Mittwoch, 02.12.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © jogys - Fotolia.com

Mietpreisbremse: 8 Antworten zum neuen Mietrechtsgesetz

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Worum geht´s

Was Sie zur geplanten Mietpreisbremse wissen müssen.

Wann die Mietpreisbremse in Kraft tritt.

Wie das Gesetzverfahren läuft.

 

Stichworte zu diesem Thema

Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz.

Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.

1. Was sich mit der Mietpreisbremse geändert hat

Vor dem 1.6.2015 war es noch so: Hatten Sie einen Mieterwechsel, konnten Sie in Ihrem neuen Mietvertrag die Miethöhe praktisch frei vereinbaren. Deswegen stieg sie gerade in Ballungszentren immer wieder höher. Diese Mietpreissprünge wollte der Gesetzgeber stoppen.

Seit dem 1.6.2015 darf Ihre neue Miete bei einer Wiedervermietung (nicht wenn Sie eine Neubauwohnung oder umfassend renovierte Wohnung vermieten) nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese 10%-Grenze nennt sich „Mietpreisbremse“. Allerdings: Auch nur in Städten und Gemeinden, in denen per Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse beschlossen wurde - also nicht bundesweit!

Beispiel: 

Hatten Sie also Ihre Wohnung bisher für 5,50 EUR/m² vermietet und liegt die ortsübliche Miete „nur“ bei 6,00 EUR/m², dürfen Sie vom neuen Mieter maximal 6,60 EUR/m² (= Mietpreisbremse 10 %) verlangen. Selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist, dass Ihnen die Mieter auch 9,00 EUR/m² zahlen würden.

2. Ab wann die Mietpreisbremse für Sie gilt 

Die Regelungen zur Mietpreisbremse ist zusammen mit dem Bestellerprinzip bei Maklern am 1.6.2015 in Kraft getreten.

Entscheidend ist allerdings die Regelung, wonach die Bundesländer die Gebiete bestimmen dürfen, wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll (§ 556d Absatz 2 BGB).

Damit können die Bundesländer jederzeit Verordnungen erlassen, in welchen Städten und Kreisen der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass dort künftig eine Mietpreisbremse gelten soll. Berlin hat als erstes Bundesland bereits einen Tag nach der Verkündung von seinem Recht Gebrauch gemacht und eine Mietpreisbremsenverordnung für Berlin erlassen. Diese gilt bereits für Neuvermietungen seit dem 1.6.2015. In Hamburg und in 22 Städten in Nordrhein-Westfalen gilt seit dem  1.7.2015 eine Mietpreisbremse. In Bayern seit dem 1.8.2015 in 144 Städten und Gemeinden. In Baden-Württemberg seit dem 1.11.2015 in 68 Städten. In Rheinland-Pfalz gilt sie seit dem 8.10.2015, in Hessen seit dem 27.11.2015, in Bremen seit dem 1.12.2015 und in Brandenburg ab dem 1.1.2016. Thüringen plant die Einführung noch in 2016.

3. Für welche Mietverträge das neue Gesetz gilt  

Eines vorab: Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnräume, nicht für Gewerberäume. Sie gilt auch nicht bundesweit, sondern nur für Wohnungen in „wohnungsknappen Gebieten“. Welche das sind, können die einzelnen Bundesländer per Rechtsverordnung für die nächsten 5 Jahre festlegen. Für Berlin gilt beispielsweise schon seit dem 1.6.2015 die Mietpreisbremse. Eine entsprechende Verordnung hat der Senat am 28.4.2015 erlassen. Auch andere Bundesländer, wie Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz, haben bereits nachgezogen.Mittlerweile haben bereits 10 Bundesländer eine Mietpreisbremse beschlossen. 

Vermieter von Neubauten können beim Thema Mietpreisbremse ganz entspannt sein. Als Neubau in diesem Sinne gelten Wohnungen, die seit dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wann sie fertiggestellt wurden, spielt jedoch keine Rolle.

Haben Sie Ihre Neubauwohnung bis zum 1.10.2014 selbst genutzt und vermieten Sie diese dann erstmals, trifft sie jedoch die Mietpreisbremse, denn auch eine Eigennutzung zählt schon als erstmalige Nutzung mit der Folge, dass Sie die 10%-Grenze einhalten müssen.

