Donnerstag, 10.07.2008 | Autor: Heidi Schnurr

Zerplatzte Hoffnung: Kein Zuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klausel

Es wäre so schön gewesen, was sich findige Juristen ausgedacht hatten: Bei einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag sollte der Vermieter nicht völlig leer ausgehen: Als Ausgleich dafür sollte er wenigstens im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können.

Diesen kleinen Hoffnungsschimmer auf ein "finanzielles Trostpflaster" bei einer unwirksamen Renovierungsklausel hat der Bundesgerichtshof jetzt mit seinem Urteil jäh zerstört (BGH, Urteil v. 09.07.2008, VIII ZR 181/07)!

Damit bleiben Vermieter mit einer starren Renovierungsfrist oder einer "Weiß-Streich-Klausel" im Mietvertrag auf ihren unwirksamen Klauseln mit kostspieligen Folgen sitzen!

Mehr Miete statt Farbe: Das ist leider nicht erlaubt

So wie der Düsseldorfer Vermieter, der wegen einer starren Renovierungsfrist im Mietvertrag mehr Miete von seinem Mieter wollte. Er versuchte es in seinem Mieterhöhungsschreiben mit einem Zuschlag von monatlich 0,71 Euro je m² zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Schönheitsreparaturen.

Grund war eine unwirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag, weswegen nun er statt der Mieter zu Farbe und Pinsel greifen sollte.

Nur Vermietern von preisgebundenem Wohnraum steht ein Kostenzuschlag zu

Die 0,71 Euro entsprechen dem Betrag, den der Vermieter im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete ansetzen darf, wenn er die Renovierung übernimmt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung).

Der Mieter zeigte sich von dieser Idee wenig begeistert und verweigerte kurzerhand die Zustimmung zur Erhöhung. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Tatsächlich erkämpfte er sich damit beim Amts- und Landgericht einige Teilsiege - bis der Bundesgerichtshof allen seinen Hoffnungen ein Ende setzte!

Es steht leider nirgendwo im Gesetz, dass Vermietern ein Zuschlag zusteht

So einen Zuschlag gibt das Gesetz nicht her! Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen - mehr nicht! Und schon gar nicht als einen über diese Grenze hinausgehenden Zuschlag.

Das passe zudem auch nicht in das gesetzliche Vergleichsmietensystem: Nur wenn es die Marktverhältnisse erlauben, darf der Vermieter nämlich die Miete erhöhen und nicht etwa wenn ihn die Kosten - wie z. B. für Renovierungen - auffressen!

Solche Kostenelemente spielen nur bei preisgebundenem, nicht bei "ganz normalem" Wohnraum eine Rolle. Die Miethöhe bei solchen "normalen Wohnungen" orientiert sich allein daran, welche Miete am Markt durchsetzbar ist.

Trotz doppeltem Griff in die juristische Trickkiste: Es gibt keinen Zuschlag!

Doch so leicht gab sich der Vermieter nicht geschlagen. Er griff zweimal in die juristische Trickkiste:

  • beim ersten Mal wollte er eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB erstreiten (zu seinen Gunsten versteht sich!),
  • beim zweiten Mal berief er sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Um es gleich vorwegzunehmen: Er scheiterte mit beiden Versuchen!

Wird der Vertrag zu einseitig zu Lasten des Mieters ausgelegt, ist der Versuch gescheitert

Eine ergänzende Vertragsauslegung ist quasi der letzte Rettungsanker, wenn im Vertrag eine Lücke klafft, die ausgefüllt werden muss.

Dabei muss jedoch unterm Strich eine für beide Vertragsseiten angemessene Lösung herauskommen. Dieser Versuch missglückte, denn laut Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen, sofern er diese leidige Pflicht nicht wirksam im Mietvertrag auf den Mieter übertragen hat.

Auch wenn sich die Renovierungsklausel als unwirksam entpuppt, bleiben die Schönheitsreparaturen am Vermieter hängen. Würde nun die Vertragslücke so geschlossen, dass der Mieter doch noch renovieren bzw. die Kosten dafür zahlen muss, wäre das eine zu einseitige Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters!

Dicke Klatsche für Vermieter: Wer einen Vertrag vorlegt, trägt auch das Vertragsrisiko

Für den Bundesgerichtshof war auch die Geschäftsgrundlage nicht entfallen (§ 313 BGB). Schließlich müsse ja derjenige das Unwirksamkeitsrisiko von Formularklauseln tragen, der solche Klauseln verwendet (§ 306 Abs. 2 BGB).

Das ist nun mal der Vermieter mit seiner unwirksamen Renovierungsklausel. Damit gilt am Ende wieder das, was ohnehin im Gesetz steht: Den Vermieter trifft gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast - und dazu gehört nun mal leider auch die Renovierungspflicht!

Der aktuelle Praxis-Hinweis:

Mit diesem Urteil ist eines ganz klar: Sie können Ihre "Renovierungsverluste" aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturen-Klausel nicht über einen Mieterhöhungszuschlag wieder reinholen! Mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete ist für Sie also nicht drin.

Sie sollten allerdings wissen, dass die meisten Mietspiegel immer eine Miete inklusive der Renovierungspflicht des Mieters ausweisen.

Müssen jedoch Sie statt Ihr Mieter renovieren, müsste also im Mietspiegel eigentlich ein höherer Betrag stehen, weil die Miete für eine Wohnung ohne Renovierungspflicht des Mieters sicherlich etwas höher liegt.

Wie Sie das allerdings Ihrem Mieter oder einem Gericht plausibel machen wollen, bleibt noch ein juristisches Meisterstück - über einen Renovierungszuschlag jedenfalls nicht!

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