Donnerstag, 12.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © openlens - Fotolia.com

Treppenhausreinigung: Wie Sie von Selbst- auf Fremdreinigung umstellen

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Worum geht´s

Putzfrau statt selbst putzen: Wie Sie die Treppenhausreinigung von Eigen- auf Fremdreinigung umstellen. 

Sie haben es endgültig satt, dem Mieter wegen der Treppenhausreinigung hinterherzulaufen. Ab nächsten Monat wollen Sie damit eine Reinigungsfirma beauftragen. Geht das so einfach: Schließlich haben Ihre Mieter nicht nur die Pflicht, selbst zum Schrubber zu greifen, sondern auch das Recht.

Wie Sie von Eigen- auf Fremdreinigung umstellen

Wollen Sie jedoch von einer Eigen- auf eine Fremdreinigung umstellen, musste bisher jeder Mieter im Haus zustimmen. Selbst wenn die Mehrheit für eine Umstellung war, reichte das bisher nicht.

Mittlerweile urteilen die Gerichte hier großzügiger - und zwar zu Ihren Gunsten: Sind 6 von 8 Mietern für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdreinigung, muss sich die Mehrheit dem beugen.

Ihnen als Vermieter ist es nämlich nicht zumutbar, die Hausreinigung im Haus unterschiedlich zu handhaben (AG Köpenick, Urteil v. 26.10.2009, 5 C 11/09, GE 2009, S. 1522).

Eigen- statt Fremdreinigung: Geben Sie einen Umstellungsgrund an

Machen Sie es am besten so: Kündigen Sie Ihren Mietern den Wechsel vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode an (AG Köln, Urteil v. 24.01.2008, 210 C 334/07, WM 2008, S. 226). Teilen Sie ihnen mit, warum Sie von Eigen- auf Fremdleistung umstellen wollen.

Ein guter Grund ist die Tatsache, dass einige Mieter dies wünschen bzw. alters- oder krankheitsbedingt der Hausreinigung nicht mehr nachkommen können.

Vorsicht: Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag

Schießen Sie sich aber bitte kein Eigentor: Werfen Sie vor der Umstellung einen Blick in Ihren Mietvertrag, bevor Sie voreilig von einer Eigen- auf eine Fremdleistung umstellen.

Nur wenn bereits in Ihrem Mietvertrag, beispielsweise in der Betriebskostenklausel, steht, dass Sie die Hausreinigungskosten auch umlegen dürfen, empfiehlt sich eine Umstellung!

Fremd- statt Eigenreinigung: Eine Öffnungsklausel sichert Ihnen die Umlage

Damit Sie später die Kosten für eine Reinigungskraft oder ein Reinigungsunternehmen umlegen dürfen, reicht schon ein Hinweis im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV bzw. auf die alte Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung.

Das nennen die Juristen Öffnungsklausel und dieses juristische Konstrukt öffnet Ihnen quasi ein Hintertürchen für die künftige Umlage der Treppenhausreinigung als Betriebskosten.

Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, bei dem die Heizung auf Fernwärme umgestellt wurde (BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06). Diese Rechtsprechung soll auch für den Fall gelten, dass Sie die Treppenhausreinigung von der Eigen- auf eine Fremdreinigung umstellen.

Das Schöne an so einer Öffnungsklausel: Sie lässt Ihnen die Wahl, ob Sie umstellen oder nicht.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wollmäuse, ein zerknülltes Papiertaschentuch und eine achtlos weggeworfene Zigarettenkippe in der Ecke. Das sind untrügliche Beweiszeichen dafür, dass Ihr Treppenhaus schon länger nicht mehr geputzt wurde. Tja, Ihre Mieter nehmen es mit der Kehrwoche leider nicht so genau. Das wollen Sie jetzt ändern: mit einer regelmäßigen Reinigungskraft. Die Kosten dafür wollen Sie auf alle Mieter umlegen. Wie Sie das rechtlich korrekt hinbekommen, lesen Sie hier.
"Zahlen oder lieber weiterhin selbst putzen?", dieser Gewissensfrage mussten sich einige Mieter aus Köpenick stellen. Der Anlass: Eine Mieterin war zu alt und zu gebrechlich, um weiterhin ihren Putzpflichten im Treppenhaus nachzukommen.   Doch deswegen einfach jede Woche eine Putzkolonne bestellen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen? So einfach ist es leider. Wie Sie es juristisch korrekt machen, verrate ich Ihnen hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Solange Sie noch nicht auf Fremdreinigung umgestellt haben, gilt: Kommen einzelne Mieter ihrer Reinigungspflicht nicht nach, müssen Sie diese zunächst abmahnen und sie auffordern, ihre Arbeiten nachzuholen.

 

Bleibt auch das erfolglos, können Sie einen Dritten mit den Arbeiten beauftragen (= Ersatzvornahme).

 

Die Kosten für die Ersatzvornahme dürfen Sie natürlich nur dem Mieter "aufbrummen", der seine Arbeiten nicht erledigt hat. Auf der Betriebskosten-Abrechnung haben diese "Nachholkosten" dagegen nichts zu suchen.