Mittwoch, 13.04.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mietrechtsänderung 2016: Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen

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Worum geht´s

Mietrechtsänderung 2016: Was sich ändern soll.

Seit dem 12.4.2016 wird es ernst in Sachen Mietrechtsänderung: Der Referentenentwurf des Justizministers liegt vor. Es nennt sich "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2. MietNovG)". Klingt spannend - ist es auch. Allerdings für Vermieter kein Anlass zur Freude!

 

Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen für Vermieter im Schnell-Überblick.
 

Die nächste Mietrechtsänderung steht an – mit einschneidenden, finanziellen Änderungen für Vermieter. Beispielsweise, wenn es um die Modernisierung geht. Die 9 wichtigsten geplanten Änderungen im Schnell-Überblick:

  1. Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig kraft Gesetzes immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein und nicht die im Mietvertrag vereinbarte.
  2. Eine Mietminderung wegen einer Flächenabweichung soll künftig auch bei Wohnflächenabweichungen unter 10 Prozent möglich sein, allerdings nur, wenn der Mieter beweisen kann, dass ihn die geringere Fläche in seinem Mietgebrauch einschränkt. 
  3. Die Umlage von Modernisierungskosten bei einer Modernisierungserhöhung soll von bisher 11 Prozent jährlich auf 8 Prozent abgesenkt werden.
  4. Die Modernisierungsmieterhöhung soll auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren begrenzt werden (Kappungsgrenze für Modernisierungen).
  5. Bei Modernisierungen bis 10.000 Euro kann der Vermieter ein erleichtertes Erhöhungsverfahren durchführen. Allerdings muss er dann einen Instandhaltungsabzug von 50 Prozent hinnehmen, dafür entfällt für ihn die Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter und für den Mieter der finanzielle Härteeinwand.  
  6. Der Mieter kann sich bei einer Modernisierungserhöhung auf eine finanzielle Härte berufen, wenn die Miete inklusive Heizkosten nach der Mieterhöhung 40 % des Nettoeinkommens des Mieterhaushalts (also nicht nur des Einkommens des Mieters!) ausmacht.  
  7. Der altersgerechte Umbau der Wohnung soll künftig als neuer Modernisierungstatbestand eingeführt werden.
  8. Beim Erstellen von Mietspiegeln sollen künftig die Mietpreise der letzten 8 Jahre statt der bisher 4 Jahre berücksichtigt werden.
  9. Die Schonfristzahlung bei einer Kündigung wegen Mietschulden soll auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet werden. Bisher kann der Mieter mit einer Mietnachzahlung nur eine fristlose Kündigung gegenstandslos machen.

Die gute Nachricht lautet: Die ursprünglich geplante Mietrechtsänderung, dass Vermieter die Modernisierungskosten nur noch bis zu deren Amortisation auf die Mieter umlegen können, ist zum Glück vom Tisch.

Wann die Mietrechtsänderung in Kraft treten soll

Laut Gesetzentwurf sollen die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.

Das Gesetzgebungsverfahren steht noch ganz am Anfang. Es kann also noch dauern bis der endgültige Gesetzentwurf vom Bundeskabinett beschlossen wird. Und selbst dann muss er erst einmal den Bundestag passieren. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Regelung zur Mietpreisbremse gilt gerade mal 1 Jahr und 1 Monat. Bewirkt hat sie bisher nichts – außer vielen Diskussionen. Deswegen hat die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vorgeschlagen, die Regelung an 3 Punkten nachzubessern.   Der Fraktion Die Linke ist das noch nicht genug. Sie will, dass die Mietpreisbremse künftig bundesweit und unbefristet gilt.     Einen entsprechenden „Nachbesserungsantrag“ zur Mietpreisbremse haben beide Parteien in den Bundestag eingebracht.
Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss.    Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.   Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)
Im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 wurde das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" oder kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, veröffentlicht. Damit tritt es zum 1.6.2015 in Kraft.    Bereits am 13.11.2014 fand die erste Lesung für das Gesetz zur Mietpreisbremse statt! Am 24.02.2015 tagte der Koalitionsausschuss und bereits am Donnerstag, den 05.03.2015 wurde das Gesetz in 2. und 3. Lesung vom Bundestag verabschiedet,   Dann war der Bundesrat an der Reihe: Der hatte bereits am 7.11.2014 seine Empfehlungen in Richtung Bundestag abgegeben. Am 27.03.2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz zugestimmt. Allerdings sieht er noch Nachbesserungsbedarf bei § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der die Strafbarkeit bei einer überhöhten Miete regelt.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Die geplanten Gesetzesänderungen im Mietrecht sind wenig erfreulich für den Vermieter. Wer ohnehin gerade eine Modernisierung plant, sollte diese möglichst noch vor der Gesetzesänderung in die Tat umsethen, um die 11-Prozent-Umlage noch voll ausnutzen zu können! 

 

Hart sind auch die geplanten Änderungen bei der Wohnfläche. Bisher kann der Mieter erst ab einer Wohnflächenabweichung von mindestens 10 Prozent die Miete mindern.

 

Künftig soll das selbst bei einer Wohnflächenabweichung von weniger als 10 Prozent der Fall sein, sofern der Mieter beweisen kann, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich gemindert ist. Praktisch ist dann bei jeder noch so kleinen Wohnflächenabweichung eine Mietminderung möglich.

 

Das gilt jedoch nur, wenn der Mieter beweisen kann, dass durch die kleinere Wohnfläche die Tauglichkeit gemindert und deshalb eine Minderung gerechtfertigt ist.