Mittwoch, 14.08.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Christian Nitz - Fotolia.com

Kappungsgrenze: Was ist das eigentlich?

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Worum geht´s

Wann Sie in Ihrem Vermieteralltag auf die Kappungsgrenze stoßen und was sie bedeutet.

Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

Nicht bei jeder Mieterhöhung stoßen Sie auf die 15%-Grenze

Auf die Kappungsgrenze stoßen Sie als Vermieter spätestens dann, wenn Sie Ihre Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen. Dabei bindet Ihnen die Kappungsgrenze bei Ihren Mieterhöhungsplänen die Hände: Sie dürfen die Miete nur um maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

Dagegen spielt die 20%-Grenze keine Rolle, wenn Sie eine Modernisierungserhöhung durchführen wollen oder eine Staffelmiete vereinbart haben.

Nur in „wohnungsarmen Gebieten“ gilt die neue Kappungsgrenze

Die 20%-Grenze galt bisher schon bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Neu ist seit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013, dass Sie in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen dürfen.

Im dafür extra eingefügten § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, der seit dem 1.5.2013 gilt, liest sich das so:

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 % wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Die Länder bestimmen, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

Die Bundesländer bestimmen, wo die Kappungsgrenze gesenkt wird

In welchen Städten und Stadtgebieten konkret die Versorgung mit Wohnraum „besonders gefährdet“ ist, steht leider nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dagegen können die Bundesländer jeweils für ihr Gebiet bestimmen, wo künftig eine niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

In München und Berlin wurde die Kappungsgrenze gesenkt

Davon haben die Bundesländer Bayern und Berlin bereits Gebrauch gemacht für die Ballungsstädte Berlin und München. In München ist die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % bereits seit dem 15.5.2013 in Kraft.

Sie gilt bis zum 14.5.2018. Berlin hat ebenfalls noch im Mai 2013 mit einer Kappungsgrenzen-Verordnung nachgezogen: Auch dort gilt jetzt seit dem 19.5.2013 für die Dauer von 5 Jahren im gesamten Stadtgebiet die niedrigere 15%-Grenze. Ebenso hat Hessen in 30 Städten und Gemeinden die Kappungsgrenze gesenkt.

Für welche Mieterhöhungen die Kappungsgrenze bereits gilt  

Betroffen sind alle Mieterhöhungen, die dem Mieter seit der Geltungsdauer der neuen Kappungsgrenze zugegangen sind. Also alle Mieterhöhungen, die in München seit dem 14.5.2013 und in Berlin seit dem 19.5.2013 im Briefkasten des Mieters gelandet sind.

Wer also jetzt erst seine Mieterhöhung für eine Wohnung abschickt, die in München liegt bzw. im Berliner Stadtgebiet, hat schlichtweg Pech gehabt!

Was gilt, wenn Sie sich nicht an die Kappungsgrenze halten  

Überschreiten Sie in Ihrer Mieterhöhungserklärung die 15%-Grenze, ist Ihre Mieterhöhungserklärung zwar nicht insgesamt unwirksam. Allerdings bleibt sie hinsichtlich des überschießenden Betrags unwirksam.

Was für Neu-Mietverträge gilt

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag ab, können Sie von Ihrem neuen Mieter mehr fordern als von Ihrem bisherigen Mieter. Auch 20 % mehr, wenn es Ihnen jemand bezahlt.

Verlangen Sie allerdings 20 % mehr als das, was ortsüblich ist, können Sie mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Ärger bekommen. Jedenfalls dann, wenn Sie bei der Neuvermietung einer Wohnung oder bei Mieterhöhungen ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzen und so eine mindestens 20 % höhere Miete als die ortsübliche Miete verlangen.

Wie Sie herausfinden, welche Miete „ortsüblich“ ist

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung versteht man den Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in derselben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wurde.

Dabei fallen nur die Mieten ins Gewicht, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder erhöht wurden.

Wollen Sie wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in Ihrer Stadt liegt, können Sie dies mithilfe des Mietspiegels Ihrer Stadt herausfinden.

Existiert für Ihre Stadt kein Mietspiegel, können Sie bei dem Wohnungsbauamt Ihrer Stadt nachhaken, ob dort ein Mietkataster geführt wird.

Ist auch das nicht der Fall, können Sie sich an den örtlichen Haus & Grund-Verein wenden. Dort werden meist die Mieten ähnlicher Wohnungen festgehalten.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 
Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.
Wenn Sie weder eine Staffel- noch eine Indexmiete in Ihrem Wohnungsmietvertrag vereinbart haben, müssen Sie sich dennoch nicht bis zum Mietvertragsende mit Ihrer einmal vereinbarten Miete zufriedengeben. Dafür sorgt das gesetzliche Mieterhöhungsrecht in § 558 ff. BGB. Allerdings: Bevor Sie mehr Miete bekommen, hat der Gesetzgeber ein paar Hürden für Sie aufgestellt. 
Gleich zwei Bundesländer haben bei der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis jetzt Nägel mit Köpfen gemacht: In Hessen gilt schon seit dem 18.10.2014 eine neue Kappungsgrenze. In Schleswig Holstein soll sie ab dem 1.12.2014 gelten.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie ohnehin bereits die ortsübliche Miete bekommen, spielt auch die Kappungsgrenze keine Rolle mehr: Denn dann dürfen Sie ohnehin nicht erhöhen!

 

Wenn Sie prüfen wollen, ob Sie in den letzten 3 Jahren Ihre 20 % bereits ausgeschöpft haben, rechnen Sie vom Zeitpunkt, ab dem Ihre geplante Mieterhöhung wirksam werden soll, 3 Jahre zurück.