Es gilt dann für Sie das Gleiche, wie wenn Sie eine bereits bestehende Wohnung in einem zuvor festgelegten „wohnungsknappen Gebiet“ neu vermieten wollen: Mehr als 10 % über dem Ortsüblichen können Sie dann nicht fordern.

4. Was der Gesetzgeber unter einer „umfassend modernisierten Wohnung“ versteht

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn Sie erstmalig eine umfassend modernisierte Wohnung vermieten. Das regelt der neue § 556f Satz 2 BGB.

Damit eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt, müssen 2 Tatsachen vorliegen. Zum einen der Aufwand: Der muss mit einem Neubau vergleichbar sein. Dazu müssen Sie in die Immobilie rund ein Drittel an Aufwand gesteckt haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten investieren müssen.

Zum anderen muss die Wohnung auch verbessert worden sein. Dabei können Sie sich am Modernisierungstatbestand in § 555 b Nr.1 oder 3-6 BGB orientieren. Das bedeutet, dass beispielsweise die Heizung oder die Fenster erneuert worden sein müssen, die Elektroinstallation verbessert oder überhaupt eine energetische Sanierung stattgefunden hat.

Zu einer Wohnwertbesserung gehören jedoch auch schon neue Fußböden oder Sanitärgegenstände. 

5. In welchen Städten eine Mietpreisbremse gilt

Wenn Sie wissen wollen, welche Gebiete unter das neue Gesetz zur Mietpreisbremse fallen, werden Sie auch künftig vergeblich im BGB suchen. Darin stehen nur die Kriterien, wann von einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen ist. Beispielsweise, wenn es in dem Gebiet nur einen geringen Leerstand gibt oder die Mieten überdurchschnittlich angestiegen sind.

Die Bundesländer können dann per Rechtsverordnung die Städte festlegen, in denen eine Mietpreisbremse künftig gelten soll. Das sollen laut Gesetz Gebiete sein, in denen

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Jedes Bundesland kann hier also sein eigenes Süppchen kochen und die betroffenen Gebiete jeweils für die Dauer von höchstens 5 Jahren benennen.

6. Wie Sie die richtige Miethöhe für Ihren Mietvertrag finden

Der einfachste Weg ist ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. Viele Großstädte haben sogar sogenannte „qualifizierte“ Mietspiegel, die wissenschaftlich erstellt wurden. Es reicht aber auch ein einfacher Mietspiegel.

In den meisten Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gelten wird, wird es zumindest einen einfachen Mietspiegel geben. Den müssen Sie als Vermieter parat haben, wenn sich Ihr Mieter nicht selbst per Mietspiegel über die ortsübliche Miete informieren kann. Ihr Mieter hat dann einen Auskunftsanspruch gegen Sie, um prüfen zu können, ob die von Ihnen verlangte Miethöhe auch wirklich zulässig ist.

7. Was passiert, wenn Ihre derzeitige Miete schon höher liegt?

Hat Ihnen Ihr bisheriger Mieter schon mehr bezahlt, als Sie laut Mietpreisbremse verlangen könnten, müssen Sie bei einer Neuvermietung trotz Mietpreisbremse Ihre Mietansprüche nicht runterschrauben, sondern kommen in den Genuss eines Bestandsschutzes. 

Das bedeutet: Zahlte Ihr bisheriger Mieter schon mehr als die laut Mietpreisbremse zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Miete, muss auch Ihr neuer Mieter mindestens so viel zahlen.

Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb Ihrer bisher erzielten Miete anzubieten.

8. Was droht, wenn Sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten?

Verstoßen Sie gegen die Mietpreisbremse, machen Sie sich noch nicht strafbar. Allerdings: Der Mieter muss nur die Miete bis zum "gebremsten" Betrag zahlen. Das sind 110 % der ortsüblichen Miete. Der überschießende Betrag ist unwirksam.

Jedoch müssen Sie die Miete nicht automatisch senken, sondern erst, wenn sich Ihr Mieter über die unzulässige Miete beschwert. Exakt über diese Vorschrift ärgert sich der Deutsche Mieterbund und fordert hier eine Nachbesserung zugunsten der Mieter. 

Strafbar machen Sie sich erst, wenn Sie eine unangemessen hohe Miete fordern und dabei die Tatsache, dass Wohnraum knapp ist, zu Ihrem Vorteil ausnutzen. Erst dann wird ein Bußgeld nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz fällig.

