Donnerstag, 26.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Renovierungspflicht: Die wichtigsten BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen

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Worum geht´s

Welche Formulierungen Ihre Renovierungsklausel unwirksam machen.

Falsche Frist, falsche Farbe oder nur ein falsches Wort: So schnell kann Ihre Renovierungsklausel unwirksam sein. Jedenfalls, wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.

Der hat gerade wieder ein paar Grundsatzurteile zur Renovierung gefällt. Damit Ihnen keines entgeht, finden Sie hier den Rechtsprechungsüberblick über die wichtigsten BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen.

Die 14 wichtigsten Schönheitsreparaturen-Urteile im Überblick

1. Starre Frist

Sie haben einen unwirksamen, starren Fristenplan vereinbart, wenn Ihr Mieter allein nach einem nach Jahren bemessenen Zeitraum renovieren muss, ohne dass es beispielsweise darauf ankommt, ob eine Renovierung auch notwendig ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05). Anhaltspunkte für eine starre Frist sind Zusätze, wie z. B. „spätestens“ oder „mindestens“ bei den Renovierungsfristen.

2. Fälligkeit

Wenn Sie mit Ihrem Mieter keinen Fristenplan vereinbart haben, wird Ihr Renovierungsanspruch fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Das geht jedoch nicht so weit, dass schon die Substanz der Wohnung gefährdet sein muss (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 192/04).

3. Unrenovierte Wohnung

Vermieten Sie eine unrenovierte Wohnung, dürfen Sie nicht per Klausel die laufende Renovierung auf den Mieter abwälzen, es sei denn, Sie gewähren dem Mieter für die Anfangsrenovierung einen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 184/14).

4. Selbstvornahme-Recht

Der Mieter hat ein Selbstrenovierungsrecht. Mit Formulierungen wie „der Mieter muss Schönheitsreparaturen ausführen lassen“, nehmen Sie ihm schon den Pinsel aus der Hand. Die Folge: Nehmen Sie dem Mieter das Selbststreichrecht, macht das Ihre gesamte Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.2010, VIII ZR 294/09)!

5. Kostenersatz

Der Vermieter muss seinem Mieter die Renovierungskosten ersetzen, wenn der Mieter streicht, obwohl er nicht muss, weil sich seine Schönheitsreparaturenklausel als unwirksam entpuppt hat (BGH, Urteil v. 27.05.2009, VIII ZR 302/07).

6. Gewerberaum

Eine starre Fristen-Klausel in einem Gewerberaummietvertrag macht die Renovierungspflicht des Mieters insgesamt unwirksam (BGH, Urteil v. 08.10.2008, XII ZR 84/06). Auch bei einer Gewerberaum-Vermietung dürfen Sie die laufende Renovierungspflicht nicht mit einer Endrenovierungsklausel kombinieren (BGH, Urteil v. 06.04.2005, XII ZR 308/02, GE 2005 S.667).

7. Fensteranstrich

Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Der Mieter kann nur zum Innen- nicht aber zum Außenanstrich verpflichtet werden (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08).

8. Quotenabgeltungsklausel

Muss Ihr Mieter laut Ihrer Abgeltungsklausel bei seinem Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen „zeitanteilig entschädigen", ist diese Abgeltungsklausel unwirksam, weil nicht klar ist, wie sich die Abgeltung berechnet (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Ohnehin ist Ihre Abgeltungsklausel unwirksam, wenn bereits die Grundlage – die Schönheitsreparaturenklausel – unwirksam ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).

9. Weiß-Streich-Pflichten

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mietern nicht die Farben für die Renovierung während der Mietzeit vorschreiben (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 166/08).

Eine Formularklausel, mit der Sie Ihren Mieter verpflichten, die Wände und Decken während des Mietverhältnisses zu „weißen", schränkt ihn in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).

Tückisch ist bereits eine Formulierung wie: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen", weil sich die Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07).

