Mittwoch, 14.01.2009 | Autor: Matthias Nöllke/mb

Von Ruhestörung bis zum unerlaubten Haustier

Stichworte zu diesem Thema
Wenn der Mieter einen Hund hält, obwohl Haustiere laut Mietvertrag verboten sind, verstößt er bewusst gegen seine Verpflichtungen. Bei solchen und ähnlichen "Delikten" des Mieters hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, gegen das Verhalten seines Mieters vorzugehen - bis zur fristlosen Kündigung.

Hat der Mieter erheblich gegen seinen Mietvertrag verstoßen, dann kommt unter Umständen eine Kündigung in Betracht. Aber: Die Messlatte liegt hoch. In der Regel muss der Vermieter vorher abmahnen. Und die Pflichtverletzung muss zu einer echten "Störung des Vertrauensverhältnisses" zwischen Mieter und Vermieter geführt haben. Oder der Mieter hat den "Hausfrieden" so massiv gestört, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Abmahnung, Unterlassungsklage, Kündigung

Konkret heißt das: Wenn der Mieter immer wieder "vergisst", die Treppe zu reinigen, dann kann der Vermieter ihn zwar mahnen und die Treppenreinigung auch gerichtlich einklagen, eine Kündigung lässt sich damit kaum begründen. Auch wenn der Mieter sich unberechtigterweise ein Haustier hält, jeden Samstag im Sommer grillt und damit gegen die Hausordnung verstößt oder länger Klavier übt, als er darf, muss der Vermieter wohl zunächst einmal auf Unterlassung klagen.

Aber es kommt immer auf die Schwere des Falles an. Ständige massive Ruhestörung oder die unerlaubte Haltung eines bissigen Hundes dürften sehr wohl eine Kündigung rechtfertigen. Nach entsprechender Abmahnung kann der Vermieter in solchen Fällen fristlos kündigen.

Die Abmahnung

Bevor der Vermieter seinem Mieter wegen grober Pflichtverletzung kündigen kann, muss er ihn in aller Regel abmahnen. Eine Abmahnung ist auch erforderlich, bevor der Vermieter eine Unterlassungsklage erhebet. Auf jeden Fall muss er abmahnen, wenn sein Mieter die Wohnung unbefugterweise anderen überlässt, bei unerlaubter Tierhaltung, ruhestörendem Lärm oder bei Überbelegung.

Zwei Fälle, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen, sind: erheblicher Zahlungsverzug und Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter oder seinen Angehörigen. Im Prinzip könnte der Vermieter seine Mieter auch mündlich abmahnen. Doch da er beweisen muss, dass sie ordnungsgemäß abgemahnt wurden, ist eine schriftliche Abmahnung dringend anzuraten.

Gründe für die Abmahnung

In der Abmahnung muss der Vermieter den Verstoß genau bezeichnen. Pauschale Anschuldigungen ("erhebliche Ruhstörung") reichen nicht aus. Je genauer der Vermieter das Verhalten fasst, desto weniger ist seine Abmahnung angreifbar.

Damit die Anschuldigung nicht einfach so im Raum stehen bleibt, ist es hilfreich, wenn der Vermieter sich auf seinen Mietvertrag bezieht. Beispielsweise nach dem Muster: "Nach Paragraph 16 unseres Mietvertrags ist eine bauliche Veränderung an der Mietsache ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht zulässig." Der Vermieter kann auch noch mal eigens darauf hinweisen: "Damit haben Sie erheblich gegen Ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen."

Forderungen an den Mieter

Anklagen allein genügt nicht. Der Vermieter muss seinem Mieter ausdrücklich sagen, was er erwartet: Dass er sein Haustier wieder abschafft, dass er seinem Untermieter kündigt, dass er die Ruhezeiten einhält oder dass er seinen Wäscheständer wieder abmontiert.

Unbedingt erforderlich: Der Vermieter muss dem Mieter eine ausreichende Frist setzen, seiner Forderung Folge zu leisten. Bei einer Ruhestörung ist das natürlich nicht nötig ("ab sofort"), doch wenn der Mieter bauliche Veränderungen wieder rückgängig machen soll, muss der Vermieter ihm schon etwas Zeit einräumen. Wichtig: Ist die Frist zu kurz bemessen, bleibt die Abmahnung dennoch wirksam. Sie verlängert sich aber bis zu einer angemessenen Dauer.

Folgen bei weiterer Pflichtverletzung

Der Vermieter sollte seinen Mieter darauf aufmerksam machen, was geschieht, wenn er seiner Aufforderung nicht Folge leistet. Er sollte ihn wissen lassen, dass er ihm dann kündigen oder Unterlassungsklage erheben wird. Schließlich: Der Vermieter sollte nicht vergessen, seine Abmahnung zu unterschreiben.

Bei groben Verstößen ist eine fristlose Kündigung anzuraten. Ansonsten zieht sich die Sache noch mehr in die Länge. Allerdings gilt die fristlose Kündigung als äußerstes Mittel. Es muss schon einiges zusammenkommen, ehe der Vermieter davon Gebrauch machen darf. Und vielleicht wird dem Vermieter nicht jedes Gericht das Recht dazu zubilligen. Aber es gibt ja noch die Möglichkeit, ordentlich zu kündigen.

Letzte Möglichkeit: Kündigung

Fallen die groben Verstöße also eine Nummer kleiner aus (und rechtfertigen dennoch eine Kündigung), so kann der Vermieter unter Berufung auf Paragraph 573 Abs. 2 Ziffer 1 ordentlich kündigen. Die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung steht ihm auch dann offen, wenn er gleichzeitig fristlos kündigt. Diese "vorsorgliche Kündigung" greift immer dann, wenn der Vermieter mit der fristlosen Kündigung nicht durchkommt. Sie erhöht also die Chance, dass der Mieter ausziehen muss.

Weitere Informationen zum Thema Verstoß gegen den Mietvertrag finden Sie in dem Buch "Vermieterratgeber", erschienen im Haufe-Verlag.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke