Dienstag, 02.08.2011 | Autor: Heidi Schnurr

Viel zu klein: Bis wann Ihr Mieter zu viel Bezahltes zurückfordern kann

Klingelt Ihr Mieter mit dem Zollstock in der Hand an Ihrer Wohnungstür, ist das meist kein gutes Zeichen! Schlimmstenfalls hat er nachgemessen und festgestellt, dass seine Wohnung angeblich viel kleiner ist, als sie laut Mietvertrag sein sollte. Jetzt will er nicht nur künftig weniger Miete zahlen, sondern auch noch für die letzten Jahre zu viel Bezahltes zurück. Moment mal: Die letzten Jahre? Ist der Anspruch nicht längst verjährt? Genau darüber hat gerade der Bundesgerichtshof entschieden. Wie lange Sie deswegen noch Ihre Geldbörse zücken müssen, lesen Sie hier.

Stellt Ihr Mieter fest, dass seine Wohnung kleiner ist als es im Mietvertrag steht, riskieren Sie eine Mietminderung. Jedenfalls dann, wenn die Flächenabweichung mindestens 10 % beträgt, denn ab dieser Differenz gilt die Wohnflächenabweichung als Mangel.

Doch damit noch nicht genug: Ihr Mieter kann sogar zu viel Bezahltes zurückfordern. Der Bundesgerichtshof musste sich nun mit der wichtigen Frage beschäftigen, wie lange Ihrem Mieter dieses Rückforderungsrecht zusteht.

Bis 2001 verjährte der Anspruch noch in 4 Jahren

Einem Mieter aus Berlin-Schöneberg fehlten 24,7 % der Wohnfläche. Dafür wollte er für die Zeit von Oktober 2000 bis Dezember 2001 1.742,70 EUR zurück. Das Geld klagte er jedoch erst 2007 ein. "Verjährt!", hielt ihm sein Vermieter entgegen - und behielt Recht.

Das Komplizierte an der Sache: Die Verjährungsfristen wurden am 01.01.2001 von bisher 4 auf 3 Jahre verkürzt.

Nach der alten Rechtslage begann die Verjährungsuhr bereits mit dem Ende des Jahres zu ticken, in dem der Anspruch entstanden war und nicht erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter von seinem Rückforderungsrecht erfahren hatte.

Damit wären die Rückforderungsansprüche für 2000 und 2001 spätestens Ende 2004 bzw. Ende 2005 verjährt gewesen. Der Mieter hatte seine Klage also viel zu spät eingereicht.

Zu viel Bezahltes kann der Mieter nur 3 Jahre lang zurückfordern

Nach neuem Recht beginnt die 3-jährige Verjährungsfrist dagegen erst zu laufen, wenn der Gläubiger von den anspruchbegründenden Umständen erfährt.

Da der Mieter erst seit 2007 feststellte, dass seine Wohnung kleiner war als sie laut Mietvertrag sein sollte, wären beim Einreichen der Klage seine Ansprüche nach neuem Recht noch nicht verjährt gewesen.

Glück für den Vermieter: Für die "Grauzone" zwischen altem und neuem Recht gab es eine Übergangsregelung. Danach gilt: Läuft die längere Verjährungsfrist nach altem Recht früher ab als die kürzere Frist nach neuem Recht, bleibt es bei der Verjährungsfrist nach altem Recht.

 

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Für einen Rückzahlungsanspruch wegen zu viel bezahlter Miete gilt die Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Danach kann Ihr Mieter nur 3 Jahre zu viel Bezahltes zurückfordern.

Aber Vorsicht: Die Verjährung beginnt erst dann zu laufen, wenn der Mieter feststellt, dass seine Wohnung kleiner ist als es im Mietvertrag steht.

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