Gleiches gilt auch, wenn Sie den Mieter per Klausel verpflichten, die Fenster und Türen weiß zu streichen (BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/90).

10. „Besenrein“

Darf der Mieter die Wohnung „besenrein“ zurückgeben, muss er nur grobe Verschmutzungen beseitigen, aber nicht die Decken oder Wände renovieren (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05-2, WM 2006, S. 513).

11. Mieterhöhung

Stellt sich heraus, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist, dürfen nur Vermieter von preisgebundenem Wohnraum bei ihrer nächsten Mieterhöhung deswegen einen Renovierungszuschlag erheben (BGH, Urteil v. 24.03.2010, VIII ZR 177/09). Vermieter von „normalen", preisfreien Wohnungen dagegen nicht (BGH, Urteil v. 09.07.2008, VIII ZR 181/07).

12. Tapetenentfernungs-Klausel

Verpflichten Sie Ihren Mieter in einer Klausel, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist diese Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 109/05, NZM 2006 S. 621).

13. Kostenvorschuss

Gerät Ihr Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit dem Durchführen der Schönheitsreparaturen in Verzug, können Sie von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 192/04).

14. Geld statt Renovierung

Der Vermieter kann nur dann statt der Renovierung eine Zahlung der Renovierungskosten fordern, wenn er die Räume nach dem Auszug des Mieters so umbauen will, dass die Renovierung umsonst wäre. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt jedoch voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (BGH, Urteil v. 12.2.2014, XII ZR 76/13).

Kommentare (1)

30.6.2010, 18:01 Uhr von Matulla Profil ansehen
Diese 12 BGH-Urteile sind eines Unrechtsstaates und nicht eines Rechtsstaates würdig. Da wird der Mieter zum Jäger des Vermieters, der nur noch Freiwild ist.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Was Sie sich bei Auszug Ihres Mieters so wünschen und was Ihr Mieter laut Gesetz und den Gerichten so alles tun muss, lässt sich häufig nicht unter einen Hut bringen!   So beispielsweise, wenn Sie gerne wieder ein blitzblankes Parkett vom Mieter zurück hätten. Am liebsten alles frisch abgeschliffen und versiegelt. Was der Bundesgerichtshof zu solchen glänzenden Parkettwünschen sagt, lesen Sie hier.
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Renovierungsklauseln schon deswegen unwirksam sind, weil sie beispielsweise zu kurze oder starre Renovierungsfristen enthalten. Wer diese Klippe sicher umschifft hat, kann kurz vor dem rettenden Ufer mit seinen Farbwünschen noch Schiffbruch erleiden. Jedenfalls, wenn sich die nicht eindeutig auf das Mietvertragsende beschränken. Was, wenn der Mieter dennoch renoviert? Dann - so will es der BGH - müssen Sie ihm die Kosten ersetzen!
Zieht der Mieter aus, will er meist vom Renovieren nichts mehr wissen. Kein Problem: Er kann ja zahlen statt zu renovieren. Auch dann, wenn die Renovierung zum Zeitpunkt seines Auszugs noch gar nicht fällig ist. Für diesen Fall hatten findige Vermieter immer eine Quotenhaftungsklausel in ihrem Mietvertrag. Gerade hat der Bundesgerichtshof jedoch solche Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei der Renovierungsklausel kommt es auf jedes Detail an: Ein falsches Wort - siehe Renovierungsfristen - kann Sie schon die Schönheitsreparaturen kosten! 

Fällt der Bundesgerichtshof Jahre nach Ihrem Mietvertragsabschluss ein Urteil, das Ihre Renovierungsklausel unwirksam macht, gilt das auch für Ihren alten Mietvertrag. Es ist nicht etwa so, dass neue Urteile nur für Mietverträge gelten, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen wurden.

Einen solchen Bestandsschutz gibt es grundsätzlich nur bei Gesetzen, nicht bei Urteilen.