Mittwoch, 25.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marcito - Fotolia.com

Neues BGH-Urteil: Wann Raucher renovieren müssen

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Worum geht´s

In welchen Zeitabständen eine Raucherwohnung renoviert werden muss.

Rauchen ist weder für die Gesundheit, noch für den Zustand der Mieträume besonders zuträglich.

Fest steht aber auch nach einem Grundsatz-Urteil des Bundesgerichtshofs, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört und der Mieter nur bei extensivem Rauchen über die normalen Fristen hinaus renovieren muss (BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, GE 2006 S. 1158; BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 37/07).

 

Ein rauchender Mieter aus Hannover weigerte sich, seine Wohnung beim Auszug zu renovieren. Er hatte gerade mal 3 Jahre (vom 15.1.2008 bis zum 30.4.2011) darin gewohnt. Laut dem Fristenplan in § 8 Nr. 2 seines Mietvertrags sollte er wie folgt renovieren:

§ 8 Nr. 2

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

Der Knackpunkt an der Sache: Der Vermieter wollte vom Mieter die Renovierungskosten ersetzt haben, obwohl laut Fristenplan nur die Renovierung in Küche, Bad und WC fällig war. Die Renovierungsfrist von 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume war noch nicht abgelaufen waren.

Der Vermieter begründete seinen Renovierungsanspruch mit dem starken Zigarettenkonsum des Mieters, durch den die Wohnung mehr als nur durchschnittlich abgenutzt war. Zudem hätte der Mieter die Wände während der Mietzeit unsachgemäß gestrichen (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 242/13).

Kein abschließendes Urteil wegen ungeklärtem Renovierungszustand bei Mietbeginn

Ob die Klausel letzten Endes wirksam war oder nicht, konnte der BGH nicht entscheiden. Das hatte einen einfachen Grund: Es stand nicht fest, ob die Wohnung bei der Übergabe renoviert war oder nicht.

Wäre die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden, wäre die Abwälzung der Schönheitsreparaturen jedenfalls nach der neuesten BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Eine Wohnung gilt trotz vorhandener Gebrauchsspuren noch als renoviert vermietet, wenn diese nur unerheblich sind.

Wo jedoch die Erheblichkeitsgrenze verläuft, führte der BGH nicht näher aus. Dies müsste der jeweilige Tatrichter „unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls“ entscheiden. 

Kommentare (1)

27.3.2015, 13:37 Uhr von Matulla Profil ansehen
Wenn ein künftiges BGH-Urteil das Rauchen in Mietwohnungen ganz untersagen sollte, dann müsste auch das Rauchen in selbst genutzten Häusern und Eigentumwohnungen verboten werden. Nach Art. 3 Abs. 1 der Grundgesetzes sind alle Menschen gleichzubehandeln. (aequalitas ante legem) Wie soll das bei einem allgemeinen Rauchverbot in Wohnräumen gehen? Wer sollte das überprüfen?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Von Friedhelm Adolfs, dem rauchenden Mieter, haben Sie sicherlich auch schon gehört. Der wohnt bereits seit 40 Jahren in seiner Düsseldorfer Parterrewohnung. Doch er sollte raus. Ausgerechnet am ASCHERmittwoch hat der BGH darüber entschieden, ob und wann Rauchen als Störung des Hausfriedens und damit als Kündigungsgrund gilt.   Der Anlass für die Kündigung: Weil Friedhelm angeblich nicht so gern lüftet, zog der ganze Qualm ins Treppenhaus. Mitbewohner fühlen sich dadurch belästigt. Der Bundesgerichtshof musste nun beurteilen, ob die Kündigung gerechtfertigt war.
In welchen Zeitabständen muss der Mieter renovieren? „Kommt drauf an“, werden Ihnen die Juristen dann immer antworten. Voraussetzung Nummer 1: Sie müssen erst einmal im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass der Mieter überhaupt renovieren muss. Erst, wenn Sie diese Hürde genommen haben, kommt die nächste: Die Renovierungsfristen. Welche Fristen dabei zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof nicht gesagt.
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Raucherwohnung gilt immer dann als „übervertragsgemäß“ abgenutzt, wenn ein einfaches Überstreichen nicht reicht, um die Nikotinspuren „wegzustreichen“.

 

Dann „läuft“ das nicht mehr unter „normalen Schönheitsreparaturen“, sondern unter Schadensersatz wegen Eigentumsbeschädigung.