Donnerstag, 26.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marcito - Fotolia.com

Zahl der Woche: Ist auch Ihr Mieter ein Raucher?

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Worum geht´s

Welche Schäden rauchende Mieter bei Mietvertragsende übernehmen müssen.

Am 31.05. ist wieder Welt-Nichtrauchertag. Schön, wenn auch Ihr Mieter zum Kreis der Nichtraucher zählt: Das tut nicht nur seiner Gesundheit gut, sondern auch Ihrer Wohnung.

Der Zigarettenkonsum hat zwar deutlich abgenommen, doch noch gibt es sie: Die Raucher. Wer die durchs Rauchen verursachten Wohnungsschäden zahlen muss, lesen Sie hier.

Rund 80 Milliarden Zigaretten wurden im vergangenen Jahr in Deutschland versteuert, so wenig wie seit Jahrzehnten nicht. Das geht aus Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor.
1991 waren es fast noch doppelt so viele.

Vergilbte Wohnung: Wer renovieren muss

Stellen Sie sich einmal vor, auch Ihr Mieter wäre Raucher - und das riechen Sie leider schon beim Betreten des Treppenhauses. Außerdem sieht man es auch nach einer gewissen Zeit: Nikotin lagert sich auf den Tapeten und im Teppich ab.

Raucherwohnungen müssen deswegen häufiger renoviert werden als "ganz normale" Wohnungen. Die Frage ist nur, wer die Renovierung einer Raucherwohnung bezahlen muss: der rauchende Mieter oder sein Vermieter?

Reicht normales Überstreichen nicht, winkt Schadenersatz

Diese Frage klärte bereits der Bundesgerichtshof in 2 Grundsatzurteilen. Das erste Urteil gab bereits den ersten Fingerzeig zugunsten der Raucher: Rauchen - so die Richter - zählt noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05-1, WM 2006, S. 513).

Ein übervertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache liegt allerdings vor, wenn sich die Nikotinspuren nicht mehr durch "normales" Renovieren im Rahmen der Schönheitsreparaturen "wegrenovieren" lassen (BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07, WM 2008, S. 151). In diesem Fall haben Sie dann einen Anspruch auf Schadenersatz.

Unwirksame Renovierungsklausel: Was jetzt?

Stellt sich heraus, dass Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist, gilt: Sie können nur dann vom Mieter Schadenersatz für den stinkenden Teppich und die vergilbten Tapeten verlangen, wenn sein exzessives Rauchen zu einer übervertragsgemäßen Abnutzung geführt hätte.

Rauchen trotz Rauchverbot: Das ist gut für Ihre Geldbörse

Haben Sie dagegen mit dem Mieter vereinbart, dass in der Wohnung nicht geraucht werden darf, stellt das Rauchen eine Pflichtwidrigkeit dar. Das bedeutet: Die Spuren seines Nikotinkonsums muss der Mieter beim Auszug entfernen.

Können Sie dagegen keine solche individualvertraglich getroffene Abrede vorweisen, verhält sich Ihr Mieter noch vertragsgemäß, wenn er in Ihrer Mietwohnung raucht und dadurch Nikotinablagerungen an den Wänden verursacht.

Die gemütliche Zigarette am Abend auf dem Balkon ist erlaubt

Das gilt auch, wenn er gemütlich jeden Abend auf seinem Balkon seine Zigarre pafft. Ärgern sich Mitmieter, dass der Mieter darunter bei geöffnetem Küchenfenster raucht, müssen sie das hinnehmen. Nur im Treppenhaus bzw. im Hausflur darf Ihr Mieter nicht rauchen!

Umstritten ist, ob Sie schon per Mietvertrag dem Mieter verbieten dürfen, dass er raucht. Jedenfalls muss Ihnen ein Mietinteressent nicht schon bei Mietvertragsabschluss von sich aus offenbaren, dass er ein starker Raucher ist.

Fragen Sie ihn aber und erzählt er Ihnen, er hätte mit dem Rauchen aufgehört, bleibt Ihr Mietvertrag selbst dann wirksam, wenn er später wieder mit dem Rauchen beginnt!

 

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Foto: Michaela Harderer
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Viel Rauch um nichts? Von wegen! Nikotingelbe Lichtschalter, ein stinkender Teppich und vergilbte Türrahmen samt Türen haben schon so manchen Vermieter bei der Wohnungsabnahme zur Weißglut gebracht.  So sieht schlimmstenfalls nämlich eine typische Raucherwohnung aus. Vom Geruch einmal ganz zu schweigen. Muss der Mieter die renovieren? „Kommt darauf an“, sagen die Juristen.
Raucher haben es nicht leicht: Erst wurden sie aus den Gaststätten vertrieben, jetzt geht es ihnen auch noch finanziell an den Kragen. Jedenfalls dann, wenn sie in ihrer Mietwohnung zu exzessiv rauchen und dies deutliche Spuren in der vermieteten Wohnung hinterlässt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie nicht eine total verrauchte Wohnung zurückhaben wollen, bleibt Ihnen nur eines: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter individualvertraglich, dass nicht in Ihren Mieträumen geraucht werden darf. Am besten Sie schreiben das handschriftlich in Ihren Mietvertrag hinein!