außen auf die Mietsache beziehungsweise Bewohner einwirken:

  • Baulärm in der Nachbarschaft,
  • Verkehrslärm,
  • Lärm beim Einwurf von Material in Glas- oder sonstige Container,
  • Gaststättenlärm,
  • Volksfeste.

Regelung von Lärmimmissionen

Grundsätzlich zählt es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wenn der Mieter fernsieht, Radio hört, Musikinstrumente spielt oder Haushaltsgeräte benutzt. Damit verbunden sind selbstverständlich gewisse Geräuschentwicklungen, die in der Regel vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und von den Mitbewohnern zu dulden sind.

Einschränkungen ergeben sich aus den Regelungen für die Ruhezeiten. Diese sind fast immer in den Hausordnungen festgelegt. So dauert die Mittagsruhe meistens von 13.00 bis 15.00 Uhr und die Nachtruhe von 22.00 bis 7.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen ist ganztägig darauf zu achten, dass die Zimmerlautstärke eingehalten wird. Diese Ruhezeiten gelten verpflichtend für den Betrieb von Haushalts- oder sonstigen Geräten und das Spielen von Musikinstrumenten.

Die Benutzung von Radio-, Fernseh- oder sonstigen Tonwiedergabegeräten ist auch während der Ruhezeiten erlaubt. Hierbei ist - allerdings unabhängig von den Ruhezeiten - darauf zu achten, dass diese Geräte stets auf Zimmerlautstärke gehalten werden. Denn anders als zum Beispiel Staubsauger, Bohrer oder ein Klavier können diese Geräte in der Lautstärke reguliert werden.

Zimmerlautstärke

Bei Zimmerlautstärke dürfen Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nicht mehr als nur geringfügig zu hören sein. Geringfügigkeit liegt dann vor, wenn es sich um Geräusche handelt, die der Durchschnittsmensch kaum noch empfindet (BGH vom 30.10.1981, NJW 1982, 441).

Geräte wie Bohrer, Sägen, Staubsauger und Rasenmäher oder auch Musikinstrumente dürfen nur außerhalb der Ruhezeiten benutzt werden. Da sich dabei Zimmerlautstärke in der Regel nicht einhalten lässt, sind die damit verbundenen Geräusche von den Mitbewohnern grundsätzlich zu dulden.

Wohnverhalten anpassen

Neben den Bestimmungen der Ruhezeiten sowie der Einhaltung der Zimmerlautstärke sind jeweils die Besonderheiten des Mietobjekts und seiner Bewohner zu beachten. Der Mieter muss sein Wohnverhalten entsprechend anpassen. Dabei kommen als maßgebliche Faktoren infrage:

  • Baualter und Hellhörigkeit des Anwesens.
  • Zusammensetzung der Bewohnerschaft: Leben in der Nachbarschaft zum Beispiel viele Kinder oder überwiegend ältere Menschen?
  • Liegt das Mietobjekt in einer verkehrsarmen oder -reichen Gegend?
  • Befindet es sich in einem reinen Wohngebäude oder einem Wohn- und Geschäftshaus mit entsprechendem Parteiverkehr?

Es existiert kein Gewohnheitsrecht dahingehend, dass jeder Mieter einmal im Jahr anlässlich seines Geburtstags auch während der Ruhezeiten feiern darf (OLG Düsseldorf vom 15.1.1990, 5 Ss [OWi] 475/ 89, NJW 1990, 1676). Häufig erfolgt die Festlegung von Ruhezeiten auch durch gemeindliche Verordnungen, die aufgrund von Ermächtigungsnormen in den jeweiligen Landesimmissionsschutzgesetzen erlassen werden können. Existiert für das jeweilige Gemeindegebiet keine entsprechende Verordnung, so bestimmen sich die Ruhezeiten nach den Vorschriften des jeweiligen Landes- und auch des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG).

Zumutbare Lärmbelästigung

Wenn es um die Bewertung geht, ob Lärmbelästigungen zumutbar sind, dann müssen die örtlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. Die Beurteilung hängt jeweils von der Lage (reines Wohngebiet, allgemeines Baugebiet), der Größe sowie der Nutzung des Anwesens (Wohnnutzung, Büro- und Gewerbeeinheiten, Gaststätten et cetera) ab.

meineimmobilie.de-Tipp
Erstellen Sie ein Lärmprotokoll, das Ort, Zeitpunkt, Art und Intensität der Beeinträchtigung dokumentiert. Die Störungen müssen möglichst genau erläutert werden, es reicht nicht, wenn "laufende Ruhestörungen" oder "wiederholte Verstöße gegen die Ruhezeiten" moniert werden. Lassen Sie sich von Zeugen oder Mitbewohnern unterstützen. Auch eine Anzeige bei der Polizei kann hilfreich sein.

Weitere Informationen zum Thema Lärm erhalten Sie im Buch "Mietmängel und Mietminderung", erschienen im Haufe-Verlag.

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Es schreibt für Sie

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Martina Westner