Donnerstag, 24.04.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © momanuma - Fotolia.com

Wenn der Mieter sagt: Vermieter bitte draußen bleiben!

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Worum geht´s

Muss Sie Ihr Mieter reinlassen, wenn Sie unangekündigt auftauchen? Nein. Schlimmer noch: Er kann Sie sogar des Grundstücks verweisen!

Hallo, ich will nur mal ums Haus gehen und schauen, ob alles in Ordnung ist!" Das ist zwar ungeheuer aufmerksam von Ihnen, wundern Sie sich aber nicht, wenn Ihr Mieter auf diese unerwartete Nettigkeit eher mit zurückhaltender Begeisterung reagiert.

 

Der Grund: Unangekündigt beim Mieter auf Stippvisite gehen? Das dürfen Sie nicht!

Vermieter dürfen nicht unangekündigt beim Mieter mit dem Werkzeugköfferchen auftauchen und dann noch erwarten, dass der sich maßlos freut. Schon gar nicht, wenn ohnehin schon Spannungen zwischen den beiden bestehen.

So ein ungebetener Besuch kann schnell in einer Unterlassungsklage enden!

Betretungsverbot für Vermieter: Geht das überhaupt?

So geschehen in Brühl, wo der Vermieter Reparaturen an seinem vermieteten Einfamilienhaus durchführen wollte. Da der Vermieter ohnehin nicht das beste Verhältnis zu seinem Mieter hatte, gewährte der Mieter ausdrücklich nur den Handwerkern den Zutritt. Dem Vermieter erteilte er Betretungsverbot.

Doch der Vermieter hielt sich nicht an die Absprache und betrat zusammen mit den Handwerkern das Grundstück. Daraufhin forderte ihn der Mieter auf, doch bitte das Grundstück zu verlassen. Der Vermieter ging.

Es muss eine Wiederholungsgefahr bestehen

Weil der Mieter nicht wollte, dass sich das noch mal wiederholte, beantragte er beim Gericht eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter. Der sollte es künftig unterlassen, sein Grundstück nochmals zu betreten.

Moment mal: Sein Grundstück? Eigentlich gehört es doch dem Vermieter und der Mieter hatte es lediglich gemietet: Kann ihm sein Mieter dann so einfach verbieten, sein eigenes Grundstück zu betreten? Ja, er kann!

Ein bloßes Versprechen bringt meist nichts

Der Anspruch des Mieters ergibt sich aus §§ 1004 analog, 823 Abs. 1 BGB. Ganz gleich, wie selten und wie kurz der Vermieter künftig mal eben auf sein vermietetes Grundstück will: Tut er es, muss er dafür ab sofort sogar noch eine Strafe zahlen (AG Brühl, Urteil v. 12.10.2010, 26 C 140/10).

Eine Unterlassungsklage ist nur dann erfolgreich, wenn eine Wiederholungsgefahr besteht. Zwar hatte der Vermieter versprochen, dass er das Grundstück nicht nochmals betreten würde. Doch das reichte dem Gericht nicht, um eine Wiederholungsgefahr aus dem Weg zu räumen.

Beim nochmaligen Betreten droht eine Geldstrafe

Das Gericht stellte wie der BGH übrigens auch (BGH, Urteil v. 30.10.1998, V ZR 64/98) hohe Anforderungen an den Nachweis, dass keine Wiederholungsgefahr mehr gegeben ist.

In der Regel muss der Vermieter sogar eine strafbewährte Unterlassungserklärung unterschreiben, um eine Wiederholungsgefahr auszuschließen.

Betritt er danach nochmal das Grundstück, muss er für diesen Fehltritt eine Geldstrafe zahlen.

Kommentare (2)

11.1.2015, 16:38 Uhr von Abrechnung_für_Alle Profil ansehen
Interessant wäre es zu wissen, wie lange der Vermieter einen Besuch vorher ankündigen muss, und mit welchen Gründen der Mieter diesen Termin wie oft verschieben kann. Vielleicht gibt es dazu ja bald mal einen Artikel?
28.7.2012, 14:56 Uhr von 1ComeStai9 Profil ansehen
Wie ich sehe sind die Gerichte sehr auf Seite der Mieter. Ich habe da folgenden Fall: Zunächst war dem Mieter bekannt, daß ich einen Reserveschlüssel für die Wohnung habe. Es ist einmal vorgekommen, daß der Mieter mich bat, die Wohnung für ihn aufzuschließej, da er sich ausgeschlossen hatte. So weit so gut für die Hilfe. Jetzt schafte sich der Mieter einen Hund an. Alle Familenmitgleider waren aus der Wohnung und der Hund bellte und jaulte von morgens mehrere Stunden. Meine Frau konnte dies nicht ertragen und ebenfalls war der Hund 2 Etagen tiefer in dem dort befindlichlichen Ladenlokal zu hören. Da meine Frau das schädigend für das Geschäft empfand, haben wir den Hund aus der Wohnung geholt. Die Mieterin war der Ansicht wir hätten die Polizei daür holen müssen. Nun ist die Familie am 30.6. 21012 ausgezogen. Die hat in der Sache n o c h nichts unternommen. Die Frage an Sie, was hätte uns blühen können?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Zur Stippvisite beim Mieter: Ein unbedingtes Muss, denn wer erst beim Auszug zum ersten Mal nach langer Zeit die Mieterwohnung betritt, erlebt oft eine böse Überraschung!   Allerdings muss der Mieter keinen "Überraschungsbesuch" reinlassen und manche Richter fordern sogar einen handfesten Grund für Ihren Besuch. Selbst mit einer ausgefeilten Besichtigungsklausel im Mietvertrag haben Sie noch nicht den Fuß in der Tür. Gute Gründe für einen Besuch finden Sie hier.
Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter würde Sie auf Händen tragen… ja, träumen Sie ruhig, weiter! Zwar ging es einer Vermieterin aus Bad Neuenahr-Ahrweiler so. Allerdings trug sie ihr Mieter nur deswegen auf Händen, weil er sie möglichst schnell aus der Wohnung hinauskomplimentieren wollte.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer sein Grundstück vermietet, darf es danach nur noch betreten, wenn er dem Mieter künftig sein Kommen ankündigt.

 

Einen allgemeinen Anspruch darauf, dass der Vermieter jederzeit das Grundstück betreten darf, gibt es nicht.

 

Der Vermieter hat ein regelmäßiges Besichtigungsrecht, das ihn nach vorheriger Ankündigung berechtigt, alle 2 Jahre die Wohnung auf Schäden zu besichtigen.

 

Zudem besteht bei einem beabsichtigten Verkauf oder zum Durchführen notwendiger Reparaturen ein Zutrittsrecht. Allerdings müssen Sie auch in diesen Fällen Ihren Besuch vorher ankündigen.