Donnerstag, 05.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mietrechtsänderung: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip beschlossen

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Worum geht´s

Bestellerprinzip beim Makler,

Mietpreisbremse: Inhalt und Inkrafttreten des neuen Gesetzes

Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen. 

Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.

In Sachen Mietpreisbremse hat sich wieder was getan: Am 5.3.2015 hat der Deutsche Bundestag nun das Gesetz in 2. und 3. Lesung beschlossen: Alles bleibt so, wie im Gesetzentwurf vorgesehen! 

Mietpreisbremse könnte schon am 1.5.2015 in Kraft treten

Also "Bahn frei" für die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip für Makler Am 27.3.2015 sollen die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip dann nochmals dem Bundesrat vorgelegt werden. Der Bundesrat muss das Gesetz jedoch nur billigen, denn es ist nicht zustimmungsbedürftig!

Inkrafttreten bereits 1 Tag nach der Verkündung

Dann fehlt nur noch die Verkündung im Bundesgesetzblatt. Die Regelung, wonach die Bundesländer die Gebiete bestimmen dürfen, wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll (§ 556d Absatz 2 BGB neu), soll bereits einen Tag nach der Verkündung in Kraft treten.

Die restlichen Regelungen, wie beispielsweise auch die zum Bestellerprinzip für Makler, dagegen erst ab dem zweiten des auf die Verkündung folgenden Kalendermonats. Wird das Gesetz also noch im März im Bundesgesetzblatt verkündet, könnte es schon zum 1.5.2015 in Kraft treten. Zuvor können die Bundesländer jedoch bereits Verordnungen erlassen, in welchen Städten die Mietpreisbremse gelten soll.

Das ganze Gesetz nennt sich "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG)".

Was die Mietpreisbremse für Sie als Vermieter heißt

Mietpreisbremse heißt: Die Miete darf beim Neuabschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Hatten Sie also Ihre Wohnung bisher für 5,50 EUR/m² vermietet und liegt die ortsübliche Miete „nur“ bei 6,00 EUR/m², dürfen Sie vom neuen Mieter maximal 6,60 EUR/m² (= Mietpreisbremse 10 %) verlangen. Selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist, dass Ihnen die Mieter auch 9,00 EUR/m² zahlen würden.

Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können dann die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. Neubauten sollen generell von einer Mietpreisbremse ausgenommen sein.

Mietpreisbremse: Wann Ihre Immobilie als Neubau zählt

Um die Mietpreisbremse kommen Sie als Vermieter herum, wenn Sie einen Neubau bzw. eine Wohnung innerhalb eines Neubaus vermieten. Als Neubau in diesem Sinne gelten Wohnungen, die seit dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Wenn alles so bleibt, wie im Gesetzentwurf vorgesehen, gilt die Mietpreisbremse auch nicht für die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Das regelt § 556f Satz 2 BGB neu (genauer Gesetzeswortlaut siehe unten!). Das betrifft Wohnungen, in die Sie rund ein Drittel an Aufwand gesteckt haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung investieren müssten.

Jetzt scheint an der Mietpreisbremse kein Weg mehr vorbeizuführen - und zwar genau so, wie sie bereits im Gesetzentwurf steht. Geplant ist, dass die Mietpreisbremse noch in der 1. Jahreshälfte 2015 in Kraft treten soll. Der exakte Termin hängt vom Zeitpunkt der Verkündung im Bundesgesetzblatt ab. 

Mietpreisbremse: Worum es noch im Koalitionsausschuss ging

Prinzipiell waren sich die Koalitionspartner zwar einig, dass künftig bei Neumietverträgen die Miethöhe in Ballungsgebieten höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Union sah jedoch noch Nachbesserungsbedarf.

So sollte die Mietpreisbremse nur in Kommunen gelten, in denen es bereits einen qualifizierten Mietpreisspiegel gibt. Damit hätten Mieter und Vermieter eine solide Basis, um beurteilen zu können, ob die vereinbarte Miete noch unter der erlaubten 10%-Grenze liegt. Dieser Vorschlag hat sich jedoch nicht durchgesetzt, so dass das Gesetz nun ohne diese Änderung vom Bundestag beschlossen wurde.

Bestellerprinzip bei Maklern kommt

Gestritten wurde auch noch wegen der geplanten Neuerung, dass künftig derjenige den Makler bezahlen soll, der ihn bestellt hat (= Bestellerprinzip). Das ist meistens der Vermieter. Die Union wollte ein paar Ausnahmen zulassen - blieb allerdings dabei erfolglos!

Schließlich hatte die SPD schon bei der Mietpreisbremse Zugeständnisse gemacht, indem sie bereits zuvor Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen hatte.

Wie die Neuregelung zur Mietpreisbremse im Gesetz aussehen soll:

§ 556d BGB neu - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31.12.2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

§ 556e BGB neu Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
(2) Hat der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

§ 556f BGB neu - Ausnahmen
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.


§ 556g BGB neu - Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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