In der Praxis sind diese Fälle jedoch äußerst selten. Genauso wie die Strafvorschrift des sogenannten „Mietwuchers“ in § 291 Strafgesetzbuch. Danach droht Ihnen eine Freiheitsstrafe von bis zu 3 Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu 10 Jahren, wenn Sie besondere Umstände ausnutzen, um an eine drastisch überhöhte Miete zu kommen.

 

Kommentare (1)

14.10.2015, 16:48 Uhr von HGB Profil ansehen
Meines Wissens wurde der "einfache" Mietspiegel in Berlin vom Amtsgericht als ungültig erklärt. Auch der sogenannte qualifizierte Mietspiegel ist - trotz der zugeschriebenen Wissenschaftlichkeit - hauptsächlich für die Gemeinden teurer und vielleicht detaillierter, aber nicht unbedingt besser als der einfache Mietspiegel. Bei beiden erfolgt m. W. nach die Datenerhebung per Befragung von wie auch immer ausgewählten Mieter/Vermieter ohne weitere Überprüfung.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Berlin ist das erste Bundesland, das eine Mietpreisbremse erlassen hat: Die soll ab dem 1.6.2015 gelten. Erst am Montag, dem 27.04.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet und bereits einen Tag später hat das Bundesland Berlin eine entsprechende Verordnung zum Erlass einer Mietpreisbremse aus der Schublade gezogen.   Die neue Regelung zur Mietpreisbremse in Berlin soll vorerst bis Ende Mai 2020 laufen und danach sogar noch verlängert werden.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze: Schlag auf Schlag führen jetzt die Bundesländer entsprechende Verordnungen ein und dabei kann man leicht durcheinander kommen. Gerade hat der Hamburger Senat beschlossen, dass ab dem 1.7.2015 für ganz Hamburg eine Mietpreisbremse gelten soll.
Berlin, Hamburg, Bayern und Nordrhein-Westfalen ist es schon so weit: Bei der Mietpreisbremse geht es derzeit Schlag auf Schlag. Am 23.6.2015 hat das Kabinett beschlossen, dass in 22 Städten von Nordrhein-Westfalen die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung gelten soll.   Mit dabei sind unter anderem Köln und Düsseldorf, sowie die Uni-Städte Aachen und Münster.  
Überall und jeder redet über die Mietpreisbremse und was sie bedeutet. Allerdings wissen die wenigsten, was tatsächlich im Gesetz stehen soll und vor allem wo genau. Gerade wurden die neuen Mietrechtsvorschriften zur Mietpreisbremse im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 veröffentlicht. Sie gelten ab dem 1.6.2015. Meineimmobilie.de hat jetzt die wichtigsten, neuen Mietrechtsvorschriften im BGB zur Mietpreisbremse für Sie herausgepickt. Denn nichts ist genauer als der Originalwortlaut des Gesetzes. Ob das Gesetz aber dadurch verständlicher wird, steht auf einem anderen Blatt.
Die Mietpreisbremse gilt seit 1.6.2015. Viele Vermieter sind verunsichert, was das für ihren Mietvertrag heißt. Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin von meineimmobilie.de erklärt, für wen die Mietpreisbremse gilt. Nur so viel: Nicht für alle Mietverhältnisse und auch nicht überall in Deutschland!
Bei der Mietpreisbremse geht es "wie´s Brezele backe", wie wir in Baden sagen, wenn es Schlag auf Schlag geht: Denn ständig vermeldet ein neues Bundesland, dass es eine entsprechende Verordnung erlassen hat. Da kann man mal leicht den Überblick verlieren, denn zeitgleich wird teilweise auch eine Kappungsgrenzenverordnung erlassen.   Gerade hat Niedersachsen zum 1.12.2016 in 19 Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt. Mit dabei sind die 7 ostfriesischen Inseln.   

 meineimmobilie.de-Tipp

Verwechseln Sie die seit dem 1.6.2015 geltende Mietpreisbremse nicht mit der neuen Kappungsgrenze von 15 %, die seit der letzten Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 gilt.

Kappungsgrenze heißt: Die Bundesländer können für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt aber nur, wenn Sie im bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöhen wollen und nicht, wenn Sie bei einem Mieterwechsel mit dem neuen Mieter einen Mietvertrag abschließen.

Die Kappungsgrenze regelt auch nur, wie schnell Ihre Miete vor allem bei einem schon sehr langen Mietverhältnis auf das ortsübliche Preisniveau angehoben werden kann. Sie gilt aber nicht, wenn Sie eine frei gewordene Wohnung wieder neu vermieten.